H12.12.18.に執行官が来て競売になることを知りましたが,大家から何の連絡もないのでそのまま家賃を振り込んでいました。6/末に落札者が来て1ヶ月ぐらいは待つけど転売したいので出てくれとの事でした。
事務所として使っているのですぐには出られません。余り揉めたくないので出る意思はあります。その場合 現在の敷金 立退き料(新しい事務所を借りる費用)等は誰に請求できるのでしょうか?
・H3.6.1から更新しながら最近の更新はH11.6.1~H13.5.末
・元の大家は6月の家賃をもらっているので自動更新だといっていますが
  落札者は物件明細書に私の賃借権は,来るH13.5.31日の経過をもって買受け人に対抗できない買受け人に対抗できる権原を有しない占有者は引渡し命令の対象となると書いてあるので居座ることはできないといっています。
・大家はH1.7.21に抵当権を設定していました。
・7月の家賃はどこにも現在振り込んでいません。
・現況調査報告書には更新ある場合最後の更新日  合意H11.7.16
          敷金  返還義務あり
  以上の記載があります。
何か良いアドバイスをお願いいたします。
同じようなことの質問がありますが この様な条件では有利に
話し合うことができるでしょうか?

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A 回答 (4件)

 tk-kubotaさんから、ほぼ回答が出ておりますので、私は補足説明をさせて頂きます。





>現在の敷金 立退き料(新しい事務所を借りる費用)等は誰に請求できるのでしょうか?

 説明の都合上、「立退き料」、「敷金の返還請求」の順にご説明いたします。


1.「立退き料」

 「立退き料」の説明に入る前に、抵当権と賃借権の関係についての説明をしてから「立退き料」についての結論を述べます。

 抵当権が設定された後に賃借権などの権利が設定された場合、抵当権が実行されるとそれらの抵当権設定登記後に設定された権利は全て消滅するのが本来の原則です。
 しかし、それでは当該物件の所有者が所有者として本来有する所有物の使用収益権が阻害されるおそれがあります。賃借権などを設定したとしても、抵当権が実行されると賃借人は直ぐにその権利を失うのでは誰も借りるものが無くなり、所有者の使用収益に重大な影響を及ぼす可能性があるからです。
 そこで、民法は395条において、建物であるならば3年以内(民法602条3号)の短期の賃貸借契約についてのみ、その賃借権を抵当権者に対して対抗することができるものとしました。これを一般的に『短期賃借権の保護』と言います。

 この短期賃借権は、抵当権の実行による差押さえの効力が発生〔「債務者に対する競売の開始決定の送達時」もしくは「差押さえの登記時」(民事執行法188条、46条1項)〕する前までであれば、何度でも更新する事もできます(民法603条)。この場合、借地借家法26条(旧借家法2条)による『法定更新』の規定も適用があるものと考えられております(最高裁判決昭和38年8月27日)。
 しかし、抵当権実行による差押さえの効力が生じた後に賃貸借契約期間が満了したような場合には、借地借家法5条2項(借地法6条)、借地借家法26条(旧借家法2条)の適用はなく、その更新を抵当権者に対抗できない(上掲最高裁判決昭和38年8月27日)とされております。
 つまり、抵当権の実行による差押さえの効力が発生する前であるならば、元の大家さんがおっしゃる『自動更新(上記の「法定更新」のこと)』がなされたとの主張も可能であったということになります。

 しかし、今回の場合、H12.12.18.に執行官が来たことから考えますと、それ以前の近い日に、抵当権に基づく差押さえの効力が発生していたものと考えられます。
 ということは、差押さえの効力が発生した後に契約期間が満了したmreさんの賃借権はH13.5.31に消滅しており、例え元の大家さんとの間で更新手続きをしていたとしても、そのことを抵当権者に対して対抗できないことになります。
 つまり、現在mreさんは、「建物の無権原の占有者」という立場になっております。

 ここまでの話をご理解いただいた上で、いよいよ「立退き料」の説明に入ります。

 「立退き料」というのは、賃貸借契約関係が有効に継続しており、貸主側の都合によって賃借人に立ち退いてもらいたい時に、賃貸人側と賃借人側の双方の事情を総合的に判断して、賃借人に立ち退いてもらうのが相当であると判断されるための補助的要因として考慮されるものです。
 貸主側は、契約の解除や更新拒絶をする場合には『正当事由(借地借家法26条)』の存在を要求されるのですが、その『正当事由』の一つの要因にすぎません。
 「賃借権」という建物を占有する権原を現時点においては有していないmreさんは、相手方の『正当事由』を要求できる立場にはないのです。

 従って、今回の場合、立退き料の請求は、原則として誰に対しても行うことができないことになります。


2.「敷金の返還請求」

 敷金の返還債務を負っているのは誰かといいますと、これは賃貸人です。

 賃貸人である建物所有者が、賃貸借契約期間中に交代した場合には、敷金は当然新所有者(新賃貸人)に引き継がれるものとされております(最高裁判決昭和44年7月17日)。
 従いまして、tk-kubotaさんがおっしゃるように、H13.5.31以前に落札者が買い受けていた場合、買受人が当該建物の所有権を取得するのは代金納付時ですから(民事執行法188条、79条)、H13.5.31以前に代金が納付されていた場合には、落札者が賃貸借契約期間中に新所有者となったことになるので、当然に敷金は落札者に引き継がれ、敷金返還請求の相手は「落札者」ということになります。

 しかし、H13.5.31以前の賃貸借契約期間中に落札者が新所有者になったわけではない場合、つまり、H13.5.31以降の賃貸借契約終了後に落札者が所有者となった場合には、敷金は、新所有者である落札者に当然には承継されないものとされております(最高裁判決昭和48年2月2日)。
 従って、この場合には、敷金返還請求の相手は「元の大家さん」ということになります。

 そして、これはお分かりだとは思いますが、「敷金返還請求権」は、建物の明渡時に発生するとされているものの、賃借人の建物明渡しが先に履行されるべきもので、その後、全ての清算をして賃貸人側から返還されるべきものとされております(最高裁判決昭和49年9月2日)。

 従いまして、上述の内容で請求相手はお分かりになるでしょうから、その相手に対し、建物の引渡後に敷金の返還を請求することになります。


◎まとめ

 上述の内容によって、占有権原のないことはお分かりだと思います。
 落札者が、賃貸借契約の継続を望んでいない以上、これ以上その場所に居座り続けるのは得策ではありません。
 落札者が「強制執行」の手続きをとる前に、なるべく速やかに次の場所を見つけてお移りになることをお勧めします。
 ただ、なかなか急には見つからないでしょうから、Singlemanさんがおっしゃるように、「何とかもう少し待って欲しい」旨相手に伝え、それと同時に、精力的に次の場所を見つけるべきです。

 それから、H13.5.31以降、元の大家さんに対して支払った家賃は、家賃としてではなく、無権原でありながら建物を使用していたことによる「不当利得に対する償金」としての性質を持つものです。
 ですから、その分についての返還などの問題は生じません。

 また、7月分の家賃というのも、無権原でありながら建物を使用していたことによる「不当利得に対する償金」として、建物所有者に対して支払われるべきもので、月の途中で所有者が代わっていた場合には、日割り計算でそれぞれの所有者に対して支払われるべきものと考えられます。


 以上、ご参考まで。
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この回答へのお礼

abenokawamotiさん
アドバイス有り難う御座いました。
丁寧なご説明で 今までモヤモヤしていた気持ちが晴れました。
この様なことが日常茶飯事起こっているのでしょう。
皆様のような方々に助けられて 生きているんだなと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。

お礼日時:2001/07/19 12:06

いいですか? しっかり聞いて下さい。


あなたの場合、引渡命令で、即、あなたを強制執行で追い出すことができるか、本訴と云うやっかいな訴訟をしなければならないか非常にきわどいところですから・・・
元家主が設定した抵当権がH1・7・21日であなたが賃借した日がその後ですから、あなたの賃借権は原則として買受人に対抗することができない賃借権です。
ところで、その買受人が「わたしが落札した」と云って来た日が今年6月末ですが、その日には残代金を納付して所有権が移転しているのですか?最近の買受人は「売却許可決定」で「私が買った」といっています。これは大きな誤りです。代金全額を納付しなければ所有権は移転しません。当然ながら、あなたに「出て行け」と云うためには、その買受人が所有権を持っていなければいけません。第1にその点を登記簿謄本などで確認して下さい。
仮に、H13.5.31日以後に移転していたとすれば、不動産引渡命令が発せられる事案ですから数日か近いうちに強制執行で追い出されます。何を抵抗しても無駄です。(敷金などその者に請求できません。元家主となります。)しかし今日は7月19ですから、まだ、引渡命令が届いていないなら、H13.5.31以前に代金納付があり所有権を取得していたようです。そうだとすれば、その者はあなたの賃借権に対抗することができなく引渡命令は発せられません。(例外として短期賃借権と云う権利を認めていてあなたの賃借権はその者が承継していますから引渡命令は発せられません。当然、引っ越すときには敷金はその者から返してもらえます。)その場合は本訴を提起て勝訴判決をもってあなたに強制執行することになります。その本訴はあなたの負けです。何故なら、その時は、H13.5.31の短期賃借権が経過しているからです。
なお、もう1つ重要なことがあります。
それは、その競売の差押の効力が発生した時期がH11.6.1以後を前提として今までお話しました。もし、それ以前なら変わってきます。法律が変わりましたので・・・
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この回答へのお礼

tk-kubotaさん
アドバイス有り難う御座いました。
たまたま見つけたこのコーナーで専門家の方の親身なアドバイスを
受けられるとは思ってもいませんでした。
ご意見を参考に今後対処させていただきます。
今後私も得意分野を生かして皆様の力になるよう
このコーナーを活用させていただきます。
本当に有り難う御座いました。

お礼日時:2001/07/19 11:59

供託は前の大家との更新トラブルには有効ですがこの場合は無駄になる可能性が大です、当面「急な話なので直に転居先が見つからない、なんとかもう少し時間がほしい」と頼んで時間稼ぎをすることです、もちろん家賃は払う必要はありません、法的にはいろいろあるのでしょうが事務所として機能するうちは居座る覚悟をすることです、転売した相手が賃貸しをする可能性がありますので、その時に新たに賃貸契約出来る可能性があります。

都会では部屋を出る時現状復帰の難癖をつけられて敷金はおろか追加の支払いを請求されるのが昨今の風潮ですので、後を濁して飛びたてるならそれもいいか位の余裕で対処して下さい。
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この回答へのお礼

Singlemanさん
アドバイス有り難う御座いました。
今回の件で やや人間不信になっていましたが
皆様の誠意あるアドバイスに触れ まだまだ助け合うことが
できるのだと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。
アドバイスいただいた後を濁して飛びたてるならそれもいいか位の余裕を
もって対処致します。

お礼日時:2001/07/19 11:43

7月の家賃はお近くの法務局で供託されたほうが良いと思います。

普通、住居の場合は居住権がありますので、そう簡単に出てけとはいえないんですけどね。もちろん、敷金立退き料などは現在の持ち主が支払うべきものです。弁護士、司法書士などに相談なさってはいかがでしょうか。
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この回答へのお礼

amukunさん
アドバイス有り難う御座いました。
今回の件で やや人間不信になっていましたが
皆様の誠意あるアドバイスに触れ まだまだ助け合うことが
できるのだと痛感致しました。
本当に有り難う御座いました。

お礼日時:2001/07/19 11:37

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管理人から家賃を三回遅れたら退去しなければならないという約束が書かれた用紙(書式は管理人の作った独自のもの)を渡されたのですが、これは借家法によると合法なのでしょうか?

市民相談の弁護士さんに以前聞きわすれたので懐疑したのですが、退去を願う場合は契約更新の日の6ヶ月から1年の期間が必要であること、住んでる側に十分な過失がない場合は正当な理由がないということで追い出せないということなどを聞いたのですが、今回私が上記に記載した懐疑は合法なのでしょうか? それとも正当な理由にはなりえないでしょうか?

よろしくお願いします。

裁判になると費用やお金はどうなりますでしょうか?

Aベストアンサー

> 合法なのでしょうか?
公序良俗に反した内容ではないから、「三回遅れたら退去しなければならない」という内容の契約は合法。
契約ではなく、ただ紙を渡されただけなら、法的には何の意味もない。

契約書に書かれていて、その契約に合意したなら、合意の結果として三回遅れたら退去しなければならないとなるのは合法で問題ない。
内容が公序良俗に反していないので、契約内容が優先される。
ただ、その場合でも大家又は管理人が実力行使して追い出すのは問題とされる場合がある。


ただ言われたとか、書いた紙を渡されたとかなら、強制力は無いに等しい。
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Q敷金返還の大家さんからの電話

H15年7月末に退去したのですが、(一年半住んでいました。特に汚したりしていません!ちなみに時効は5年と確認済みです)
敷金は戻ってくると聞き今日管理会社へ以下のように電話しましたが、書類を調べて後ほど連絡との事でしたが、
電話がなかったので先程再度電話した所、
大家さんに話したら直接大家さんの方から、
私に電話するとの事でした。
大家さんは口が達者な方なので、何て言ってこられるか心配です。
私も法的な事は知識がなく言えないので、今更敷金返還ってどういうつもり?
返せない!!など言われたらなんて言ったらいいでしょうか?
どうか詳しくお願い致します。

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ご無沙汰してます。
今日電話したのは、敷金のことについてです。
最近新聞などで、敷金の問題が取り上げられて、
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なんでも、高額な敷引自体消費者契約法という法律に違反している
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いただけないでしょうか?」

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民事です。刑事は無理です。
大家の行為が犯罪である、ということを論証するのは至難の業です。

本人訴訟ならば、簡易裁判所に行って、置いてある定型訴状に記入して出しましょう。
なお、この手の訴訟は勝利できる可能性が高いです。

http://www.hyogoben.or.jp/hanrei/

ここのサイトで、「敷金」で検索して下さい。
すると、いっぱい判例が出てきます。

で、まず最高裁平成17年12月16日判例を、そのままコピペして、訴状なり準備書面なりに記入して、
「最高裁平成17年12月16日判例によって、敷金を返さなければいけないのは当然であることは明らかである。
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と書けばいいんです。

今回は大家さんは理由もなく拒否をしているみたいですね。
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大家の行為が犯罪である、ということを論証するのは至難の業です。

本人訴訟ならば、簡易裁判所に行って、置いてある定型訴状に記入して出しましょう。
なお、この手の訴訟は勝利できる可能性が高いです。

http://www.hyogoben.or.jp/hanrei/

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Q大家の都合による契約期間中の退去の敷金は?

過去に重複した質問があったらすみません。
去年の暮れに前に住んでいた家の不動産屋が、大家がここ(借りていた家)の土地を売りたいので引越しの準備をして欲しいと連絡がありました。
大家は事業を営んでおり昨今の不景気により事業資金が苦しいので、更地にしてできるだけ早く売りたいとの話も不動産屋より聞きました。
契約期間は来年(H.16年)4月迄残っていました。
別件で司法書士に相談した際にこの事を話したら、契約期間中なので退去する必要はないと言われました。
幸い不動産屋もいざこざが起きないよういろんな方法で退去しなくてもいい方法を模索してはくれていましたが、万策尽き、先月退去→引越しをしました。
更地にするのなら家のリフォーム等は自分で出来る範囲で良い事を不動産屋に確認し、自分で出来るだけ綺麗にして明渡しました。
その際大家の立会いはありませんでした。
不動産屋に再三、敷金はどうなったかの電話をして、わかったことですが、賃貸契約していた不動産屋のほかに大家が別の不動産屋に土地を売る依頼をしていました。
しかし、敷金返還の連絡が未だに来ていません。
説明が長くなりましたが、ポイントを挙げると、
(1)契約期間中に関わらず大家の都合で土地を売りに出したいので退去せざるをえなかった。
(2)更地にして売るのでリフォームは自分で出来る範囲で、借りたときに近い状態で明渡した。
(3)まだ、住んでいるのにも関わらず賃貸契約していた不動産屋とは別の不動産屋に売りの依頼をしていた。
質問の内容は
一、大家の都合で退去したので敷金は満額返還されるのか?
二、そのような場合引越し費用等も請求できるのか?
です。
要点がうまく伝わらないかもしれませんが、お教え願います。

過去に重複した質問があったらすみません。
去年の暮れに前に住んでいた家の不動産屋が、大家がここ(借りていた家)の土地を売りたいので引越しの準備をして欲しいと連絡がありました。
大家は事業を営んでおり昨今の不景気により事業資金が苦しいので、更地にしてできるだけ早く売りたいとの話も不動産屋より聞きました。
契約期間は来年(H.16年)4月迄残っていました。
別件で司法書士に相談した際にこの事を話したら、契約期間中なので退去する必要はないと言われました。
幸い不動産屋もいざこざが起き...続きを読む

Aベストアンサー

確か、借地借家法には貸主からの解約は6ヶ月前の通知により申し出ることができたと思います。契約書になければこの法律が適用されるでしょう。
もちろん借主は拒否することもできますし、退去に関する条件交渉(敷金全額返還・引越し代・立退き料の請求)もできます。条件交渉は多くの場合認められますが、まったく条件を提示せず退去した場合は、その貸主と締結していた契約にのみ縛られると思います。
壊す建物でも原状回復や損害賠償(善良なる管理義務違反があった場合)はしなければならないたてまえです。退去してからいいだすのは、後出しジャンケンのようなもので、「大家の都合による退去」を理由には貸主には認められにくいでしょう。(細かい事情如何では損害賠償請求が認められる可能性はあると思いますが)
しかし、だからといって敷金清算をしなくていいわけではありませんので、契約上満額返還が妥当と思われるのであれば遠慮なく請求すべきです。

Q前の大家が敷金をまだ返してくれていません。

大家にそそのかされてこの春五月に別のアパートに移りました。
(そのアパートも大家は同じです。)
大家はその住所と家賃、そして秋以降も続けて住める、と紙に書いていました。
交通の便はいいし、家賃も安いし、秋以降も住めるなら、と移ることにしたんです。
「それじゃ、契約しましょう」と言ったのですが
前のアパートの契約書がどこにあるか分からないとか言って契約はしませんでした。
それが七月になって急に
「このアパートは他の人に貸すことになった。別のアパートなら空きがある」
と言い出しました。その別のアパートとは家賃が今の倍もするアパートです。
もともとこういうつもりだったんでしょう、だから契約はしなかったんだと思います。
その話は断り、別の大家が所有するアパートにこの8月20日に移りました。
その移った日に家賃を払うのと敷金を受け取るために
大家のところに行ったのですが冷たい反応で「敷金は後で送る」と言うだけ。
「今でかけるところだから忙しい」と新しい住所も嫌々受け取る始末。
それでもう二週間経っているのですが何も届きません。
家賃も間違って一ヶ月丸ごとの小切手を切ってしまったんで
約一万円戻ってくるはずなんですがそれもまだ戻ってきていません。

今回の契約はしていないとは前回の契約書はありますし、
口約束でも互いに家賃のやり取りがあれば契約は成立すると聞いたことがあります。
敷金を催促するつもりですが、どのようにしたらよいでしょうか?
直接会って会話をテープに録音するというのがいいのでしょうか?
それとも内容証明のようなものを送ればいいでしょうか?
(自分で書いたりできるのか知りませんが)
裁判の費用が相手の支払いで相殺できるなら
面倒でも簡易裁判くらいはしてもいい覚悟です。

自分が住んでいるところはアメリカですが、
このような問題の解決法は世界共通だと思いますので質問しています。

大家にそそのかされてこの春五月に別のアパートに移りました。
(そのアパートも大家は同じです。)
大家はその住所と家賃、そして秋以降も続けて住める、と紙に書いていました。
交通の便はいいし、家賃も安いし、秋以降も住めるなら、と移ることにしたんです。
「それじゃ、契約しましょう」と言ったのですが
前のアパートの契約書がどこにあるか分からないとか言って契約はしませんでした。
それが七月になって急に
「このアパートは他の人に貸すことになった。別のアパートなら空きがある」
と言い出し...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

敷金トラブルのモデルケースとして下記HPにある"退去の際のクリーニング代は、借家人が負担?"をご覧ください。

「法,納得!どっとこむ」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/index.htm

【原状回復義務】に関する国の指針は下記の通りです。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

少なからずいえるのはoxfordさんが預けた敷金で特段ご自身が汚した事が無ければ全額返還は当然可能です。その不動産屋の発言で『このマンションは人が入れ替わる時に壁紙とか全部張り替えるんです』というのは【宅地建物取引業法】第47条違反をしています。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

「宅地建物取引業法 第5章 業務」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#s5

このケースですと敷金全額支払と妥当性が国交省のガイドラインや【宅地建物取引業法】に反しているので全額返還請求するように【内容証明郵便】でその旨を送付してください。oxfordさんのお住まいの近くに東京高等裁判所,大阪高等裁判所があるとその地下に郵便局があり,そこから郵便を出す際に「裁判所内郵便局長」という印鑑が押されるので相手に心理的プレッシャーをかけるのに効果を発揮します。

「内容証明郵便の書き方、出し方、使い方」
http://www.kazu4si.com/HP/naiyou/ba/dasikatanaiyou.htm

「東京高等裁判所」
http://courtdomino2.courts.go.jp/K_access.nsf/3e7559fdc45c994e49256b13000483a3/b1027b24a9ffaff049256b5e00124898?OpenDocument

「大阪高等裁判所」
http://courtdomino2.courts.go.jp/K_access.nsf/CoverView/HP_K_Osaka?OpenDocument

相手が難色を示してもoxfordさんと同じようなケースの質問者さんは

『このままだと埒があかないので、家庭裁判所に申し立てるつもりです。』

と揺さぶりをかけたら敷金が返ってきたそうです。

今までのおおまかな敷金トラブルの判例集です。下記をご覧ください。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/Sikikin.html

合計でいくらなのかわかりませんが最大賠償金60万円までであれば弁護士などの代理人いらずで当日結審も可能な【少額訴訟】も視野に入れましょう。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

「敷金返還請求」
http://www.e-legal-office.net/sikikin/

こういったことに不慣れであればお近くの行政書士,司法書士の専門家に相談してみましょう。事務所によっては"無料"で相談できます。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

ちなみに司法書士は『簡裁訴訟代理認定資格』を持っている人は弁護士に限られていた訴訟代理とその法律相談などの業務を,簡易裁判所の事物管轄(2004年4月1日から140万円以下)が行う事ができるようになっており,和解,民事調停,保全手続などの代理も行えます。oxfordさんのケースであれば司法書士を代理人にして少額訴訟を含めて示談にまで持って行けば元が取れます。

「司法書士法第3条について」
http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/nintei.html

「司法書士 佐藤平三郎 News」
http://www.geocities.jp/musyukunaruto/htm/news.htm
*2004年3月10日記事をご覧ください。

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

敷金トラブルのモデルケースとして下記HPにある"退去の際のクリーニング代は、借家人が負担?"をご覧ください。

「法,納得!どっとこむ」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/index.htm

【原状回復義務】に関する国の指針は下記の通りです。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.h...続きを読む


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