今度中古戸建を買おうかと思います。しかし築年数
が25年と古く耐震面で不安です。でもとりあえず
住まないといけないので、耐震工事を頼もうかと
思います。そこで質問です。

1 費用ってどれくらいかかるんですか?数十万
でできるのですか?

2 やはり事前に耐震診断を受けた方がいいのか?

3 きちんと施工すれば震度6クラスでも倒壊、圧死
等は防げますか?

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A 回答 (2件)

まずは、ちゃんと資格を持った建築士の人に依頼して、耐震診断を受けることをお勧めします。



木造の場合は、構造的に有効な壁の量や配置、筋交いの有無など、専門的に診断をしてもらって、補強案を作ってもらった上で、費用を算出しないと、一般論でいくらという言い方は幅が広くてあまり参考にならないと思います。

その上で、本当に震度6以上でもびくともしない物にするのか、多少痛んでも主要構造には支障のないようにするのか、せめて逃げ出せる間だけでもつぶれないようにするのか・・・費用の掛け次第で、選択肢はいくつかあると思います。
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耐震補強と称して過剰な工事を行って多額の工事金額を要求する詐欺まがいの業者がいるようなので注意が必要です。


地元行政の建築指導課に問い合わせれば、無料耐震診断と補強計算・補強工事(これは有料)を行ってくれる優良な業者を紹介してくれると思います。

1.建物にもよるので一概には言えません。行政に紹介してもらった業者に見積もり依頼をしてください
2.当然です。診断計算をしなければ、どういう補強をするべきかを決める事が出来ません。
3.耐震診断によって算出されるIs値が0.6以上となるように補強は行われるはずです。Is値が0.6以上であれば統計的に震度6強でも倒壊・崩壊は避けられるということが分かっています。
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竣工15年、1階屋内駐車場、耐力壁に、裏にまで貫通した、斜めひび割れが、表壁,裏壁合わせて21本あります。ひび割れ幅は、最大0.2~0.3mmです。長さ2~2.5mです。ここ数カ月間に新しいひび割れの発生はありません。柱、基礎コンクリートにひび割れはありません。柱の沈みもありません。建物周辺の石垣に動きはなく、2m離れて立つ電柱に傾きなどの動きはありません。ひび割れの数が多いこと、斜めの応力クラックであることで、耐震工事をした方がいいですか。耐震工事費用はどれくらいですか?500万円程度で、壁の入れ替えができますか?鉄筋の入れ替えだと300万円程度ですか?コの自字型の壁に囲まれた、5mX10mの広さの屋内駐車場です。建物は、平成9年3月竣工で、阪神震災後の改正建築基準法に適合し、耐震性のある建物です。ひび割れは、竣工3年目から発生し、8年目頃で終息しています。しかし、ひび割れ周辺に、成長きざしのある、微細な、斜め応力クラック様のものは多数あります。ご指導を、宜しく、お願いいたします。

Aベストアンサー

再です。

>建物はRC構造、6階建、分譲70戸入居です。

補足してもらいましたが、現地を見ないと判断は不可能です。耐震診断が出来る建築士に見てもらいましょう。

質問者さんも勉強されているようですが、質問文にもかなりにもかなり誤解されているところがあります。そのためプロに現地を見てもらわなければ解決することはありません。

>平成9年3月竣工で、阪神震災後の改正建築基準法に適合し、耐震性のある建物です。

阪神淡路大震災は平成7年(1995年)、建築基準法の改正は平成12年(2000年)です。6階建てのマンションだから設計は平成8年3月くらいには終わっていますので、改正後の基準法に適合とかありえないです。

>基礎コンクリートにひび割れはありません

基礎なんて見えないでしょ。

>ひび割れ周辺に、成長きざしのある、微細な、斜め応力クラック様のものは多数あります。

プロでも成長きざしなんてわかりません。

>耐力壁に、裏にまで貫通した、斜めひび割れが、表壁,裏壁合わせて21本あります。ひび割れ幅は、最大0.2~0.3mmです

貫通ひび割れでこの幅はありえないと思いますが。本当に貫通しています?もしくはコンクリート表面のモルタルのひび割れじゃないですか?

>ひび割れの数が多いこと、斜めの応力クラックであることで

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>500万円程度で、壁の入れ替えができますか?鉄筋の入れ替えだと300万円程度ですか?

ひび割れが壁の取替えになることはほぼありません。壁の入替と鉄筋の入替ってどういう意味でしょうか?同じように壁を壊して壁を作り直しならありえますが、鉄筋だけ入れ替えるなんて不可能です。

再です。

>建物はRC構造、6階建、分譲70戸入居です。

補足してもらいましたが、現地を見ないと判断は不可能です。耐震診断が出来る建築士に見てもらいましょう。

質問者さんも勉強されているようですが、質問文にもかなりにもかなり誤解されているところがあります。そのためプロに現地を見てもらわなければ解決することはありません。

>平成9年3月竣工で、阪神震災後の改正建築基準法に適合し、耐震性のある建物です。

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Q築30年リフォーム済の耐震補強

築30年のリフォーム済物件があるのですが、新しくなってる壁紙やフローリングなど無駄にせず耐震補強ってできるのでしょうか?

あと基本的な事が分からないのですが、更にリフォームして納得した家・金額になるなら購入したいのですがその場合どうしたらいいのですか?見積もりなどは家を見に来ますよね。先に家を買わなければいけないのでしょうか?分かる方どうぞ教えてください。

Aベストアンサー

耐震補強をするのが誰かということです。
貴方がするなら買ってからが原則で、その前に見積もりたくても内外ちょっとみたくらいでは耐震診断はできません。
売主が耐震診断だけでもしてくれる場合、
補強までして適合証明が出る場合などもあります。

耐震補強をする費用の平均は150~200万くらいといわれています。
たいてい床や天井、壁を剥がさなければ出来ない工事も発生します。
無駄にせずにと言う事は診断しなければなんともいえませんがまず無理です。外から補強を行うことは出来ますが、見栄えや、工法に限りがあります。

ありがたいことに私の関わった耐震診断し改修まで行った物件は評価の低いところが局部でしたので費用はそこまではかかっていません。ただし、評価を1.0にする最低限の工事でしたが。

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阪神大震災のときS56年以前の建物の50%が全半壊。S46年以前は75%だったそうです。

決して脅かすわけではありません、これが現状であることを踏まえてよい方法をご選択下さい。

耐震補強をするのが誰かということです。
貴方がするなら買ってからが原則で、その前に見積もりたくても内外ちょっとみたくらいでは耐震診断はできません。
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Q耐震補強のための壁をつくりたい

築5年目の木造2階建て(軸組)に住んでいます。最近地震が怖くて、自分でできる耐震診断(間取りのすべて、壁筋交いのある、なしや階段、収納、窓などを入力して行うもの)というのをしたところ、やや危険とでました。1階のX方向の壁の不足で、シュミレーションで部屋の中に壁を入れてみたら、安全となります。壁を作って安全になるのならばそうしたいのですが、ここで質問です。わが家は土間基礎でフローリングの下は確か、すぐにコンクリートでその中には床暖房のパイプが通っています。今から筋交いの入った壁を作るのは無理でしょうか。日頃から壁が少ないとは思っていました。無理だったらどんな補強のしかたがあるのかなど、など教えて下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

自分でやるのですか?それとちゃんと工務店で工事ですか?

どうしても気になるのであればちゃんと専門家に見てもらってからのほうが良いですよ。
但し、業者によっては工事を請けたくて危険と言うかもしれませんが。

新たに壁を作るとなりとかなり大変ではないでしょうか。
現状がわかりませんがたとえば壁を新たに作るのではなく
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壁を増設するにはその部分に基礎も必要ですし
築5年の家では現実的ではないですね。

Q築40年在来工法瓦屋根の耐震工事

築40年(昭和44年築)の中古戸建の購入を検討しています。
建物71.06平米、木造在来工法、モルタルです。
旗竿地ですが、駅から徒歩圏内、人気エリア、通勤至便、緑の多い住環境から、気に入りました。
物件は、まだ見ていません(明日見に行く予定です)
写真による目視ですと、モルタル壁表面にヒビが見受けられますが、補修はしているようにみえました。

購入にあたり、予算500万で以下のリフォームをしたいと考えています。
・耐震工事
・断熱材入れ
・和室→洋室(3部屋分 畳から無垢フローリング)
・2間部分を1部屋に
・キッチン取り換え
・バストイレ周り一新
・漆喰またはも藻そう土で壁ぬり
・窓の変更
・1階、2階部分の天井抜き(天井を高くする)
・電気配線まわり
・外壁塗り直し
・門扉取り付け
・外用建具変更
・そのほか、雨漏りや屋根補修があれば適時
以上の大規模工事ですが、できるところは全部自分でDIYでやっていきたいと考えています。(基礎だけ大工さんで、床材張り込みだけ自分、壁塗りなど。)
外壁塗りも、足場レンタルなどができるサイトを見つけ、15万円程度でできそうです。
また、床材などは、ウォールナットの無垢材など、良い自然素材をふんだんに使いたく、施主支給でさまざまなパーツを楽天やオークション、アンティークショップなどで少しずつ買い足していきたいと考えています。
ですので、多くの材料は施主支給で、あとは工務店の実費と人件費となると思うのですが、予算500万円で可能でしょうか。

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Aベストアンサー

見習い大工のマサルです。お礼ありがとうございます。
やはりというか一般の方は大工さんがハウスメーカーより
高額の資金が必要だと思っているのでしょうか?
実際大工さんの見積もりとハウスメーカーの見積もりでは
最初の見積もり段階では雲泥の差がつくのは明白です。
理由は大工さんは家を建てお客さんが住むであろう状態にする為の
全ての見積もりを出します。たとえば照明器具も入っている場合も
ありますし、押し入れ、クローゼットは当たり前にありますし、
今言ったものは一例ですがハウスメーカーによってはオプション
クローゼット1か所でうん万円とか、ハウスメーカーは
家という形の物を建てる見積もりと思って下さい。
現にハウスメーカーですと最初は安く言っていても、
最終的に仕上がると坪当たり40万円とか普通に行くそうです。
これが結構問題になっているようですが…。
これくらい出すなら大工さんにやってもらえば今なら色々やってくれる
値段です。ハウスメーカーですと仕事をやらせてもらうと、
60万円位です。ビス、釘等の金物大工さん購入で。
家1軒こんなもんで大工さんはやっています。
60万円と聞くと凄いな!!なんて思うかもしれませんが、
2人分の月の給料位にしかなりません。
金物代10万位、ガソリン代2万、遠いと高速代(ほとんどそんな金
無いので一般道通勤ですが…)まぁこんな愚痴は置いといて
質問者様が購入されるならどうでしょうか
リフォームでそれくらいお金を掛けるなら、
大工さんに建ててもらっても良いと思いますよ。
もしくはハウスメーカーさんにオプションを一切使わずに、
最低装備で建ててもらって、足りないな?と思った所を
ご自分でやるとか。
中古で質問者様の必要装備を賄うかと思うと、
どうしても築10年位の物件になってしまいます。
逆に最近の何をおいても金物金物ってどこにでも金物付けて、
接合部をがっちり固定していますが、
あんなに固定して、地震が来た際、其の地震の力はどこで分散されるの
でしょうか?
私の個人的意見ですが
元々地震の多かった日本では地震の力を分散する意味あいもあって
木を用いて建物を建てたのでしょう。
実は高層ビルでさえ地震の時に揺れるように計算されて作られている
ってご存知ですか?
ビルって実は揺れない様に作ると地震があった際ポキって折れて
しまいます。建物は揺れる事によって地震の力を分散してその形を
保っています。私は本当に照れ隠しでなく、少し構造設計をかじった
事がある人間として思うのですが、住宅をあれほど補強して
揺れない構造にした際、恐らく補強されてない部分、柱の中間や桁の
真ん中で折れてしまわないかと考えます。それ程強い地震は恐らく
計算外なのでしょうが…。日本では私が知る限りでは、震度4までの
計算で耐震がされています。
それ以外は計算していないので、というかそれ以上来たら必ず
倒れます。
まただいぶ話がそれましたが、
中古を買う際余程の事が(考えられない様な超手抜き工事)なければ
ちょっとした地震(震度2から3)位では倒壊しないと思います。
元々倒れているか築30年以前の古い建物は別として。
余り古いとそれ程地震対策は最重要項目でないので。
だから私も普通に買いましたし、中古築37年物件。
サッシは歪んであかないし、塗り壁あちこち亀裂入ってるし、
まぁ散々な建物ですよ。
まぁ私の場合雨風しのげれば良いですから。
大地震が来たら新築建てても倒壊しますし、
逆に中古の安い物件でしたら新築で建てたよりはガッカリ度も
少ないですしね。どうせいつかは地震は来ます。

見習い大工のマサルです。お礼ありがとうございます。
やはりというか一般の方は大工さんがハウスメーカーより
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ありますし、押し入れ、クローゼットは当たり前にありますし、
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Q耐震補強工事の場合、外壁を壊しますか?

築12年の木造2階建てです。今回、外壁を塗装することにしました。
少し値の張る耐久年数の高い塗料を使う予定ですが、
先々、耐震補強工事をしたとき、もし外壁を壊すようなことがあれば、
せっかく塗装しても意味がないので、
耐震補強も含めて塗装についてあらためて考え直そうかと思います。
耐震部分で不安があるのは、1階の17畳長方形のLDKです。
庭に出るところがサッシ4枚分ガラスになっているので、
その分、壁がありません。
こういう場合はどのような補強工事になるのでしょうか。
塗装を頼むリフォーム会社は、耐震工事は扱っていません。

Aベストアンサー

耐震補強工事はまず建築士に耐震診断(一部地域では診断費用の補助金も)を受けて、何処をどう補強すべきかを検討して頂く必要があります。場合によっては筋違い(壁に入れる斜め材)などを入れますが、外壁又は内壁をはがし、仕上げの補修工事は必要ですからリフォームを済ませてしまうと、2度手間で費用の無駄になりがちです。
リフォーム会社は営業マンだけで専門家が居る会社はまずありませんから、お近くの建築設計事務所に相談に行き、改修用の図面を作って頂き、建築士にもお願いして何社かの工務店に見積もりを取る方が、かえって工事費も安く上がったりし、安心もできます。塗装のみとかのセールスに来られる会社はリフォーム詐欺の可能性もありますから、価格も適切かどうかは建築士にみてもらう方が良いでしよう。

参考URL:http://www.njr.or.jp/

Q築50数年の平屋、耐震強度が心配です。

建坪18坪、築50数年の平屋をリフォームしました。耐震強度が心配です。
全壊だけは間逃れたいと思ってます。

建物の現状ですが屋根は以前、瓦からトタン屋根へ葺き替えてあります。
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この程度のことで、耐震強度は上がっているでしょうか?
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解体の際、天井裏を覗き火打ちが入っていないところへは金属製の火打ちを取り付けました。
施工時は耐震強度など考えてなく筋交いなどは入れてません。
心配なのですが、強度は如何なものでしょうか?
筋交いなど検討したほうが良いでしょうか?

Aベストアンサー

屋根を変えたことは耐震性はあがります。
壁は鉄骨下地に取り付けたのでは耐震性はあがりません。
天井も上がりません。
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基礎の件ももちろんありますが、まずは、軸組みがつぶれない対策をすることは命を守る大差うにはなります。
柱の太さは15センチ以上ありますか?その場合は、筋交いでなく軸組みの部分だけでも強度を取れている可能性もあります。
耐震診断をしましょう。

Qパナホームの耐震補強

耐震補強についての質問です。築15年のナショナル住宅(現パナホーム)を購入予定です。南海大地震に備え(関西在住で、他の断層も有ります)耐震補強を行った方が良いでしょうか?それとも築15年なら、ある程度の耐震は維持されていて、補強の必要は無いでしょうか?また、軽量鉄骨の耐震補強はどれくらいの金額がかかるのでしょうか?(5LDKの2階建てです。質問が多くてすみません。軽量鉄骨リフォームに詳しい方、アドレス宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

築15年なら、3.11の地震で地盤の影響が無く基礎から上部に半壊以上の被害を受けた住宅は、構造に依らずにほとんどありません。
揺れによる建物損傷はあまり考えなくて良いということです。(あくまで3.11のような地震ならば、阪神淡路のような直下型はわかりませんがその当時もハウスメーカーなどの住宅の損傷はなかったようです)
被害の大半は、基礎から下の地盤が沈下したり、盛り土切り土の境がずれたり、浅い断層がずれたりで、建物の耐震強度とは全く関係が無い原因が大半でしたから、メーカーの鉄骨系の住宅を補強する必要性はないでしょう。現行の耐震基準はクリアしているので、それ以上の補強を要求したらかなりの金額になることは予想できます。
逆に地盤に影響があればRCだろうが耐震強度3だろうが当然に建物はかなりの損傷を受けます。

現に建っている中古で、この地盤の安定性を計測するのは容易ではありませんから、周辺の開発の経緯や元々の形質など調べられて判断するしかありません。

避けたほうが良い宅地だけ記します。
○山を造成したような宅地で、宅地内に切り土と盛り土の部分が層としてなしているような宅地。団地の端で、道路を挟み傾斜地で下がっているようなところや角地で道路から宅地が高いところなど。
○見た目は平坦ですが、20m以上の盛り土をして造成されている宅地、これも元は山です。
○平坦地で周辺が河川や田で、橋の袂などが段差があり、前面道路に凹凸があり、マンホールなど道路から出ているようなところ。

揺れで建物が倒壊し命の危険があるような事象は起きないと思いますので、万一ライフランが途絶えた場合でも1週間ぐらいは自力で生活できる蓄えや準備、転倒しない家具の設置や家の中の避難経路の確保など、そちらに気を使われたほうが良いでしょう。周辺にマンションがあるような立地ですと、学校体育館などの避難所はそのマンション住人で、すしずめ状態となります。安全が確認されるまでマンションは立ち入り禁止となるからです。自宅で過ごせる準備が必要です。

あくまで激甚災害認定した場合ですが、火災保険付帯の地震保険での補償には限りがあります(ほぼ一部損で保険額の5%の支払いです)ので、家財保険の地震保険付帯に加入してください。500万ぐらい加入すれば、半壊認定されますから250万は出ます、年掛けで1万5千円前後ぐらいでしょう。建物の保険と家財で300万以上の補償が出ますから、何か損傷があっても賄えますし、建物ではなく車の損傷もかなり多かったので、その修理代などに宛てられます。

ご不安に思われているより日本の住宅の数値ではない実質の耐震性能は強固なのが3.11で確認されました。パナさんの住宅ならそこは信用できるでしょう。

築15年なら、3.11の地震で地盤の影響が無く基礎から上部に半壊以上の被害を受けた住宅は、構造に依らずにほとんどありません。
揺れによる建物損傷はあまり考えなくて良いということです。(あくまで3.11のような地震ならば、阪神淡路のような直下型はわかりませんがその当時もハウスメーカーなどの住宅の損傷はなかったようです)
被害の大半は、基礎から下の地盤が沈下したり、盛り土切り土の境がずれたり、浅い断層がずれたりで、建物の耐震強度とは全く関係が無い原因が大半でしたから、メーカーの鉄骨系の住...続きを読む

Q耐震診断、耐震リフォームのタイミングって?

中古住宅を買おうと思ってます。
候補の建物の築年数が古く、耐震の面で不安があるので、耐震診断や必要があれば耐震リフォームを考えていますが、購入の前に状態を調べることって可能なんでしょうか?また、その方法やどこまで調べることができるのかアドバイスお願いします。
ちなみに、物件は現在売り主さんがお住まいの状態です。
耐震助成の活用もしたいのですが、自治体の要項を見ると条件が物件を所有かつ居住となっているので、そうなると買ってからでないと調べられないのかなぁと思いまして・・・

Aベストアンサー

現在住んでおられるのなら、詳しい診断等は出来ないと思います。施行図面があるならある程度は出来るでしょうが…。

なお、築年数があまり古いと、住宅借入金特別控除が受けられないので注意してください。一定の耐震基準に適合するものについては築年数の制限はありませんが、その証明を購入前2年以内に取っていないといけません。買ってからでないとリフォームや診断も出来ないでしょうから、なかなか難しい問題ではあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

Q専門家の方にお願いします!1階RCビルトインガレージの耐震補強について。

築20年の1階RC2、3木造階建ての中古住宅の購入を検討しています。予算上、ビルトインガレージは仕方ないのですが、耐震補強したいです。

木造ビルトインガレージの耐震補強はネットでもよく見かけるのですが、RCではどのような補強ができますか?また費用はどのくらいかかりますか?ざっくりでかまわないので、知りたいです。

Aベストアンサー

耐震補強の前に先ず「耐震診断」が必要です。
本当に補強が必要なのか又、何処が弱いのか
どの様な補強が必要なのかを見定めることから
始めないと意味がありません。
お知り合いの建築設計事務所さんがいらっしゃればそちらに
いなければ地元の建築士事務所協会とか建築士会に相談して下さい。

Q旧耐震基準の際に作られた建物の耐震

東京都23区在住です。
現在借りているマンションは、1974年築でもうすぐ築40年です。
この年代ですと、旧耐震基準で建てられた建物になるのですが、耐震面が不安でたまりません。
(引越ししたくても、まとまったお金がなくて引越しできません)
そこで、皆様ざっくりとでいいので、下記の建物の耐震についてご意見いただけますでしょうか。
また、一般的な意見で何階が危ない、というのがありましたらご教示いただきたく思います。

・部屋の占有面積は約45m2、10階建てで300世帯
・建物構造はRC?
・1階は駐車場にはなっておらず、少し広めのロビーと普通に居住スペースがあります
・この前の東日本大地震で、廊下および外壁に少しのヒビ、また浴室に横一文字のヒビが少しだけ入りました。居住部屋の壁および天井も、すこし壁紙が皺寄っている部分が数箇所あります。(壁紙についてはよく観察すれば分かるレベルなので、前からあったものなかもしれません?)
・ぶっちゃけてしまいますと 秀 和 レジデンスのマンションの建物です
 (当時は雑誌等でも何度か取り上げられ?名前だけ聞いたことがあると言う方が何人かいました)

あまりにも心配で聞いてみたところ「秀 和 のマンションは当時のマンションの中では
かなり頑丈に作られているから大丈夫だ」という意見をいただいたのですが、
不安です。

東京都23区在住です。
現在借りているマンションは、1974年築でもうすぐ築40年です。
この年代ですと、旧耐震基準で建てられた建物になるのですが、耐震面が不安でたまりません。
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・1階は駐...続きを読む

Aベストアンサー

もともとRCというのは地震に関しては一番強い構造です。
今回の地震でもRCの建物だけが残って建っているではないですか。
どうしても不安ならプロに耐震診断をしてもらうしかありません。
少しお金はかかりますが住人で均等割りすればそんなに高額にはならないと思いますが。


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