平成2年4月に工務店から一戸建住宅を買いました。
しかしサッシが一切開かなくなり、不快な思いをしていました。建築のカテゴリーで質問したところ建物の基礎を含めて主要な部分に瑕疵が有るのでは・・・との指摘がありました。もし本当に調査して瑕疵があった場合、保証期間
が過ぎていても民法(570条、566条3項)上の瑕疵を知って1年以内に権利を行使できる。つまり工務店に
損害賠償を請求できますか?

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A 回答 (4件)

baiannさん、こんにちは!



宅建業法上、2年以上の瑕疵担保責任・・・実際は2年の特約契約が現実、これは既ご回答内容でご理解いただけたと思います。
民法には、当該の期間期限の規定は無い(知ってから1年以内に請求のみ)が、業法特約をしている(のが普通)場合は、これが優先される。
なお、「請負契約」の瑕疵担保は、民法規定があり、木造5年・鉄筋コンクリート10年です。
また、業者からの「保証」「アフターサービス」などは、民法・業法とは別世界であること、そして、住宅品質確保促進法は非適用であることも・・・・・・・。

さて、残された道は、民法572条のみですね。
すなわち、「売買当時、売主が当該瑕疵の存在事実を知っていたにもかかわらず、買主に告知していなかった」事実があり、それを買主が証明もしくは売主の言質取得できたら、損害賠償もしくは正常状態への復帰処置をしてもらえます。(買主が知って1年以内に請求)

さて、上記のように記述するのは簡単ですが、証明もしくは言質取得は、10年超遡及してですから、一般的には「ほぼ不可能」となります。

ただ、その工務店の経営者ポリシーもしくは経営や建築に関する姿勢が、真の「信用第一」「建築を愛する」「お客さんに喜んでもらえる仕事」を志向しているなら、好結果を招く余地は「あります」。

全額工務店負担でとか、手抜き云々の攻撃的な抗議ではなく、困っている現状を、
「相談」という形で、工務店に意思表示していかれるのがよいと思います。

善良な地場の一本気な大工さん社長なら、お互いにとって低コスト・不具合解消策を提示・実行してくれる可能性は高いです。(法律上の権利義務云々にはコダワラズ)
一般的ビジネスライクな業者なら、門前払いでしょう。「証明」しか方法はありません。

あと、(気休めになるか・逆なでになるか不明ですが)(小生の以前の家=新築後20年居住の体験から)杭打ちや地盤改良無しの普通建築の場合は、多少の地盤沈下や不等沈下は、不可抗力と考えます。あくまでも、「多少の」です。前の我が家も購入後10年ぐらいから、サッシ・ふすまの開け閉め具合が悪くなりました。ウチの場合は「季節変動」があり、何とか使ってました。
(今の家はツーバイフォーで地盤改良も済みですが、どうなることやら)

好結果を得られること、応援祈念しています。以上です。
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この回答へのお礼

私の家を造った工務店は商売人でした。今度はhyper-santa
さんのような家を造ります。有難うございました。

お礼日時:2001/07/17 17:51

 瑕疵担保責任を追及できる期間については、売買ですので、宅地建物取引業法の適用を受けることになります。

その際、使用された契約書が協会や業界で使われているものでしたら2年の筈です。これは、重要事項になっていますので、主任者は説明されています。
関係するURLとして
http://www.nomu.com/guide/page/b-kashi.html
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
(現在)
http://www.oitaweb.ne.jp/mcs/jyutaku/point01.html
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この回答へのお礼

有難うございました。品格法が出来ていればと思います。

お礼日時:2001/07/17 17:53

損害賠償の請求ができるのは、契約に不履行があった場合と法律に違反した場合です。

その他、あらかじめ法律で定められた場合です。
瑕疵担保責任による損害賠償請求ができるのは、この3番目の場合に当たります。元来、瑕疵担保責任は売買時における瑕疵を(一応、知ってから1年以内となっていますが)売り主に責任を持たせようとした法律です。
今回の場合、契約に不履行があったとは思えませんし、法律に違反しているとも思えません。
残りは、あらかじめ法律で定められた場合の瑕疵担保責任が問うことができるかどうかですが、私は、10年以上経過していて、1年以内に発見したとしても、「建物の基礎を含めて主要な部分に瑕疵があった。」といえないのではないかと思います。
仮に、これを認めると、例えば、車でブレーキが利かなくなった、と、見ると5万Kmも乗っていた場合なども売り主の瑕疵担保責任とすると酷な気がします。
今回の場合も、サッシが一切開かなって不快な思いをしていることは察しますが、地震などが原因かも知れませんし工務店に損害賠償を請求できないと思います。
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この回答へのお礼

ご意見の通りだと思います。有難うございました。

お礼日時:2001/07/17 17:54

 契約書に瑕疵担保責任は2年間って記載なかったですか?


 それでしたら権利行使はできないです。

 正直なところ、民法上の瑕疵担保責任の「発見から1年以内」をやると延々と瑕疵担保責任を負わざるを得なくなるので、その特約がさなされていると思います。

 平成12年5月以降でしたら「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、10年間の瑕疵担保責任があったのですが…
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2001/07/17 17:56

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もうすぐ中古マンションを購入する予定です。
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もし、分かられる方がいらっしゃれば簡単に教えて頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

付帯設備表が有るなら告知書は不要です。

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但し、あくまでも中古の物件を買うのですから、設備というものは壊れるものだと理解して下さい。
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Q96条3項と94条2項

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これについては疑問に思っていましたが、
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つまり、ABが共謀すればなんでもありの世界になってしまう。
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94条は、AB間の金の流れがないので、ABどちらに登記があっても、外観上の売買契約(仮装売買)があれば、善意のCは保護されるべきと言うことで、所有権はC。
96条はAとCが被害者で、どちらがより被害が重いか・・・
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Q瑕疵担保期間とは10年と定められていますが、実際はどうなんでしょうか?

分譲マンションの理事をしております。早速なのですが本題に入ります。1階の住民の方の部屋の床下から湧き水が発見されました(だいたいひざ下くらいの水の高さがあったそうです)。それはマンションが建った1年後のことでしたので施工業者と建築会社に話をし、とりあえずポンプで水をくみ上げることによりその場をしのいだと言うことです。しばらくしてまた水がたまったので、今度はコンクリートで固め湧き水がたまらないようにしてもらったと言うことです。その後工事をしたにもかかわらず、たびたび湧き水が発生したので、建築会社に連絡したところなかなか連絡がとれずじまいで・・・ようやく連絡がついてもポンプで水を抜く作業で終わらせてしまっている状態が続いたと言うことです。そのうち「今年がちょうど瑕疵担保期間の10年がきますので、この最後の工事はうちが引き受けますが今後の保障はマンションの管理組合の方でまかなってもらえますか。」と返答がきたそうです。
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Aベストアンサー

瑕疵担保に関するものは以下の物があります。
1.契約内容
2.民法
3.宅建業法
4.品確法

先ず宅建業法と品確法の規定は強制ですので、契約書に優先します。しかし民法の規定よりも契約書の方が優先されます。

優先順位をつけると
品確法・宅建業法>契約書>民法
です。

宅建業法の規定は売り主が宅建業者である場合のみ適用できるので、通常分譲マンションの場合適用できます。しかしこれは最低2年ということになっていますので、10年という保証はこの法律では強制されていません。

次に品確法ですが、品確法は構造上重要な部分と雨漏り関係の部分についてのみ建物竣工後10年の瑕疵担保責任を分譲マンションの場合売り主の義務としています。さらにこの法律は2000年4月に施行されたものですので、今築10年になろうとしている物件は1996年頃のものと思われますので、この法律の適用はありません。

民法の規定は、場所の限定はなく、発見から1年以内なら、瑕疵担保請求ができることになっています。ただし、除斥期間(引き渡しから訴えられる期間)というのがあり、鉄筋コンクリート造の場合引き渡しから10年となっています。
つまり、引き渡しから10年でかつ発見から1年以内でないと請求できないことになっています。
おそらく10年というのはこれを指している物と思います。

しかし、普通は売買契約書に宅建業法に基づき2年程度の期間を定めて契約することが多いです。そのような期間についての特約がない場合のみ民法が適用されますので、契約書をご確認下さい。

なお、民法の規定では売買契約については、瑕疵補修請求権は認められていません。損害賠償権が認められているだけです(つまり修理させるのではなく修理代を請求できる権利がある。一般には修理代に変えて補修を申し出ることが多いだけ)

あと、基本的に建築会社・施工業者とマンション購入者は契約関係にありませんので、瑕疵担保責任を負いません(建築業者は売り主に対して請負契約に基づき瑕疵担保責任を間接的に負ってはいますが、両者の間の契約次第です。またアフターサービス契約があれば、その契約に従って直接購入者に対して責任を負うこともあります)。
瑕疵担保責任を負うのは売買契約を結んだ売り主です。
話の交渉先が間違っていると思います。
なお、売り主が倒産などしていると瑕疵担保請求先が消滅していますので、請求することはできません。

瑕疵担保というのは引き渡し時点で存在した隠れた瑕疵についてのみ有効です。引き渡し後から発生した瑕疵については責任は負いません(例えば大地震で壊れたなど)。

まとめると、瑕疵担保は引き渡しから10年で消える(契約でもっと長い期間を定めている場合を除く)と考えるのが普通で、
>瑕疵担保期間というのは完全に欠陥箇所が完治してから10年ということではないのでしょうか?
とはならず、瑕疵があった場合でもその瑕疵が完治した時点で、引き渡し時点に存在した瑕疵はなくなったものとして扱われ、その瑕疵の問題ついてはその時点で終了です。その後に発生した瑕疵は所有者の責任で修理することになります。

なお、瑕疵担保の問題ではないですが、損害賠償の時効は10年とする説があります。これは損害が発生した時点または明らかになった時点から数えることになりますので、引き渡しから1年後に発見し、発見から1年以内に瑕疵担保請求をした物(1年以内に請求しないと請求権が失効する)たものについては瑕疵の存在が明らかになった時点から10年後まで損害賠償という債権が存在し続けられる可能性があります。また、途中で工事した場合時効の中断とみなされることもあります。これは、ケースバイケースで取り扱われるものなので、必ずしも利用できない情報ですが、可能性があると思います。
期間に余裕がない状況ですし、10年以内に法的に適正な対応をしておく必要があるので、早急に弁護士などに相談してみて下さい。

なお、#1さんはこれが瑕疵かどうかの点を指摘されていますが、相手側が認めれいない場合にはたしかにご指摘のとおりですが、相手が認めた時点で瑕疵として両者とも瑕疵としての合意がなされていますので、その点は大丈夫だと思います。

瑕疵担保に関するものは以下の物があります。
1.契約内容
2.民法
3.宅建業法
4.品確法

先ず宅建業法と品確法の規定は強制ですので、契約書に優先します。しかし民法の規定よりも契約書の方が優先されます。

優先順位をつけると
品確法・宅建業法>契約書>民法
です。

宅建業法の規定は売り主が宅建業者である場合のみ適用できるので、通常分譲マンションの場合適用できます。しかしこれは最低2年ということになっていますので、10年という保証はこの法律では強制されていません。

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Q借主による借用物の費用の負担(民法595条)及び収去(民法598条)に

借主による借用物の費用の負担(民法595条)及び収去(民法598条)について

下記内容で後輩にトレーニングマシンを15台(総額1500万円)を無償で貸しています。

1.後輩は都下でトレーニングジムを経営しており、ジム設備の90%は私の私物である。
2.私は何の利益も得ていない。(使用貸借)
3.貸借期間は定めてないが貸して既に3年を超えている。
4.トレーニングマシンのメンテナンスを十分に行っていない(善管注意義務違反)
5.原状回復での返還に応じようとしない気配がある。

以上のことから、後のトラブルを回避するためにきちんと公正証書で使用貸借契約書にしようと
提案したところ契約の内容を決める間もなく拒否されました。
幾度かのメールのやりとりから後輩の拒否する理由として民法の使用貸借に準ずる契約だど自分が不利
であると主張(要は自らの営利の為に使うだけ使って、そのままの状態で返却、しかも返却運搬費用は
貸主の負担でと・・・)

貸借時に借用条件を書面に残さず貸してしまった落度はあるものの、この後輩の主張には呆れる
ばかりです。
結局は、後輩のほうから1カ月後に『引き取ってくれ』とのことですが、これに対し以下質問です。

1.マシンの破損箇所(ケーブル亀裂、シートの破れなど)を原状に復する義務は貸借時に契約書面
  にしていなくても義務として履行を催促することは可能でしょうか?

2.引き取りの際の運搬費用(後輩のトレーニングジムから私が指示する場所)の請求及び求償は可能
  でしょうか?

3.後輩の『1ヶ月後に引き取ってくれ』は何もこれに従う事なく『期限の定めのない賃貸物、動産
  の場合は解約申し入れから1日後に終了』を準用できるでしょうか?
  

借主による借用物の費用の負担(民法595条)及び収去(民法598条)について

下記内容で後輩にトレーニングマシンを15台(総額1500万円)を無償で貸しています。

1.後輩は都下でトレーニングジムを経営しており、ジム設備の90%は私の私物である。
2.私は何の利益も得ていない。(使用貸借)
3.貸借期間は定めてないが貸して既に3年を超えている。
4.トレーニングマシンのメンテナンスを十分に行っていない(善管注意義務違反)
5.原状回復での返還に応じようとしない気配がある。

以...続きを読む

Aベストアンサー

1.マシンの破損箇所(ケーブル亀裂、シートの破れなど)を原状に復する義務は貸借時に契約書面
  にしていなくても義務として履行を催促することは可能でしょうか?

この点は
・返還に際して借主は借用物を原状に回復して収去する義務を負う(第598条)。
というのがありますが、普通に考えると上記の破損箇所は「経年劣化」で
減価償却として処理するもので、原状回復義務にはあたらないのでは。


2.引き取りの際の運搬費用(後輩のトレーニングジムから私が指示する場所)の請求及び求償は可能
  でしょうか?

この点は
・借主は収去義務を負う(第598条)。
とあるので請求及び求償は可能です。


3.後輩の『1ヶ月後に引き取ってくれ』は何もこれに従う事なく『期限の定めのない賃貸物、動産
  の場合は解約申し入れから1日後に終了』を準用できるでしょうか?
  
この点は
・期間も目的も定めていない場合には、貸主が返還を請求したときに返還する義務を負う(597条3項)。
とあるので貴方の好きなときに請求が可能です。



とにかく、使用貸借契約は、
「貸主との信頼関係が存在することが前提」
ですので、すでにその状態にないのであれば
早急に貸主としての態度を示す必要がありますね。

1.マシンの破損箇所(ケーブル亀裂、シートの破れなど)を原状に復する義務は貸借時に契約書面
  にしていなくても義務として履行を催促することは可能でしょうか?

この点は
・返還に際して借主は借用物を原状に回復して収去する義務を負う(第598条)。
というのがありますが、普通に考えると上記の破損箇所は「経年劣化」で
減価償却として処理するもので、原状回復義務にはあたらないのでは。


2.引き取りの際の運搬費用(後輩のトレーニングジムから私が指示する場所)の請求及び求償は可能
  で...続きを読む

Q土地の売買の場合の瑕疵担保責任とは

購入した土地に家を建築しようと調査したところ、地中から地盤改良したものと思われる杭があることが分かりました。

もともと、売主(個人の方)からは残存物はないものとして契約を交わしましたので、この地盤改良の杭の撤去代は売主が負担するべきものと思いますが、こういった主張はおかしいでしょうか。

仲介会社からは「瑕疵担保免責での売買ということ」「地盤改良の杭であれば地盤を強くするためのものなので、それを生かせるのであれば生かして建てればよいのでは」
など言われています。
地盤改良といってももう40年位前の杭だと思うので、そのまま生かすのは心配です。
売主に負担してもらえる余地はあるのでしょうか。

Aベストアンサー

不動産業者です。
瑕疵担保免責で契約を締結したのであれば、売主にそれを求めることが出来るのは、引渡し時以前に売主がその事実を知っていたのに告げなかった場合のみです。
上記を主張し立証できない限り、売主が負担を負うことは契約上ありません。残念ながら瑕疵担保免責というのはそういうことです。
しかし建物解体が売主負担で、割りと近い過去に行われ、解体業者など特定出来るのであれば、解体業者は見積もりに含まれていない(地中の杭などは解体するまでわかりませんから別途工事です)杭の撤去をどうするか?売主には尋ねているはずです。そこまで行き着かなければむずかしいと思います。

尚、杭は今回新築時に再度利用することは出来ませんので、採掘処分しなければなりません。

現状のままでは、売主はそれを知らなかったと主張されれば負担を求めるのはむずかしいです。

Q売主の担保責任なのですが、561条(他人物売買)にしても、566条

売主の担保責任なのですが、561条(他人物売買)にしても、566条
(地上権等は付着)、577条(抵当権等の付着)にしても不動産であれ
ば、登記簿等を見ればその存在に気がつくと思うのですが条文上、善意と
いうことで、単に不知であれば足りるのでしょうか?

Aベストアンサー

条文上は、善意であればよく、過失は問われないとされている。

ただし、普通の買主は用益権の有無を調べるから、対抗要件が具備されているのに善意と言うことは考えにくい。対抗要件の無い地上権がついていた場合も担保責任の追求は可能とされているが、買主は地上権の無い土地所有権を対抗できるから、通常はあくまで自分の権利を主張するだろう。したがって、566条がストレートに適用されるような事案はあまりない。これまでの裁判例を見ても、実例は罹災都市借地借家臨時処理法による対抗力を有する借地権のように、例外的に公示なしに対抗力を与えられた用益権のケースである。とのこと。

なお、あくまで私見であるが、登記の確認すらしなかった買主がおり、566条を根拠に契約の解除を求めたとして、「不動産売買においては、登記を確認するのが一般的であって、登記を確認しなかった買主については、566条の『買主がこれを知らず』には該当しない」という判例が出る可能性はそこそこあるのではないかと思うが。

ちなみに、577条は買主の善意悪意は問わない。

Q瑕疵保証料とは?

このたび分譲住宅を購入することになり、諸費用の内訳を出してもらいました。その中で「瑕疵保証料(10年)75000円」とあったのですがこの保証料の意味がよくわかりません。今は10年保証が義務づけられているとききますが、この保証料は払わなければ10年保証を受けられないものなのでしょうか?私は義務付けられているのだから費用はかからないと思っていたのですが・・・。
また、この保証内容について具体的な書面が提示されていないのですが、契約の時に出していただけるものでしょうか?
明日営業マンに質問しようと思っているのですが、無知なものでうまく丸め込まれそうなので事前に知識をいただきたいと思い質問しました。
住宅購入に関してまだまだ知識が浅すぎてよくわかりませんが、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

施工会社における住宅の瑕疵補修について「住宅品質の確保促進法」がたしかH12年4月から施行されました。一般に言う瑕疵担保期間とは民法における瑕疵担保補償期間は通常10年間ですが、ほぼ100%といってよいほど特約事項として期間を短縮しているのが実情です。(1年とか2年間)
品確法においては、屋根、外壁等からの漏水、主要構造部の欠陥についてのみ前述の瑕疵担保期間に関わらず10年間の補償義務を施工会社に負わせている法律です。

しかしながら、10年間の間に当該施工会社が倒産、会社清算等々により消滅してしまった場合、瑕疵保証債務も同時に消えてしまい折角法制化してもあまり意味のないものになってしまう可能性があります。

こういったことを鑑みユーザー保護の観点から住宅瑕疵の保証制度が整備され(所謂生命保険みたいなもの)ユーザー側にとってのリスク回避策として制度化されました。

本来であれば、この瑕疵保険の加入は施工会社が加入すべきものであるが(間接的には発注者が支払うことになる)、残念ながら木造住宅系の場合はほHMも含めほとんどの場合「当社はそのようなことなくきちんと10年間は保証しますので、お客さんがどうしても心配されるのであればお客さん費用負担で加入できます・・・・」というような抗弁をし
客から保険料を徴収しているのが実情なわけです。

ちょっとややこしい説明書きになってしまったので、整理しますと保証制度を利用するか否かは任意であり、万一履行できない状態になった場合には保証会社が変わりに修補するという制度です。

ちなみに、拙宅を改築した時にはこの制度は利用してません。どのみち適用範囲が前述したとおり非常に限られており、きちんと施工をさせればこういった問題にいたらず、お金の無駄であると判断しました。

施工会社における住宅の瑕疵補修について「住宅品質の確保促進法」がたしかH12年4月から施行されました。一般に言う瑕疵担保期間とは民法における瑕疵担保補償期間は通常10年間ですが、ほぼ100%といってよいほど特約事項として期間を短縮しているのが実情です。(1年とか2年間)
品確法においては、屋根、外壁等からの漏水、主要構造部の欠陥についてのみ前述の瑕疵担保期間に関わらず10年間の補償義務を施工会社に負わせている法律です。

しかしながら、10年間の間に当該施工会社が倒産、会...続きを読む

Q民法715条と国家賠償法1条

特命出場中の救急車との接触事故において少額訴訟の訴状を提出しましたが、
被告人をを運転者個人と都道府県としました。

当然運転者個人には損害賠償責任は問えないのが通説ですが、あえて本人と接触するために被告人としました。(現在までに組織が本人にとの接触を拒否していて事故の詳細について明らかにされないため)

(1)当然被告個人に対する請求は棄却されますが、本件自体がすべて棄却されてしまうのでしょうか?
それとも被告個人に対しては棄却、都道府県に対しては請求を認めると分離して判決が出るのでしょうか?

(2)うっかり都道府県への請求の原因について「民法715条によって使用者責任があるため」
と記述してしまいましたが、本来国家賠償法1条が適用されると思います。

この誤りによって本請求が棄却されてしまう事はあるのでしょうか?

どなたか詳しい方がおりましたらアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

1.公務員個人を被告に加えたということをもって全体が棄却されることはありません。

2.法規の適用は裁判所の責務ですから、気にすることはありません。準備書面で訂正でもしておけば十分です。

なお、民事訴訟法137条は形式的審査権に基づくものですので、適用法条が違うなどでの却下するものではありません。
また、公務員個人を被告にしても、代理人を立ててくるでしょうから、あまり意味はないと思いますよ。主張も都道府県と違う主張をしてくるとも思えませんし。
直接対面できる機会とすれば当事者尋問になりますが、だったら証人尋問の方がいいように思います。

Qフローリングだと思った床が木とは違う素材

中古のマンションを購入し、リフォーム業者に部屋をみていただいたところ、フローリングだと思っていた床が木ではなく、フローリングにみえるクッション材のようなものだということがわかりました。
売主から説明を受けていないので、瑕疵として、差額の返金かフローリングへの変更代金を請求できないでしょうか。

Aベストアンサー

フローリングが木製だというのは一般によくある誤解です。

フローリングとは床材の意味で、ウッド・フローリング、タイル・フローリング、ストーン・フローリング、その他クッション材フローリングなどがあります。
集合住宅でウッドフローリングを使うケースは少ないので、もし、木製のフローリングを期待されていたなら、明示的に木製であることを確認するべきでしたね。

Q民法567条の2項と3項について

民法567条3項で「前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。」とあるのですが、2項、つまり、買主が抵当権の実行を避けるために、債務者に代わって抵当権者に対して債務を弁済し、債務者に対し、その費用の償還を請求する場合においては、どのような損害賠償請求が発生すると考えられるでしょうか(買主にとっては、弁済した費用を償還できたなら、損害は発生しないように思えるのですが。)。
ご教示お願いいたします。

(抵当権等がある場合における売主の担保責任)
第五百六十七条  売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。
2  買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。
3  前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。

Aベストアンサー

>「被担保債権と売買金額との差額がある場合」とは具体的には、どのような、例というかイメージでしょうか。

買主が、抵当権実行を避けるために、抵当権者に被担保債権を弁済するときの条文ですが、売買価格より被担保債権が多い場合は、多いだけ買主は不利です。
例えば、抵当権のあるままで、1000万円で買ったが、被担保債権が500万円だとすれば、買主の支払い総額は1500万円になります。
時価相場が1500万円だと言うことを、買主、売主共承知ならば、かまいませんが、根抵当権などの場合は変動しますし、元々の残高に間違いがあれば、買主が思わぬ損害を被ることになります。
それらを明文化しているのが、3項です。


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