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祖父の代(~50年前?)からの借地に母が住んでいます。高齢(90才)なので、こちらに呼び寄せて一緒に住もうということになりました。大家さんに借地を返すことを相談中です。
契約書などの書類はないことが確認できました。地代の領収書(毎年末に8万円)はある。土地は30坪(国税庁路線価は65D)、木造2階建、延床27坪、築40年。
そこで土地を更地にして返すと、建物撤去費用などが発生します。出費を最小限に抑えるため、
1.建物買取請求権を行使できる条件を探す。借地法(旧法)で、契約書がない場合、契約期間30年、更新は20年。契約を終了するタイミングをうまくあわせられるか?
2.借地権を第3者に売る?これについてはよくわかりません。
上の2つの方法は法的に根拠があるでしょうか?また具体的にはどのようにするのでしょうか?さらにもっと別の方法が考えられるでしょうか? お教えいただきたく、よろしくお願いします。

A 回答 (4件)

現代の旧契約書も無い場合、更地にして返す。

事になります。 
出ていく時は、建物滅失登記をして返還する間まで
更地にして返せない期間は賃料を払い続ける。   

現状で建物を壊さないで引き渡し
建物買取請求権=22年目で0円です
大家が解体費用約300万で良い!払って同意すれば逃げ切り
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>上の2つの方法は法的に根拠があるでしょうか?



法的根拠はあるといえばあるけれど。

建物買取請求権については、借地借家法と裁判例にある。
現行の解釈では質問者の場合は買取請求権はナイ。
ただし、交渉によって買取請求権やあるいは解体費用を地主もちにすることは可能。
(借地を返して欲しいと考えている地主なら交渉に応じる可能性はある)

だから、法的根拠はあるといえばあるーーという程度の話になる。
地主が承諾せずに万が一裁判にでもなればまず認められないと思うよ。


借地権つき中古戸建てとして売るというケースはある。
地域にもよるだろうけど、借地権価格の10~30%程度。
そういうの専門の業者もいる。
ただ、地代が年8万のエリアでは築40年の戸建だと、かなり買い叩かれると思うよ。
ネットで検索すれば借地権を買い取る業者がヒットするので、検討するだけしてみてもいいかも。


ぐっどらっくb
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1.は、契約期間満了時しか行使できませんので、おっしゃる通り契約終了のタイミングによると思います。


2.ももちろん法的に可能ですが、地主への承諾料支払や売却手間を考慮すると効果がどれ程あるかは疑問です。

借地権といっても、元々は地主のご好意でこれまで契約書もなく安い地代で居住できたのではないですか?あまり権利に固執したり第三者に売るとか考えずに、最後ぐらい気持ちよく地主に返却してはいかがでしょうか?そういう気持ちで地主に相談すれば、地主も現状渡しででOKなんて言ってくれるかもしれませんよ。
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1.契約書が無く、従って契約期間も判然としない状態ですから、『契約期間満了時における建物の去就』について考えると『契約期間』の捉え方を地主と合わせる事が必要ですよね。

契約期間が満了し、『地主が』賃貸借契約の解除を求める場合にご質問のような建物買取請求の問題になります。地主が質問者様と継続して賃貸借契約を望むのであれば、買取請求の問題は生じませんね。
2.建物を第三者に売却す売買契約と、第三者を借主、地主を貸主とする土地賃貸借契約を同時に行う事が多いですね。現在の賃借人の地位を継承する場合もありますし、新たな借地契約を結ぶ場合もあります。いずれの場合も何かしらの金員が地主に支払われることになります。第三者の支払いは建物代金プラス借地契約費用になりますから、そういった支払いをしてまでも借地権付き戸建てを指向する需要があるかどうかは調べないと判らないでしょうね。

築40年の戸建てなので、手入れの程度で市場価値があるかどうか微妙なトコロだと思います。不動産仲介をやっていた頃実感した事ですが、『中古一戸建ての場合、土地の価格と建物寿命は反比例の関係にある』ことで、価格が高くなれば新し目の建物でも解体して新たに建替えする傾向があり、総額が低く従って土地価格も低い場合にはリフォームしてでも建物を活かす傾向があります。

あまり費用を掛けたくないとの事ですので貸家にするのはおススメできませんが、地主と直接交渉する前に現在お状況での市場性について調べられた方が良いでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。1について:期間満了(50年目ならば)の場合は、借地人の方から更新しないとしても、建物買取請求権が行使できるのではないでしょうか。2について:早速、市場性を調べてみます。

お礼日時:2018/05/02 17:30

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Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

Aベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

Q私の実家は借地です!この度、自宅が不要になり、地主に、建物買取権の行使について話をしましたが、用件を

私の実家は借地です!この度、自宅が不要になり、地主に、建物買取権の行使について話をしましたが、用件を満たしていないから、解体して更地にして返還するよう、言われました!
しかしながら、土地賃貸借契約書を見ると、貸主、借主ともに、既に死亡しており、更新されておりません。
この場合、この契約書は無効となるでしょうか?
建物買取請求権を主張出来るでしょうか?
詳しい方、宜しくお願いします❗

Aベストアンサー

地代の授受については別の問題として、先の回答にある通り、契約自体は継続しています。
建物買取請求については、土地賃貸借契約契約の終了に伴う建物の扱いについて借主側の条件として提示したことであって、主張は出来ますが貸主側は拒絶することが出来ます。

貸主側が建物取壊し更地返還を要求しているようですが、賃貸借契約にそれについての条項があったとしても、これも条件提示と考える事ができます。何故ならば、その建物を第三者に売却し、賃貸借契約の買主の地位を第三者に引き継ぐことを貸主に認めてもらう事でも賃貸借契約は継続しますから、現在の借主が借主で無くなった時には建物は取り壊すという取り決めは整合性を欠きますよね?

また、貸主側に立って考えると、建物が不要になったのは借主側の都合ですから、その建物を買い取ることによる契約の終了について貸主側のメリットがあまり無いようです。借主側は賃貸借契約を継続するメリットを感じなくなったからこそ契約の解除を考え始めたのであって、契約が解除されればそれ以降の賃料の支払いを免れる事になります。貸主側は返還された土地を売却することも可能ですが、新たな賃借人に賃貸するのであれば地代収入と言う点ではメリットがアリマセン。

建物の状況にも依りますが、地主が買い取らないのなら第三者への売却を検討すべきでしょう。
また、売却まで考えなくとも第三者に借家として貸すことも可能であり、この場合は地主の承諾は不要です。

地代の授受については別の問題として、先の回答にある通り、契約自体は継続しています。
建物買取請求については、土地賃貸借契約契約の終了に伴う建物の扱いについて借主側の条件として提示したことであって、主張は出来ますが貸主側は拒絶することが出来ます。

貸主側が建物取壊し更地返還を要求しているようですが、賃貸借契約にそれについての条項があったとしても、これも条件提示と考える事ができます。何故ならば、その建物を第三者に売却し、賃貸借契約の買主の地位を第三者に引き継ぐことを貸主に認めて...続きを読む


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