駐車場代代金未納の遅延損害金の計算方法：誓約書の分割払い不履行の時、入金額の充当優先順位は？

2013年１１月末に駐車場未納金116万円ありました。その時点で下記のような誓約書を書いて貰いました。「2013年時点で未納金116万をあることを認める。今後の駐車場代12500円/月とは別に上記１１６万円の未納金を毎月末27500円/月の42回払い(2013年12月のみ32500円)で文納する。即ち。現在賃貸中の12500円に上乗せして毎月4万円(2013年12月は4.5万円)支払う。もし、２回分以上遅れた場合には、年１０％の遅延損害金を合わせて支払う。もし履行しなかった場合、法的手続きを取られても一切異議を唱えない。」
しかし、２ヶ月も経たないうちに誓約書通りの入金がなくなりました。駐車場は現在も賃貸中です。電話で督促すると、今度こそ必ず守るからまた分納でお願いします。誓約書も新たに書いても良いとの事でした。
今度会う予定で新たに誓約書を書いて貰い、履行されなければ、支払督促等の法的手段を取るつもりです。
さて、年10％遅延損害金の遅延損害金を含めて、誓約書を書いて貰おうと思いますが、遅延損害金を含めた請求額をエクセルで計算しようとしましたが躓きました。即ち、ここ４年ほどの間に７回ほど８万～1万の入金があり、それに加えて毎月の賃貸中の駐車場代があるため、遅延損害金の対象額が月々によって変わるように思われるからです。
質問
①誓約書の履行に遅れた場合、入金額は、誓約書以前の元本116万の返済に全て充当すべきか、誓約書記載時点での未納金116万を分割払いとして月々の駐車場代の支払いとは別に計算するのか？
②未納金と月々の賃料を別に考えるとしたら、誓約書通り毎月２７５００円の元本116万の分割が履行されたと仮定した時と実際の返済額との月付きの乖離未納額に対して単利で遅延損害金年10％を月利等に直して加算していくのでしょうか？　
③計算式の例を教えてください。2013年11月末で116万未納で同年１２月のみ3.25万、以後2.75万の分割払い、他に月12500円の駐車代です。2013年１２月のみ4.5万で他は27500円の分割払い、実施には、2013年12月4.5万、2014年２月4万、７月4万、８月6万、10月8万、11月1.25万、2015年2月６万、12月8万、2016年9月８万の入金のみです。請求時点は2018年５月として初期の計算式例だけでも教えてください。

質問者からの補足コメント

• 

  法律で自力救済は禁止されています。たとえば私のもので私に所有権があるものでも、相手の手元にあり占有権を主張されたら、しかるべき方法を取らなければ取り戻せない。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/30 07:42

• ヒートホークさん
  私も感情的には、相手の車を動けないようにしたいのです。相手の車を自ら傷つけないやり方なら、自力救済にならず、損害賠償の対象にはならないのですか？　ならば、貼り紙をして車輪をチェーンでロックもOKですか？
  過って、相手弁護士に所有権は別として占有権(無論時効取得は成立していない)を主張され、目の前にある物を返してもらえなかったことがある。別件で委任の当方の弁護士もその場にいたが、法的には占有権があるので裁判等、法的手段で取り戻すしかないとのこと。このようなことは弁護士倫理に反していると思うのですが・・・。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/30 15:24

No.7 回答者： asato87 回答日時： 2018/05/12 18:04

債務の充当順位は民法では当事者の事前合意、合意がない場合費用・利息・元本の順、同種のものについては弁済期にあるもの、全部弁済期にあるなら債務者の利益になるものから、全部等しい利益なら期限が先に到来したもの（つまり古いもの）からです。

誓約書の正確な文言が不明ですし、「現在賃貸中の12500円に上乗せして毎月4万円(2013年12月は4.5万円)支払う」という書き方は質問①の解釈をぶらせる書き方ですが、全体の感じから、また先方が特に異議をとどめる感じでもないので、別々に分離して充当するのが妥当じゃないかと思います。
以上を前提として②はお書きの通りですが月利ではありません。日割り計算が原則です。
ですから督促状などに記載する遅延損害金の金額は〇月〇日現在と書くのが普通です。
③は無理でしょう。「２回分以上遅れた場合には、年１０％の遅延損害金を合わせて支払う」という書き方もはっきりしません。１回遅れただけでは遅延損害金を払う必要がないということですが、延滞が解消された後はリセットされまた２回遅れるまで遅延損害金が掛からないようにも読めます。
2013年12月4.5万、2014年２月4万、７月4万、８月6万、10月8万、11月1.25万、2015年2月６万、12月8万、2016年9月８万の入金ということですから、
１月で１回未納、２月は払っているので遅延損害金はまだ発生しません。３月の延滞によってはじめて遅延損害金が発生し、その後4月～6月の延滞金も発生しますが、7月と8月の支払いによって3月分と4月分の延滞は解消していることになるでしょう。
9月に新たに延滞が発生しますが、10月の支払いによって5月、6月の支払いは完了、発生していた延滞金も充当され終わっているでしょう（ざっくりですが）。
というようにさかのぼって一つ一つ充当しながら計算するしかありません。
これは今回ご質問にあるようにそもそもの充当が予め決められていないので、法定充当に従うことになりますから、都度都度の支払いがその時の元本に充当されずさかのぼって古い元本に充当される結果になり、かなり複雑な遅延損害金計算を一つ一つしなくてはならない結果に陥っているということです。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。過去2度ほど誓約書を書いて貰い、それまでは利息を免除しました。累積10年分近く未払いで、債務者と今回面談したところ、また待ってくれとの話しで相続した土地があるとの事で売却の予定をしているとの事でしたが、どうも具体的な行動はとっていないようです。相手は反論する気はないようなので、支払督促を出して、不動産等に担保設定したいと思います。(よく聞くと、妹と２人が相続人らしいのですが、遺産分割協議書も作ってないらしく、相続不動産の名義変更もしていないようで、2番抵当でも担保設定するにも、名義変更からさせなければならないと思います。)相続と同時に親の金融機関からの事業用借金も引き継いでいるようなのですが、金融機関への返済を優先しているようです。
法律上の遅延利息計算は、日歩でうるう年等も考慮しなければならないようですね。遅延利息は少々減ってもいいのですが、支払督促では簡裁の書記官が証拠と利息計算が法的に妥当か審査するのでしょうね。そのためには、法的に通用する計算をしなければと思いました。53ヶ月あれば53ヶ月それぞれについてどのように計算しなければならないのか判らなくなった次第です。簡裁書記官で教えてくれるでしょうか？司法書士等でも簡単に計算してくれるでしょうか？

お礼日時：2018/05/13 08:39

No.6 回答者： key00001 回答日時： 2018/05/07 12:18

計算に関しては、金融機関などにおける金銭貸借契約では、債務者からの入金に対し、

1. 利息
2. 月極返済額
3. 元金
の順に充当するのが一般的で、利息，月極額に対する入金の過不足を、元金から加除します。
端的に言えば、金銭貸借の場合、利息のみ返済しておけば、月極返済額はスキップが認められるケースもありますので。

ただ、ご質問のケースでは、賃貸契約が継続しているので、利息のみだと、質問者さん側の債権が膨らむことになりますから、1.と2.は、ほぼ同一視しても良いかと思います。

他方、なかなか温情ある解決策とは思いますが・・。
そもそも12500円/月を滞納する人物が、27500円/月とか、まして4万円/月もの支払いを継続できるとは思えませんよ。
従い、これ以上、未払金が膨らまぬ様、一旦は月極契約を解除するのが基本と思いますが、引っ越しなどされると面倒なので、契約解除と同時に、法的手続きを開始するのが良いです。

それと未払金116万円は、明らかに「貯めすぎ」で・・。
賃貸契約であれば、貸主側の負担が少ない「少額訴訟」の手続きで回収可能な、60万円までの間に対処すべきだったとは言えます。

あるいは、次回、契約更改するなら、取り敢えず車両を担保設定しておけば、強制執行手続きで、車両を動けない様にするどころか、質問者さんが売却なども可能にはなります。
逆に、そう言う手続きを踏まずに、動けない様にしたら、不法行為で相手方から損害賠償請求や、最悪は威力業務妨害など、刑事手続きの対象にもなりかねません。

また、契約更改に際しては、連帯保証人を求めるのも、一考の余地があると思います。
こちらは言うまでもありませんが、引っ越しなどされた際の保険です。

この回答へのお礼

Key0001さん　回答ありがとうございました。
賃貸契約では、入金があった場合最も古い滞納から順に充当することになっています。法的な正式計算は日歩単位でうるう年も考慮するそうです。過去に誓約書を書いて貰った１１６万円には利息等は加えず、元金のみで許ししましたが、今回は以前の誓約書から数か月で約束を破り、返って滞納額が増えている状態ですので、誓約書通りの遅延損害金を要求しようと思ったのです。賃借人と会い、遅延損害金を今後１４.６％とする書いて貰いました。これまでパラパラと入金があるので、５年間毎月の利息を計算するのは、苦労と労力を伴ないます。不当利得や不法行為でも相手が承諾すれば時効はリセットされるし、最終入金日が時効の起点になるはずです。相手は、相続した土地家屋を持っていますが、詳しく聞くと兄弟遺産分割協議書もなく、登記簿の名義変更もまだのようです。とりあえず、独自に計算した遅延利息計算書を渡し、司法書士等に聞いて利息計算が正当化を調べるように伝えました。相手は未払金や過去の誓約書の存在を認めてますので、支払督促を起こそうかと思っていますが、それには証拠と正しい利息計算が必要だと思います。相手は反論しないと思われますので、確定するはずです。そのうえで、土地等に担保設定(相続した時に担保が銀行からついているので２番抵当になると思います)しようと思いますが、相続人の了解や賃借人の名義変更をしなければ、土地等に担保設定できないでしょう。賃借人は、また月４万ならといってますが、信用できませんので何らかの強制力を持った法的手段を取りたいと思っています。土地売却も考えているとのことですが、具体的な行動をとっているか曖昧です。
相手は、法的に対抗する金銭的、時間的余裕もなく、対抗する気はないと言っていますが、利息の計算が法的な計算が間違っていても、誓約書等で未払い金額が書いてあれば、それのみで証拠として認められるでしょうか？　支払督促の場合は、簡易裁判所で書記官が審査して、相手のに郵送してくれるそうです。尤も相手が期限内に反論すれば、金額によって簡裁や地裁での裁判をしなければなりませんが。

お礼日時：2018/05/07 13:44

No.5 回答者： zipang_style 回答日時： 2018/05/01 10:23

月額賃料が入金されたとしても今月分ではなく

未収賃料に該当させるのが一般的な処理になると思います。

居住物件と違い、駐車場については保護しなくて構わないので、
1か月前の予告をもって強制的に契約解除が出来ます。
相手が契約の継続を裁判に訴えたとしても裁判官は却下しますよ。

人は宿無しになったら生活は出来ないが、
駐車場は2km以内に確保出来れば良いし、
もしも確保出来なければ、単にクルマを売却すれば済む訳ですから。

弁護士に依頼すれば、
「賃料未払いの契約違反により、平成３０年６月●日をもって契約を解除する。」
的な告知をして、財産を差し押さえて回収すると思います。

No.4 回答者： ヒートホーク 回答日時： 2018/04/30 12:47

＞法律で自力救済は禁止されています。

たとえば私のもので私に所有権があるものでも、相手の手元にあり占有権を主張されたら、しかるべき方法を取らなければ取り戻せない。

バカですか？

車の前や左右は、あなたの土地ですよ
何を建てるのも自由

＞占有権を主張されたら

それを主張できるのは、ちゃんとお金を払ってる人だけ

裁判で、相手の財産を差し押さえしましょう

No.3 回答者： 銀座Clubママ 回答日時： 2018/04/30 07:17

これは弁護士を依頼して

差押えする事案ですよ

No.2 回答者： ヒートホーク 回答日時： 2018/04/30 04:46

その車の前にブロック積んでコンクリートで固めて車が使えないようにしましょう

計算とか誓約書なんか、どーでもいいわ