借地権売買時の建替承諾料について

借地権付き土地で建物を建てることを条件で、売買契約を結びました。売主が、名義書替料の支払があることは理解していたので地主に支払いましたが、大手不動産会社から特記事項に書かれているので、買主の建替承諾料も負担するように言われました。しかし、大手不動産会社（仲介）から、建替承諾料の説明がなかったと言ったら、

大手不動産会社から建替承諾料の60％を、負担してくれと言われました。今後、パーセンテージ（例えば、50：50）の交渉をしようと思いますが、
買主（大手不動産会社より坪単価が安く建てられるハウスメーカー）が、新築分譲住宅を建てて売り出すのに、なぜ、建替承諾料の1部を支払わなければならないのか納得がいかない。

今回、特記事項について説明義務違反があったと思いますし、自分が建てないのに1部建替承諾料を払わなければならないのか（本音は払いたくない）

自分自身をどう納得させたら良いか？　つまり、建替承諾料についての落としどころを、ご教示下さい。
宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

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  地主（甲）が、更地にして返却した土地（乙）の借地権を買うお金がないので、借地権付き土地で新しく建物を建てることを条件で、地主が、売却をOKしました。乙は、大手不動産会社（仲介）に売却依頼をし、売買契約書を売主：乙、買主：ハウスメーカーと交す。大手不動産会社が、作成した不動産売買契約書の特記事項に、「売主及び買主は、本契約第○○条により売主が負担する承諾料が、名義変更料、建替および期間変更（新規20年）に関する承諾料とすることを確認しました」とあるが、更地にして売却のため買主が新築住宅を建てるのに建替料（売主60％負担）を地主に払わなければならないのか？疑問を持っている。また、期間変更については、残存期間が約16年あり、このことにより、従前の賃借人の地位を引継ぐため新期20年の変更は拒否したいと考えています。この特記事項は売主に金額が発生するので、詳細に説明すべきであるのに説明がなかった。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/11 03:18

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/04/10 18:28

質問文を読む限りの想像ですが、当事者の契約関係が分かりにくいですね

地主
旧借地人
ハウスメーカー
質問者様

この四者が関係していると思われますが、旧借地人が質問文に登場していません。また、質問者様は地主との感に土地の賃貸借契約を締結するのに間違いないと思いますが、ハウスメーカーとは請負契約ですか？売買契約ですか？請負契約であれば建替え承諾料は100％施主である質問者様が支払うのも仕方ないと思いますが、売買契約であれば仲介業者の説明義務違反を問うことはできるでしょう。

質問文中の「買主の建替承諾料」は聞きなれないコトバです。新築住宅竣工時には所有権が買主に移るという前提での建築なのだろうとは思いますが、それであれば請負金額または売買代金に含めるというやり方もありますよね。

想像ですが、地主との契約条件の折り合いが悪かったとか、再建築についての支障があった（地主が認めない、というのも含む）などの理由があったのかも知れません。仲介業者に説明させて納得できるかどうか、だと思います。

この回答へのお礼

回答有難うございました。

地主（甲）が、更地にて返却した土地（乙）の借地権を買うお金がないので、借地権付き土地で新しく建物を建てること（建物を建てないでほっておかれると地主が土地の税金を多く払わなければならなくなるため）を条件で、地主が、売却をOKしました。乙は、大手不動産会社（仲介）に売却依頼をし、売れて契約をしました。売主：乙、買主：ハウスメーカーです。大手不動産会社が、作成した不動産売買契約書の特記事項に、「売主及び買主は、本契約第○○条により売主が負担する承諾料が、名義変更料、建替および期間変更（新規20年）に関する承諾料とすることを確認しました」とあるが、更地にして売却のため買主が新築住宅を建てるのに建替料（売主60％負担）を地主に払わなければならないのか？疑問を持っている。および期間変更については、残存期間が約16年あります。このことにより、従前の賃借人の地位を引継ぐため新期20年の変更は拒否したいと考えています。この特記事項は売主に金額が発生するので、詳細に説明すべきであるのに説明がなかった。

お礼日時：2018/04/11 01:29