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現在、主人の両親と同居しています。
家は持ち家なのですが、土地は借地です。

息子が生まれ、家も狭くなってきましたし、建て替えたいなと思っているのですが、それで悩んでいることがあります。
土地を買って建てるか、現在の土地(借地)に建てるかということです。

主人は43才で、30年ローンがせいいっぱいなのですが、30年後といえば73才、当然働いているわけもなく、返済は大変だと思うので、現在の土地に建てローン額を少なくしたいようです。

しかし、私(32才)はあと50年生きるとしたとき、ずっと払い続ける地代は1000万円を超えるため、土地も購入した方がよいと考えています。
私たちの住むところでは、平均して土地は坪20万円というところです。つまり、払い続ける地代は土地代とかわらない額になってしまうのです。
また、地代は3年毎に値上がりするし、もらえるかもらえないかわからない年金で、それらを払っていけるのかという心配もあります。
息子に世話になることは期待していません。

土地だって購入すれば固定資産税がかかるだろうし、ローンは大変だと思うのですが、将来払うはずの地代のために貯金というのは、案外難しいと思うのです。

みなさんだったら、このまま借地に建てますか?
それとも土地購入して新築しますか?

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A 回答 (6件)

どうも勘違いされているようですから、お断りしておきますと、ご質問者の場合は特に家賃を必要としているわけではなく、現在の家の維持費以外にはかかっていないのですから、これは購入後もかかるものなので(更に現在より税金は高くなる)、現金購入できるまで貯蓄した方がよいのは自明です。



現在3000万のローンを30年で、仮に今後30年間の金利が3%として仮定してみましょうか。
すると毎月返済額は12.6万になります。

一方5年間上記12.6万を貯蓄すすると、759万になり、借りる金額は2240万、借り入れ年数20年で返済金額は12.4万です。

5年の貯蓄で10年も返済期間が短縮できます。つまり上記では73歳完済だったものが、68歳で完済します。

10年貯蓄すれば、借り入れ金額は1482万で借り入れ年数12年、返済金額12.3万です。
つまり65歳で完済します。

そういう話です。理由は簡単で金利負担分だけ返済年数が長くなっているからです。

ちなみに20年がんばれれば3000万貯蓄できて全額キャッシュで購入できます。63才ですね。

とはいえ現在の家がそこまで持つのかという話もあるので、家の寿命が尽きるまで、あるいはいい加減大規模リフォームが必要とか、もはや手狭でどうにもならないというときまでできるだけ遅らせるという方針にするとよいでしょう。

建て替えは後にすればするほど、返済完了になる「年齢」は若くなります。
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補足しておきますが、現在の地代は約20万/年だと思いますが、先の回答の試算には含めていませんがほとんどそれは影響しません。


5年貯金パターンで20年が21年に、10年貯金で12年が13年になる程度です。
なお、全額貯金するのであれば多少長くなり23年になりますが、いまの家が持たないと思いますので気にしても仕方ないでしょう。
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この回答へのお礼

mickjey2さん、アドバイスありがとうございます。
そして丁寧に何度もお答えいただきうれしいです。

まずは勉強不足を痛感しています。
できれば5年ほどしっかり貯金し、自己資金を増やしてから再度考えたいと思います。

ただ、現在家の前の道路が市の拡張計画により、2メートルほど広がるために、土地と建物が削られることになりそうなのです。
うちも車庫を2メートルほど取られるのですが、建て替えにどのくらいかかるかわからず、そこで出費するくらいなら、やはりその機会に考えた方がよいのかなーとも思い、気持ちが揺れています。
そうなった場合は、資金を両親に少し頼ってみようかと思います。

金利ってすごいですね。
5年の貯蓄で、ローン期限が10年減るくらいすごいんだなーと改めて認識しました。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2004/11/12 09:48

こんにちは。



1.土地購入の価格次第かと思いますが、別の土地を購入するのであれば、今現在の家の解体費用+滅失登記費用等がかかってきます。 ですから、一番いいのが、♯3さんのように底地を買い取ることができればベストでしょう。

2.次に、近所で土地を購入して、そこに家を建てるというと、財産として土地建物(建物は劣化していきますが)が残るというわけですが、年々固定資産税が、それぞれかかってきますよね。 その他、諸費用等、物件(土地建物)の価格の5%~7%程度かかります。

3.最後に、今のまま借地で借りたまま借地料を支払って建て替えをしないで、資金を貯めるのがいいかと思います。

後、数字によって上記のように一概に言えない場合が、ありますのでご了承ください。

この回答への補足

自己資金が多いほど良いというのは、わかっているのですが、30年ローンを組もうと思うと来年が限界なのです。25年ローンに縮めてでも、資金を貯めた方が後々楽でしょうか?

補足日時:2004/11/11 11:27
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この回答へのお礼

estateさん、アドバイスありがとうございます。
組めるローン期限よりも、まず自己資金が多くあることが大事だということですね。
ローン払うつもりで貯蓄がんばりたいと思います。

お礼日時:2004/11/12 09:27

金銭の事を言うのであれば、地主と交渉して底地を買い取る方法もあります。


地主にとってはずっと借地料が入るだけで他に利用価値がない土地を保有し続けるより、底地買取してもらえるのであれば、買い取って欲しいという場合もあります。
底地であれば、地域で異なりますけど周囲が坪20万であれば坪10万程度で買い取れる場合もあります。
適正な底地価格を知りたい場合はお近くの不動産屋に聞いて見るとよいでしょう。

ちなみに土地にかかる固定資産税の問題がありますので、単純に年20万全部がなくなると考えるのは早計です。
これから固定資産税を引いた金額になります。

では。

この回答への補足

主人の両親ですので、あまり私から詳しくは聞けないというのが本当のところなのですが...
ちらっと聞いた話によると、地主さんは売るのは渋っているようなのです。
私も底地を買い取れるなら、それが一番なのですが、それは難しいようです。

補足日時:2004/11/11 11:20
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現金で土地を買えるのであれば、土地を買ってもいいと思います。



ローンでの購入なら、1000万円の土地でも、実際に支払う額は金利の上乗せのため1800万円とかになってしまうのでやめた方がいいです。

ローンで買うなら金利を考えなくてはいけません。

現在お住まいの土地と同程度のものが600万であれば、現在の借地を遺児するのと同じ程度の出費で、600万円を切れば、切るほどお得になり、600万円を超えるのであれば、<超えた額×1.8倍>くらい損になることを念頭に置いて物件探しをされるといいと思います。
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この回答へのお礼

iichihoさん、アドバイスありがとうございます。
金利って本当ビックリする額になりますよね。
600万円ですか...そんな土地はなかなか希望する場所にはないものですね。ちょっと山近くへ行けばあるのですが、主人がいろいろ現場を回る職業なので、できれば交通の便の良いところが希望なのです。
やはり現金は多く必要ですね。

お礼日時:2004/11/12 09:25

確率は低いでしょうけど、


地主さんとのトラブルがあると怖いので、
私だったら、土地購入のほうを選びますね。
        
お金の問題もありますが、
安心して住みたいですよね(^^;
        
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この回答へのお礼

hijyousyudanさん、回答ありがとうございます。
そうですよね。
今は主人の両親と地主さんの関係はまずまず良好のようですが、私たちの世代になるとどうか...
やはり安心してすみたいですね。

お礼日時:2004/11/12 09:22

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