借地権か、建物買取請求権か？

祖父の代（～５０年前？）からの借地に母が住んでいます。高齢（９０才）なので、こちらに呼び寄せて一緒に住もうということになりました。大家さんに借地を返すことを相談中です。
契約書などの書類はないことが確認できました。地代の領収書（毎年末に８万円）はある。土地は３０坪（国税庁路線価は６５Ｄ）、木造２階建、延床２７坪、築４０年。
そこで土地を更地にして返すと、建物撤去費用などが発生します。出費を最小限に抑えるため、
１．建物買取請求権を行使できる条件を探す。借地法（旧法）で、契約書がない場合、契約期間３０年、更新は２０年。契約を終了するタイミングをうまくあわせられるか？
２．借地権を第３者に売る？これについてはよくわかりません。
上の２つの方法は法的に根拠があるでしょうか？また具体的にはどのようにするのでしょうか？さらにもっと別の方法が考えられるでしょうか？　お教えいただきたく、よろしくお願いします。

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2018/05/10 03:06

現代の旧契約書も無い場合、更地にして返す。

事になります。　
出ていく時は、建物滅失登記をして返還する間まで
更地にして返せない期間は賃料を払い続ける。　　　

現状で建物を壊さないで引き渡し
建物買取請求権＝22年目で0円です
大家が解体費用約300万で良い！払って同意すれば逃げ切り

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/05/09 10:57

>上の２つの方法は法的に根拠があるでしょうか？

法的根拠はあるといえばあるけれど。

建物買取請求権については、借地借家法と裁判例にある。
現行の解釈では質問者の場合は買取請求権はナイ。
ただし、交渉によって買取請求権やあるいは解体費用を地主もちにすることは可能。
（借地を返して欲しいと考えている地主なら交渉に応じる可能性はある）

だから、法的根拠はあるといえばあるーーという程度の話になる。
地主が承諾せずに万が一裁判にでもなればまず認められないと思うよ。


借地権つき中古戸建てとして売るというケースはある。
地域にもよるだろうけど、借地権価格の10～30％程度。
そういうの専門の業者もいる。
ただ、地代が年８万のエリアでは築40年の戸建だと、かなり買い叩かれると思うよ。
ネットで検索すれば借地権を買い取る業者がヒットするので、検討するだけしてみてもいいかも。


ぐっどらっくｂ

No.2 回答者： いかさす 回答日時： 2018/05/06 19:35

１.は、契約期間満了時しか行使できませんので、おっしゃる通り契約終了のタイミングによると思います。

２.ももちろん法的に可能ですが、地主への承諾料支払や売却手間を考慮すると効果がどれ程あるかは疑問です。

借地権といっても、元々は地主のご好意でこれまで契約書もなく安い地代で居住できたのではないですか？あまり権利に固執したり第三者に売るとか考えずに、最後ぐらい気持ちよく地主に返却してはいかがでしょうか？そういう気持ちで地主に相談すれば、地主も現状渡しででOKなんて言ってくれるかもしれませんよ。

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/04/29 20:01

1.契約書が無く、従って契約期間も判然としない状態ですから、『契約期間満了時における建物の去就』について考えると『契約期間』の捉え方を地主と合わせる事が必要ですよね。

契約期間が満了し、『地主が』賃貸借契約の解除を求める場合にご質問のような建物買取請求の問題になります。地主が質問者様と継続して賃貸借契約を望むのであれば、買取請求の問題は生じませんね。
2.建物を第三者に売却す売買契約と、第三者を借主、地主を貸主とする土地賃貸借契約を同時に行う事が多いですね。現在の賃借人の地位を継承する場合もありますし、新たな借地契約を結ぶ場合もあります。いずれの場合も何かしらの金員が地主に支払われることになります。第三者の支払いは建物代金プラス借地契約費用になりますから、そういった支払いをしてまでも借地権付き戸建てを指向する需要があるかどうかは調べないと判らないでしょうね。

築40年の戸建てなので、手入れの程度で市場価値があるかどうか微妙なトコロだと思います。不動産仲介をやっていた頃実感した事ですが、『中古一戸建ての場合、土地の価格と建物寿命は反比例の関係にある』ことで、価格が高くなれば新し目の建物でも解体して新たに建替えする傾向があり、総額が低く従って土地価格も低い場合にはリフォームしてでも建物を活かす傾向があります。

あまり費用を掛けたくないとの事ですので貸家にするのはおススメできませんが、地主と直接交渉する前に現在お状況での市場性について調べられた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。１について：期間満了（５０年目ならば）の場合は、借地人の方から更新しないとしても、建物買取請求権が行使できるのではないでしょうか。２について：早速、市場性を調べてみます。

お礼日時：2018/05/02 17:30