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登記の名義変更と相続放棄について

数年前に亡くなった義父名義の土地と建物の建て替えを考えており、所有権移転登記は司法書士の先生にはお願いせず自分たちでしようと思っています。私は嫁の立場です。
義父が亡くなってから義母は名義系の事は何もしておらず、今も電気代や固定資産税等全て義父名義で郵便物が届いている状態です。

建て替え前に土地と建物を夫の名義にしようと思っているのですが(法定相続人は同意済です)他のサイトで、建て替えるのなら建物の所有権移転登記をするのは登録免許税の無駄という回答を見ました。

質問① この場合、土地のみの所有権移転登記と滅失登記の書類を用意・手続きすればいいのでしょうか?
滅失登記は解体後にするものだと思うのですが、建物に関して他に必要な書類は何がありますか?

質問② 義母と義兄弟たちは単純相続をした事になっていると思うのですが、この場合母と兄弟は相続放棄をする事になるのでしょうか?相続放棄は3ヶ月までしかできないと見たのですが、こう言った場合相続放棄とは言わないのでしょうか?

質問③ 役所のHPに申請書のマスターがありますが、必要な部分をワードで記入して署名・捺印で良いのでしょうか?

質問④ 上記の場合、遺産分割協議書も必要でしょうか?必要でしたら、夫のみが相続、他の相続人は何もなし で良いのでしょうか?(実際は現金があり、今は義母が全て持っていますが行事ごとのときに兄弟に渡す事になっています。夫は家を建てるときに渡される予定です。)

質問⑤ 解体合意書は、解体業者によって違うのでしょうか?先にこちらで用意する事はできますか?


無知で初歩的な質問が多いかと思いますが、これから何かと物入りの為司法書士の先生に頼むという選択肢は今のところありません。お手数おかけしますがよろしくお願い致します。

A 回答 (4件)

まずは 土地建物とも相続登記をしましょう。


土地建物とも夫に相続させる旨の遺産分割協議書を持参すれば簡単にできます。他の遺産がどうのこうのは関係ありません
今は 登記所も親切で 相談員に相談すれば 詳しく手続きを教えてくれます。(ウチの実家では独力でしました) 司法書士に頼んだら10万近く掛かりますよ
相続登記なら 登録免許税もわずかです 固定資産評価額(ちなみに実勢価格の70%程度)の0.4%です。5000万円として20万円です。(売買なら2%) 土地は別として古家なら評価額もわずかでしょう
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この回答へのお礼

早速遺産分割協議書を作成しましたので、本日法務局へ行って今後の手続きを聞いて来ます。
皆様丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2018/11/28 10:57

[司法書士に頼むという選択肢は今のところありません。

]
というのなら、自力だけで頑張ってみましょう。

建物滅失登記って「家の所有者」しかできませんよ。
赤の他人が勝手にできたら困るでしょう。考えてみれば「あ、そうか」と分かります。

「義母と義兄弟たちは単純相続をした事になっていると思うのですが、この場合母と兄弟は相続放棄をする事」??????
義母と義兄弟が相続人なら、母と兄弟は相続放棄する以前に相続人ではありません。
「義母」と「母」は別人です。義兄弟と兄弟は別人ですよね。
義母と母は同一人物なのでしょうか。

「役所のHPに申請書のマスター」と言われてますが役所ってどこの事を言われてるのでしょうか。
市役所ですか法務局ですか。

と少し意地悪な記述をしました。すみません。
文字一つ抜けただけで「ええっとう。言ってる事がわからないんですが」という世界が登記だ相続手続きだのという専門家の世界だと言いたかっただけです。
「あなた、義母と言ったり母と言ったりして、何を言ってるのか理解できないのですが」と言われかねない世界。

失礼ながら「ド素人」のあなたが、ご質問で記載されてる事をすべて処理するには、「これ違います」「だからあ、これじゃないんです」と何回も言われて、何度も行ったり来たりさせられて、「もう、めんどくさい人だな。専門家に任せてしまいな!」と言わんばかりの顔をされ嫌な思いを経験を必ずします。
法務局では申請書類の記載方法をていねいに教えてくれますし、無知で初歩的な質問にも答えてくれますが、いかんせい「ここで聞かれても回答しようがない」事は教えてくださいません。
例えば「相続税の申告義務があるかないか」は税務署で聞いてくれとなりますし、税務署でも「滅失登記の仕方」などは「よそで聞いてくれ」となります。

重ねて申し訳ないですが、ど素人というのは「なにがわかってないかが、わかってない」ので「この問題を解決するには、どこの誰に聞いたらよいか」もわからないのです。まさに手探りです。
はっきり申し上げて「無駄な時間」「二度手間、三度手間」を繰り返します。

金銭的な負担を言えば、これも「最初から司法書士などの専門家に依頼した方が安かった」ことになりかねません(※)。
理由は司法書士や税理士などは相続事案について「なにが問題なのか」「担当する公的機関はどこか」「専門家に依頼するならだれか」を知っていて、時間の無駄なく、的確に、かつ「最小限の費用」で処理するよう努力します。

悪い事は申しませんので、初めから専門家である司法書士に依頼なさい。
司法書士が「相続税の申告義務を判定してもらうのに税理士が必要」というなら、従うべきです。

はっきり申し上げて「自力で全部やる」のは、かって司法書士事務所や税理士事務所に勤務してたので「なにがなんだかわからない事はなく、専門用語もそれなりに理解できる」ヒトだけです。
九九も知らないのに微積分ができるわけがない事を理解してください。


お金は節約できるに越した事はありません。無駄使いは避けるべきです。
しかし「素人が中途半端に手をつけたので、かえって費用が嵩んでしまった」ケースも多いのです。
義父の死亡当時の「不動産名寄帳」は徴取しておられますか。
出発点はここからです。「相続財産はこの土地と家だけ」と思い込んだために「結局二度手間だった」という実際のケースを仕事柄私は知っております。
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少なくとも、現存する土地へ新築され、現在する建物を解体される訳なんで、故人の名義では何も出来ないのは充分ご存知、



先ずは、不動産の相続手続きからですね、
質問者さんのご主人が、他の法定相続人の合意の元で総取りされるのは構いませんが、矢張り遺産分割協議書の作成は不可欠です、
其処へ他の相続人さん各々が「取り分ゼロ」と自署押印されて、印鑑登録証を添付されれば事は足ります、

何も「相続放棄」の手続きなんぞは不要です、

文中では、「名義変更は自身で」と有りますが、その事自体は何も吝かは有りませんが、往々にして蹴躓かれます、

此処は矢張り司法書士へ一任が最善かと思います、費用的にも僅かです、恐らく20万迄?、
先の遺産分割協議書の作成に関しても目配りをして貰えます、
名義変更が完了すれば「権利書」が作成されて手渡されます、

尚、蛇足ですが、隣地との筆界(境界線)が確定してない箇所が有れば、費用は別途嵩みますが、測量士を入れて(司法書士には横の繋りが有ります)キチンとされとかれるのが最善です、
今後の為に非常に重要です、

名義を変更すれば、今度は相続税が割り込んで来ます、
不動産の金銭価値、預貯金、株式など税務署から克明なお尋ねが有ります、

相続税の算定基準が変りました、
数年前に、

相続が開始(故人がお亡くなりの日)された時点で変わります、

旧税制なら、
遺産総額から、基礎控除5千万、法定相続人一人頭1千万×人数分(相続をしない人分も算入が可)、
新税制なら、基礎控除3千万、一人頭6百万×人数分(此処は同じ)、

お母さんが握って居られる現金も相続の対象です、

新築時に、お母さんがお金を渡される様に書かれてますが、
此は下手をすると「贈与」に成り、「贈与税」が発生します、

既存建物の解体は、新築時の業者に依頼すれば全て遣ってくれます、

尚、公的な書類への署名は全て自署が大原則で伴って押印に成ります。
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まずは遺産相続手続きをすることです。


法務局で相続人を確定して次に進んだ方がいいです。
そうすれば後はご主人名義ですべて済みますからね。
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控除含めて計算して、
どのくらいの額が相続税として
徴収されてしまうものでしょうか?
参考までに試算頂きたいです。

Aベストアンサー

ご愁傷さまです。

家族構成は以下でよろしいですか?

 ★父┬◇母1/2
 ┌─┴┬……┐
◇妹 ◇兄―◇妻
1/6  ↑本人↑養子
   1/6  1/6
★:被相続人
◇:法定相続人
※分数は法定相続の配分

相続税額は、相続財産の配分により
変わります。

極端な話でいけば、相続財産1億を
全て配偶者のお母さんが相続すれば、
配偶者の軽減特例で、1.6億までは、
相続税が課税されないので、
相続税は0です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

法定相続の配分どおり相続した場合は、
基礎控除
3000万+600万×法定相続人4人
=5400万
が控除され、
1億-5400万=4600万
が課税対象となります。

法定相続どおりに課税分を配分すると
母4600万×1/2=2300万
子4600万×1/6=767万(の3人分)
で、相続税は、
母2300万×15%-50万=295万
子767万×10%≒77万(の3人分)
となり、
合計の相続税は、
★295万+77万×3人≒525万
となります。

母は軽減の特例で0
子の3人が税額の約半分262万を
3分割して、ひとりあたり
★約87万ずつ納税となります。

全体の相続税525万は、
相続財産の配分割合により、
相続税の配分割合も決まります。
母の分はどの場合でも0です。

相続財産は預金(の1億)だけでは
ありません。
不動産、動産をお父さんの財産、
一切合財で、評価額が決まります。
ですから、
1億+αになることが想定されます。

また、奥さんを養子とすることで、
基礎控除が増えて多少節税には
なっていますが、相続財産の配分は
別の話になります。

法定相続人全員で協議して、
遺産分割協議書を作成して
全員で合意して下さい。

もめて協議が難航して、
相続税の申告期限までに
相続税の申告ができないと
お母さんの相続税軽減が
受けられないので注意
して下さい。

以上、いかがでしょう?

ご愁傷さまです。

家族構成は以下でよろしいですか?

 ★父┬◇母1/2
 ┌─┴┬……┐
◇妹 ◇兄―◇妻
1/6  ↑本人↑養子
   1/6  1/6
★:被相続人
◇:法定相続人
※分数は法定相続の配分

相続税額は、相続財産の配分により
変わります。

極端な話でいけば、相続財産1億を
全て配偶者のお母さんが相続すれば、
配偶者の軽減特例で、1.6億までは、
相続税が課税されないので、
相続税は0です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

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相続に関しては、全額母に相続してもらい、私と妹は辞退するつもりですから、相続争いで揉めることはあり得ません。

Aベストアンサー

相続手続きをどこまで考えるか次第なのかもしれませんが、総額はどの程度でしょうか?
また、お父様がなくなる数年内の贈与等があれば、その情報も重要です。

このように書くのは、きんゆう機関や証券会社の手続きに専門家の必要性はさほど高くないと思います。
担当営業や相続を担当する担当者に聞けば資料の定時があると思いますし、戸籍謄本などの収集は面倒かもしれませんが、あとは、遺産分割協議書かそれに代わるものへ、あなた方が相続しないことを明記し、お母様だけが相続人であることがわかれば、引き出しなどが可能でしょう。あなた方の署名押印の資料になるわけですが、実印と印鑑証明が必要です。ご年齢や今までの経緯からお持ちでないのであれば、ご用意されたらよいでしょう。さほど大変なものではないと思います。

ただ、総額によっては、相続税の申告が必要となります。申告が不要な場合であっても、税務署が相続税がかかりそうな人の遺族に問い合わせなどを行うことでしょう。
遺産の目録とともに金額の集計を行い、相続税の心配が必要であれば、その部分だけは税理士依頼が必要かもしれません。
実際の名義等の相続手続きではありませんが、税務申告放置後追徴などとなれば、本来おさめるべき税額以上に加算された税負担を強いられることとなります。
また、配偶者であるお母様のみの相続ですので、相続税のかかるような遺産であっても、配偶者控除などで税負担は事実上ないかもしれません。ただ税負担がなくとも申告したうえで控除を受けて初めて税負担がなくなるものもありますので、総額次第でとお考えください。

状況次第では、あなた方お子さんたちが相続しないのであれば、正式な手続きである裁判所での相続放棄手続きを行うこともよいと思います。裁判所と言っても手続きのようなものですので、弁護士などはなくとも可能なはずです。申立実費も一人当たり数千円あれば足りることでしょう。
申立てが認められれば、審判書などが得られますので、それと戸籍謄本等によりお母様だけが相続人である証明も可能ですからね。この場合には、印鑑証明は不要だったと思います。
私の知人は法律手続きなどの素人ですが、インターネットで簡単に調べて必要書類を持ち、裁判所で教わりながら申立てを行い認められていましたからね。

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Aベストアンサー

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現状では、父の相続権があるのは母と子だけです。
母が存命かどうかに関係なく、父の子や孫や曽孫が全員亡くなった場合に、父の兄弟姉妹にも相続権が発生します。その兄弟姉妹が亡くなっていれば、その子(父から見た甥姪)までは相続権があります。その孫にはいきません。

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ただ、妹の主人は死亡から10数年が経過し相続放棄の手続きも不可能と考えますが、良い方法は
ないでしょうか。一旦、妹に相続し妹から母に贈与もありましょうが、その母は高齢で農地法第
3条の条件を満たしていません。
大変、恐縮ですがご経験の方のご指導を頂けたら幸甚に存じます。

Aベストアンサー

>10数年が経過し相続放棄の手続きも不可能と考え…

はい、確かに今さら相続放棄などできません。

>一旦、妹に相続し…

そこが考え方を誤っているんですよ。
相続とは、故人の旅立ちと同時に発生し完了しているのです。

遺産分割協議を特にしなかったのなら、法定割合で相続されたものと見なされるのです。
したがって現在の持ち主とその割合は、
・配偶者 (妹)・・・1/2
・子供 3人・・・1/6 ずつ
です。

登記簿を故人名義から書き換えてはいないのでしょうけど、現在の実質所有者は上記のようになるのです。

>妹から母に贈与もありましょうが…

妹からでなく、「妹およびその子供 3人から」です。

それで、農地法の件は門外漢なので横に置くとして、母へ贈与すること自体は問題ありませんが、母に贈与税が発生します。

しかも、既にかなりの高齢とのこと、そう何年もしないうちに再び相続問題で悩むことになりかねません。
このときの法定相続人は、亡夫の兄弟 (子) 全員と子供 (孫) 3人で、妹 (子の妻) は関係ありません。

つまり、母に贈与でなく、亡夫の兄弟か伯父・叔母あたりで誰か引き取ってくれる人がいないかを探すことです。
全員が要らないというのなら、近所で農業をしている人に格安で譲ることです。

土地の処分で困ったら、まずは隣人にというわけです。

>10数年が経過し相続放棄の手続きも不可能と考え…

はい、確かに今さら相続放棄などできません。

>一旦、妹に相続し…

そこが考え方を誤っているんですよ。
相続とは、故人の旅立ちと同時に発生し完了しているのです。

遺産分割協議を特にしなかったのなら、法定割合で相続されたものと見なされるのです。
したがって現在の持ち主とその割合は、
・配偶者 (妹)・・・1/2
・子供 3人・・・1/6 ずつ
です。

登記簿を故人名義から書き換えてはいないのでしょうけど、現在の実質所有者は上記のようになるのです。...続きを読む


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