こんなことって出来るのでしょうか？ 2200万の家を父が買いました。 父だけではお金を貸してもらえな

こんなことって出来るのでしょうか？
2200万の家を父が買いました。
父だけではお金を貸してもらえなかったため、兄も一緒にローンを組みました。
父1000万兄800万のローンです。

兄は家を出て独立しましたが、自分の持分のローンはずっと支払っています。
父がローンを払えなくなり、兄がローンの残債を肩代わりして全額払うとして、この際兄の名義にしておいたほうが、都合がいいのですが、登記の変更は勝手に出来るものなのでしょうか？家の名義には兄の名前はありません。ローンは銀行ではなくファイナンス会社から借りたものです。

父の死後に名義変更をしたほうが費用がかからないのは分かっているのですが、将来的に福祉のお世話になることも考えているので家の名義は兄のほうが都合がいいです。持ち家があると厳しいと聞くので。

名義変更の費用等も教えて頂けると助かります。

質問者からの補足コメント

• 将来的には生活保護も考えています。
  家を売るため査定にきてもらいましたが、査定額よりもローンの残債の方が多いため断念しました。
  
  現在両親は無年金者で細々と廃品回収を行って生活をしています。
  それでも最近は生活がたち行かなくなり、ローンの支払いも厳しいとのことで、金利もバカダカイものだったので、父のローン残高は私が200万結婚前の貯金から払い、兄分のローンは兄が何とか払いつづけることで当面は生活を出来ると踏んでいます。
  
  兄名義の家にしておけば、父が働けなくなった時に住宅扶助以外の保護を受けてもらいやすいかと思い名義変更を考えてます。

    補足日時：2018/03/08 16:38

• 質問文に兄が父分のローン残高は払うと書きましたが、実際は私が払います。名義変更をしやすくするためにそう書きました。
  大した額ではないので、私が兄と姉に100万お金を贈与し、姉が兄に100万贈与するとすれば贈与税の問題もクリアするかと思いました。
  姉からの援助は期待できません。
  私も兄も正直自分達の生活が精一杯ななかで出来ることを考えてます。

    補足日時：2018/03/08 16:45

• 牢屋に入らないで済むやり方はないでしょうか？
  
  実際兄はこれまで半分ローンを払っています。
  
  父から200万で買うみたいな形はとれないのでしょうか？
  
  査定額は400万でした。

    補足日時：2018/03/08 16:57

No.6 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/03/09 12:34

家族で協力しながらやっていこうということなのでこれは良い方向の考え方だと思うよ。

やり方を間違えなければ何の問題もなく、一般的な世帯でもやっているような話。
ただ、本件はなんだか変なコトをしてるように見えるなぁ。。。


＞父がローンを払えなくなり、兄がローンの残債を肩代わりして全額払うとして、

これは贈与になる場合もあるので、肩代わりの金額には念のため注意しておいた方がいい。
まあ、贈与税ウンヌンの金額でもないだろうし、贈与というよりも親の生活を扶助しているという体裁だから大丈夫だろうけどね。

でも兄と姉に迂回贈与？みたいなことをたくらんでいるあたり、後々発覚すればアウトだろうけどね。
注意が必要。


＞この際兄の名義にしておいたほうが、都合がいいのですが、登記の変更は勝手に出来るものなのでしょうか？

抵当権はついてるの？
その場合は抵当権者ーーー銀行なら銀行の承諾が必要。
承諾がなければ登記所で受け付けないから。
借り入れ1000万で査定額400を200万で売却は承諾しないだろうね。


＞家の名義には兄の名前はありません。ローンは銀行ではなくファイナンス会社から借りたものです。

兄の借り入れは無担保ローン？
それはずいぶんと金利の高い借り方をしたね。



まあ、なんというか。
怪しげな手続きはしないで、正規の手法では処理できないかな？

手っ取り早いのは自己破産。
査定400の物件に1800万（残債もそれくらいか）・・・。
兄800万も巻き込まれる感じかな。

どうにかやりくりするなら、やはり借り換えだけど、無職または低所得の父親ではムリだろうね。
そこで、父名義の不動産を子どもの誰かが住宅ローンを組んで買い取る。
ハードルはあるが、住宅ローンにできれば「バカタカイ」という金利の問題はクリアされる。
任意売却（残債の減額・免除）に持ち込めればいいんだけど、本件の債権者は銀行じゃないし、買主も子どもの誰かというのではムリだろう。
残債が出るのは仕方ないとして、迂回贈与なんかに回す資金があるなら、返済に充てて少しでも残債を減らす。
おそらく、これで毎月の支払いのうち金利分は減るので、ある程度楽になるはず。
イメージ的には『1800万のバカタカイ有利子負債』を、『1400万円のバカタカイ有利子負債』と『400万の住宅ローン』に分けるということ。
まあ、住宅ローンが組めるかどうかハードルは高そうだが。


生活保護に関しては兄名義に変えたら受給は逆に難しくなるのでは。
子の所有する家で生活していれば扶養されているものとみなされる。
でも、福祉の判断にもなるが、子の扶養限界が住まい（現：父親名義の家）の提供のみとして、それ以外の衣食まではムリということで、その部分は生活保護の対象になる可能性はある。

父名義の持ち家でも、住宅扶助は出ないだけで、衣食に困っていれば生保は可能。
ただし、自宅を売却に出しているなどの対処は必要。（売れるまでの間は生保が出る。売却できないので受給を継続。でも借金返済もままならないので差し押さえ）

そもそも扶助しても借金の返済に回されるのでは福祉も認められないんじゃないかな。
自己破産後に福祉申請という流れかも。

No.5 回答者： nabe710 回答日時： 2018/03/09 12:20

あなたなりお兄さんが現金なり、新たにどこかから借金するなりして先ずはお父さんの負債を完済し、名実共にお父さんの所有物とした上で、それをあなたなりお兄さんに贈与し、登記もし直せばごく当たり前な手続きで違法性もなくなるのでは？贈与税はお支払いください。

「登記の変更を勝手に」となるから話しが危なくなるだけの話しです。

それと完済したとして手に入れられた新たな家はどなたかが住むのでしょうか？
お金がなければ即、生活保護というのもいただけません。
所有する資産の活用、扶養義務者の扶養が大前提ですので、その家はもちろん、あなたやお兄さんの所得・財産も含めて調べられますよ？
もちろんその際残っていれば負債も。

家という買い物をするだけして出費、借金をした上に「扶養するお金がありません」といわれても、納税者の1人として納得いきません。
あるだけのお金を散財して使い切り、「無一文です、生活保護を」はまかり通りません。
資産調査の元、金融機関に職務権限で照会し、お父さんの預貯金状況（残高だけではなく一定期間の収支状況）をはじめ、不自然な返済支出など目につけばその内訳も調べられ、この度の家の購入、あなた方の肩代わりもすべて露見しますよ？
現在のお父さんの1000万の負債がなぜ急に完済されたのか、誰が肩代わりしたのか、その返済能力があるにも関わらず・・・・と順にわかってしまうでしょう。

私ら第三者からすれば、一家総ぐるみの生活保護詐欺にしか見えません。
あとは自治体がすることですので思うとおりになるか否かはやってみてください。
おそらく思うようにはなりません。

No.4 回答者： AVC 回答日時： 2018/03/08 18:42

＞将来的に福祉のお世話になる・・・・持ち家があると厳しいと聞くので

　生活保護の審査は結構厳しいですよ。自己破産の"資産隠し"と同じく生保申請直前の不動産名義変更は真っ先疑われます。生保を認めるかは市役所の権限なので、今から有力市会議員にコナをかけておかないと圧力が利かないですよ。

　家族で助け合って生活保護なんかあてにしないのが日本人の美徳だったんですが・・・・・。
　　お好きなようにしてください。

No.3 回答者： 色は匂へど 回答日時： 2018/03/08 17:57

＞牢屋に入らないで済むやり方はないでしょうか？

あなたのそもそもの質問は「登記の変更は勝手に出来るものなのでしょうか？」です。
「勝手に」の意味は明確には示されていませんが、一般的な判断をすれば、こうした場合の「勝手に」は、「権利関係者に無断で行う」事を意味するのだと思います。

「所有者に無断で」と言うことは、言ってみれば「盗む」ということです。

そして、こうした場合では、おそらくは金融機関が融資をする際に、その不動産を担保とされているのでは無いかと思います。
当該不動産を担保として父親に融資したにもかかわらず、「勝手に」、つまり、金融機関に「無断で」、その担保物権の所有名義の変更が行われれば、金融機関は父親に対する融資の根拠を失うことになります。
これらが発覚すれば、それを行った人やそれに関わった人に対して、法的対処が執られるであろう事は明白です。

＞実際兄はこれまで半分ローンを払っています。
父親の分も含め、全額支払えば良いのです。

＞父から200万で買うみたいな形はとれないのでしょうか？
いずれにしても、「勝手に」であれば、発覚した時点で「法的な処置」ということになるでしょう。

No.2 回答者： 色は匂へど 回答日時： 2018/03/08 16:52

＞登記の変更は勝手に出来るものなのでしょうか？

やろうと思えば出来ますが、発覚した場合は刑罰の対象になるでしょう。
費用もクソもありません。
場合によっては牢屋です。
バレなければ、登記費用と税金の負担だけですが、登記自体は、司法書士に依頼しなくとも、ご自分でも可能です。
税金は、その土地の評価次第です。

No.1 回答者： nabe710 回答日時： 2018/03/08 16:29

万が一の話しとしても、お父さんの死後、お兄さんは自信及びお父さんの残債まで負担して払っておいでで、「将来福祉の世話になる、持ち家があると厳しい」とは？

生活保護の話しではないですよね？
現在そこそこの収入があるらしいお兄さんは老後もやはりそこそこの年金を受け取られるのでしょうし、生活保護の線は期待出来ないと思いますよ？
お父さんが福祉の世話にという心配？
またお父さんと兄さんの問題である現在、何の負債も負ってはいないあなたが何を心配されているのか、保証人にでもなっているのでしょうか？

くわしい状況がわかりませんので何とも言えませんが、何だかどこまでが現実で、どこからが懸念、仮想、心配事なのか？
負債の返済義務の名義変更なのか、家の名義変更なのかも補足ください。