非常にややっこしいのですが友人の兄Fの話です…。
Fの父は都内にA、B、C、3つのマンションを銀行の住宅ローンで購入したそうです。
AマンションはFの父と母の名義で、自分たちでそこに住み、住宅ローンを支払っていました。
BマンションはFの父名義で、第三者に貸して、その家賃をマンションのローンにあてていました。
CマンションはFの父とFの名義で、「にこにこ親子ローン」(最初親がローンを支払い、数年後に子が引き継ぐというシステムのようです)で購入したのですが、当時Fにそこのローン額を支払うだけの能力がなかったので、Bと同様に第三者に貸し、そこの家賃をローンにあてていました。
最初の3年ほどはそれでうまくいっていたのですが、ある日突然Fの父がそれまで勤めていた会社を辞め、母とともに田舎へ帰ってしまいました。
Fの父は地元で再就職、一方でAマンションを売りに出していたのですが、買い手が見つからず、ローンの支払いも追いつかなくなり、銀行にAマンションを差押さえられてしまいました。その後BCマンションの家賃、BCマンションそのものまで差押さえられてしまい、それらの固定資産税などもかなり滞納しているようなのです(そのことでFが税務署に相談に行ったら、Fが全額払えといわれたそうです)。
Fは半分所有しているCマンションを、父親から切り離して全部自分の名義にしたいと思っているようなのですが、可能なのでしょうか。
またこのまま競売が行われてしまった場合(もうあまり間もないようなのです)、FとFの父の支払いについてはどうなるのでしょうか。Fの父はこのことについてはどうでもよくなってしまったようで、無関心…Fも途方に暮れています。競売にかけられる前に、解決策があれば良いのですが。
話が長くなって申し訳ないのですが、アドバイスお願いします。

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A 回答 (1件)

借りた金を返さなければならない者は、借りた者です。

ABCとも名義と占有者はわかりましたが、誰が債務者かわかりません。登記簿謄本を取り寄せ誰が債権者で誰が債務者で、また、幾ら借りているか調べてください。
もし、競売になっても、その債権額以上に売却できなかった場合は、残金を返済しなければなりません。
また、共有名義の財産でも、共有者全員の承諾のもとで抵当権設定されている場合は、返済も共同でしなければなりませんから、父が返さなければ、そのマンションは全部の持分が競売され、父親だけの持分が競売されると云うことはありません。そうではなく、借りるときに、父親の持分だけに抵当権が設定されており母親の持分には抵当権の設定がなければ、父親の持分だけ競売になり母親の持分は競売になりません。
なお、Cマンションの所有もFと父親の名義のようですが、これも考え方は上記と同じです。つまり、共同債務者として両方に抵当権が設定されている場合は、いくら今父親からFに全部の持分を移転しても無駄です。全額Fが返済しなければなりません。
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Q離婚後の共有名義マンションローンと名義変更

現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。
そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、
質問をさせていただきます。

マンションは、購入価格4200万円で、結婚前から二人で
貯めていた800万を頭金、残りを銀行ローンとしました。
ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて3000万円です。
共同名義で、持分は夫(私)と妻、それぞれ1/2ずつです。
元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで
なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。

詳細は割愛しますが、離婚の原因は完全に妻の側にあり、
そのことは妻も認識しています。慰謝料の意味合いも含め、
離婚にあたって以下の内容でとりあえず妻の同意を得ました。

・マンションには私だけが残る。
・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。
・マンションの権利は私に譲る。(名義変更する)

1.ローン支払い

妻から受け取るローン支払い額は恐らく年200万近くになりますが、
離婚をしてしまうと、妻から私への贈与=課税対象になると思います。
課税対象となるのはなるべく避けたいと思うのですが、そのためには
離婚はせずに別居だけし、これまで同様に実質的夫婦共有口座である
ローン引き落とし口座に、妻の収入を振り込んでいくようにしていく
くらいしか道はないのかと思っているのですが、いかがでしょうか?

2.名義変更

上記の点より、ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。
いろいろと調べてみたところでは、「居住用財産を譲渡した場合の
3000万円の特別控除」というものがあるようで、譲渡所得税が
控除されるらしいのです。それを当てにしたいのですが、私の場合も
それに当てはまる(控除対象となる)と考えてよいのでしょうか?

譲渡時の時価が、取得時の4200万を超えた場合に、その差額が
譲渡となる(?)ようなのですが、正確なところがよく分かりません。
例えば、譲渡時時価が仮に1億200万まで値上がりしたとしてみて、
取得時との差額は6000万、その持分(1/2)である3000万
が譲渡対象額(3000万以内で控除対象)ということでしょうか?
まず間違いなく取得時より譲渡時時価は下がると思っていますし、
仮に上がったとしても、1億200万以上なんてまずありえないので
十分に控除対象の範囲なのかなと思っているのですが。

また、上記の「3000万控除対象」とするために、譲渡は離婚後に
行わなければならないらしく、それは別に問題にはならないのですが
「居住しなくなった日から3年目の12月31日まで」というのが
ネックになりそうです。妻と離婚せずに別居だけしてローン完済まで
お金を払い続けるとして、その別居から3年以上経過してしまうと
特例の対象外になってしまうのではないかと思うのです。もちろん
ローンは3年ではとても完済できません。

残された道としては、妻の実質的な居住地はマンションの外に移すが、
住居変更手続きなどは一切行わず、郵便物等は取りにこさせるなどし、
ローン完済までの間、役所手続き上では「同居していたことにする」
くらいしかないのかなと。(ちなみに妻はマンションから遠くもない
妻の実家に戻る予定です)


素人がネットで調べたりしただけなので、誤った認識があるのではと
大いに不安です。後日、税務署にも聞ける範囲で聞いてみるのですが、
その前にこちらでお伺いしてみたく、質問をさせていただきました。
ご意見・ご指摘等々お願いします。必要でしたら、補足説明なども
させていただきます。

現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。
そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、
質問をさせていただきます。

マンションは、購入価格4200万円で、結婚前から二人で
貯めていた800万を頭金、残りを銀行ローンとしました。
ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて3000万円です。
共同名義で、持分は夫(私)と妻、それぞれ1/2ずつです。
元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで
なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。

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Aベストアンサー

補足しときます。

持分半分は奥様のだから、離婚しても払えと言う考えですよね?

っと言う事は、マンションの半分は奥様の物ですから、質問者様は離婚してローンを半分払ってもらうなら、マンション半分に対する賃貸料を奥様に払わないといけないのでは?半分は奥様の所に住ませて貰ってる事になります。

結局、こうすると色々ややこしいです、離婚して持分が半分だと、遺産相続まで引きずりますよ?家の半分しか遺産相続分がありませんから。勝手に売却もできませんし、ローン借り換えも、一人ではできませんし。一番揉めそうなのは、奥様が無くなった時に、相続者は持分の半分に対してどうするかですね、法的に売却・質問者様が買い取り・相続者に対して賃貸の選択となるでしょう。

よって、離婚時は名義を1人にするか、売却処分にするかです、競売よりは自ら売却した方が、高いですよ。
通常は、住む人が払うもしくは売却処分です。

>ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。

奥様が離婚裁判を起こすでしょう、そして、ローンを払い終わってから持分半分を質問者に奥様がくれると思いますか?
自分の財産を他人になる人あげると言う発想がわかりません。

持分があるのですから、奥様は連帯債務者でしょう、主契約は質問者様である以上、支払う義務は質問者様です、質問者様が払えなくなると奥様が払う責任を問われます、競売・自己破産ですね。連帯債務者も連帯保証人も同じようなもんです。
もちろん質問者様はブラック登録です。

>妻から受け取るローン支払い額は恐らく年200万近くになりますが

これだけ払える奥様なら普通弁護士雇いますよね。質問者様が質問内容を知らなくても問題ないですよ?質問内容通りにはなりませんから。無駄な知識です。

ちょっと女性をなめてませんか?奥様の収入を当てに結婚したのですか?離婚したいのですか?やり直したいのですか?
それとも、マンションがほしいのですか?読めば読むだけ矛盾してきます。

今の質問内容では、だれも同情は出来ないでしょう、こう言う掲示板っていいですよね?第三者が双方にひいきせずに、判断してくれますから。厳しい意見もあれば同情の意見もあります、今回は厳しい意見となっただけです。今の時点ではの話です。もちろん、補足回答あれば読まして頂きます。

質問者様が無料の法律相談もしくは離婚ですから司法書士の方でも相談に乗ってくれます、考えの甘さをよく聞いてくる事がいいでしょう。

やっぱりね、家を買う時って嫁の収入は当てにしてはいけないのですよ?子供生まれたりすると、収入が無くなったりします、やはり家を買う時は、旦那一人でも払える金額でローン組まないとね、収入合算はローン組む手段ですがね、嫁の収入がないと払えないローンって何かあれば直ぐに破産ですよ、ちょっと無理し過ぎたのでは無いでしょうか?生活に余裕がないと、いつか疲れてしまいます。ご自分の収入に合った買い方をしないとね。

奥様の心の言葉に耳を傾けていますか?女性の人って結婚したら子供早くほしいと思う人多いのではないでしょうか?それを我慢さす事はやはり間違ってるでしょう。ローン(家)>夫婦の子供では男として世帯主として奥様の人生を預かってる旦那としてはどうなんでしょうかね?
よく考える余地はありそうな気がします。一度振り返ってみてはどうですか?

補足しときます。

持分半分は奥様のだから、離婚しても払えと言う考えですよね?

っと言う事は、マンションの半分は奥様の物ですから、質問者様は離婚してローンを半分払ってもらうなら、マンション半分に対する賃貸料を奥様に払わないといけないのでは?半分は奥様の所に住ませて貰ってる事になります。

結局、こうすると色々ややこしいです、離婚して持分が半分だと、遺産相続まで引きずりますよ?家の半分しか遺産相続分がありませんから。勝手に売却もできませんし、ローン借り換えも、一人ではでき...続きを読む

Q父が亡くなり 父名義の土地の名義変更を行いました。子供は私1人なので母

父が亡くなり 父名義の土地の名義変更を行いました。子供は私1人なので母と話し合い私1人の名義にしました。(母は破産しており、その後も借金を繰り返していた為)ところが2年たった今頃になり、土地の価格の半分を渡せといってきました。私が相手にしないでいると、家庭裁判所へ調停を申し込むといいました。私は支払い命令がでるのでしょうか?どなたか、詳しい方お願いします。

Aベストアンサー

相続登記のさいに法定持分でなく、あなたの単独名義にするためには、遺産分割協議書・遺産分割証明書・特別受益者証明書、以上3種類のいずれかにお母様が実印を押印し、印鑑証明書を添付しています。
あなたが署名した記憶がなければ、遺産分割証明書・特別受益者証明書にお母様だけが捺印して名義変更したものと思われます。
書面の作成は違いますが、実質遺産分割協議という法律行為は適正になされましたので、不動産の所有権は真実あなたのものです。
適正になされた名義変更に対して半分返せと言っても法律の根拠がありません。
調停に出すのは自由ですが、半分返せの法律根拠がありませんから、調停委員もどう対処していいか困るでしょう。
法律的にはお母様はなんの請求権もありません。
従って質問にあるような法的手段はお母様はとれません。

他人であれば、なんの根拠もありませんのでただ無視すればいいのですが、親子関係となると法律とは違う問題なので、いちがいに無視してくださいともアドバイス出来ません。
法律上ではお母様はなんの権利主張も出来ませんので、単なる親子関係のお金の貸し借りということですが、お金の貸し借りといっても破産する人ですから、あなたがお母様にいくら贈与出来るかという問題です。
不動産の名義を半分贈与しますと莫大な贈与税が発生しますので、現実的に名義変更は無理です。
出来るとすればあなとの所得からわずか金銭贈与をすることぐらいです。
しかし意味もなく贈与というのは常識に反していると思います。

再度書きますが、お母様はあなたに何の請求権もありませんので、あなたが善意で贈与するのかどうか、法律の話ではありませんので、常識的にお考えください。

相続登記のさいに法定持分でなく、あなたの単独名義にするためには、遺産分割協議書・遺産分割証明書・特別受益者証明書、以上3種類のいずれかにお母様が実印を押印し、印鑑証明書を添付しています。
あなたが署名した記憶がなければ、遺産分割証明書・特別受益者証明書にお母様だけが捺印して名義変更したものと思われます。
書面の作成は違いますが、実質遺産分割協議という法律行為は適正になされましたので、不動産の所有権は真実あなたのものです。
適正になされた名義変更に対して半分返せと言っても法律の...続きを読む

Q土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです

土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです 建物だけが競売にかけられます 買い主が現れたら 土地を持ってる私の権利はどうなるのでしょうか?住んでほしくないのでどうしたら良いでしょうか?そうゆう物件は競売では売れるのでしょうか?教えて下さい

Aベストアンサー

 田舎で安い競売物件を買ってる素人ですが、建物だけの競売物件はたまに出ます。安いので売れます。 ただし、ted2010さんのいう法定地上権が認められる、簡単に言えばその建物がそこに建ってることのお墨付きがある建物でないとせっかく落札してもシュウキョしろ、と言われるので、普通の人は法定地上権が成立する建物しか買いません。
 法定地上権が成立するかどうかは裁判所の三点セットに書かれるので、ted2010さんのような高度な知識の無い私ら素人でも入札できるのです。

Q父名義の家はローンの一部を払う長男のもの?(長文です)

 はじめまして。実家の権利関係について教えてください。
 実家は父名義で、住宅ローンがあと7年ほど残っており、現在、父と弟が返済していますが、父と父の兄弟が経営する会社の借金の抵当にもなっています。父と弟は会社役員になっています。うちは私・弟・妹の3人兄弟で、私と妹は結婚して家を出ています。実家には弟夫婦が住んでいましたが、両親ともめ、出ていくことになりました。ローン(弟は5万円)の支払も辞めるといったそうですが、父の兄弟に反対され、支払うかわりに、おじさん(父の弟)名義の空家にタダで住むことになりました。弟夫婦は、ローンを払っているからいずれ家に戻ると置き手紙をしていったそうです。
 私と妹も、弟夫婦がめんどうをみてくれるなら、いずれ家は弟にと考えていましたが、このような状態になっては家を譲りたくありません。弟はローンの支払を理由に、住む権利を主張しています。住む権利はあるのかもしれませんが、財産分与とも関係あるのでしょうか。母親は弟夫婦が戻ってくるくらいなら老人ホームに入りたい、二度と顔をあわせたくないと話しています。
 私と妹、母(父は何もいいません)は、いずれ父が亡くなったら家を売却し、そのお金で妹夫婦がめんどうをみるか、老人ホームに入るかしたいのです。父がなくなれば会社とは関係なくなりますし、抵当もはずして家を売却することはできるのでしょうか。もちろん弟の相続分はきちんと渡し、母が先になくなった場合でも同様にするつもりです。

 長文なうえに、愚痴のようなとりとめのない話で本当に申し訳ありませんが、どなたか教えていただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

 はじめまして。実家の権利関係について教えてください。
 実家は父名義で、住宅ローンがあと7年ほど残っており、現在、父と弟が返済していますが、父と父の兄弟が経営する会社の借金の抵当にもなっています。父と弟は会社役員になっています。うちは私・弟・妹の3人兄弟で、私と妹は結婚して家を出ています。実家には弟夫婦が住んでいましたが、両親ともめ、出ていくことになりました。ローン(弟は5万円)の支払も辞めるといったそうですが、父の兄弟に反対され、支払うかわりに、おじさん(父の弟)名義の空...続きを読む

Aベストアンサー

>。。。となれば、家を受け継いだ人間が債務も引き受けるというふうに考えていいんですか??
相続放棄していない人は全員債務を引き継ぎます。
家を受け継ぐということは相続放棄して受け継ぐことはできませんので当然にそうなります。


>父は長男なのでお墓の問題もあります。
お墓は相続財産ではありません。慣習により継ぐべき人が継ぎます。

>抵当になっている家をそっくり渡して、私たちの相続分相当を現金でもらって母のめんどうを見ていく
そういうことです。そのほうが現実的かもしれません。家は抵当に入っている限り失う危険を伴います。もちろん売却などできません。
ただ父の家以外の財産についても相続するのであれば相続放棄は出来なくなるので、父の保証債務の内容などをよく吟味して判断下さい。場合によっては全員で限定承認という手続きをとった方がよいかもしれません。
これは難しい手続きなので弁護士に相談して下さい。
相続の発生を知ってから3ヶ月以内の手続きが必要ですからご注意下さい。

>この場合、弟に貯金がまったくない場合、私たちは相続分をもらうことはできるのでしょうか。
弟から不動産持分をお金で貰うということですか?
それはなければ支払うことは出来ないでしょうね。

>また、父がなくなったあと、とりあえず名義を母に換えるというのはどうでしょう。
それでもかまいませんよ。弟さんが了承すれば。

>相続税が無駄になってしまうんでしょうかね。
いえ配偶者のみが相続する場合には相続税は実質かかりません。そもそも実家を含めた相続財産が相続税がかかるほどあるのですか?ご質問の場合だと基礎控除は9000万はありますよ。

>。。。となれば、家を受け継いだ人間が債務も引き受けるというふうに考えていいんですか??
相続放棄していない人は全員債務を引き継ぎます。
家を受け継ぐということは相続放棄して受け継ぐことはできませんので当然にそうなります。


>父は長男なのでお墓の問題もあります。
お墓は相続財産ではありません。慣習により継ぐべき人が継ぎます。

>抵当になっている家をそっくり渡して、私たちの相続分相当を現金でもらって母のめんどうを見ていく
そういうことです。そのほうが現実的かもしれません。...続きを読む

Q亡くなった父名義のマンションを売却しました。相続税について教えて下さい

2年前に実父が亡くなりました。
突然だったので、名義の変更などはそのままです。

最近、父名義のマンションを600万円ほどで売却することになりました。
(母と折半で共有名義です。)

その際、相続税などはどのくらいかかりますか?

また、司法書士さんなしで名義変更は無理ですか?
この前、抵当権の抹消は自分でできました。

色々アドバイスをお願いいたします。

Aベストアンサー

所有権移転登記の上で売却する必要があります。
お亡くなりになった人は売却できませんので・・・。

相続による所有権移転登記には、他の回答者様が言われているように、遺産分割協議書、固定資産評価証明、お父様の戸籍(除籍)謄本、相続人の戸籍謄本や住民票が必要になります。これらの書類で重複する場合、お母様とお父様が同一の戸籍謄本に現在も記載されている場合やあなたが未婚で記載されている場合など、は省略できます。

戸籍謄本は、配偶者や直系親族であれば、取得は可能です。遠方の場合には、郵送請求もできると思います。その場合には時代をさかのぼるように請求しなければ、つながりを証明できませんので気をつけてください。
専門家への依頼も可能です。相続税の申告が必要であれば、税理士がまとめて職権請求することも可能ですし、司法書士や行政書士は遺産分割協議を依頼などを受ければ職権請求で取得可能です。
以前司法書士に料金を聞いたら、戸籍謄本の取得であれば一件3000円と言っていました。遠方の場合には、送料が別途必要になると思います。

抵当権の抹消ができたなら、ご自分でもできると思いますよ。

遺産が7000万円までであれば、相続税の申告は必要ないと思います。しかしそれ以上の財産で配偶者控除などを受けるのであれば、申告が必要になります。マンションの評価額は、固定資産評価証明で確認できると思います。

ちなみに、固定資産の評価証明は、固定資産税の評価証明なので、管轄の市町村役場の税務課などで取得できます。

ご参考までに・・・

所有権移転登記の上で売却する必要があります。
お亡くなりになった人は売却できませんので・・・。

相続による所有権移転登記には、他の回答者様が言われているように、遺産分割協議書、固定資産評価証明、お父様の戸籍(除籍)謄本、相続人の戸籍謄本や住民票が必要になります。これらの書類で重複する場合、お母様とお父様が同一の戸籍謄本に現在も記載されている場合やあなたが未婚で記載されている場合など、は省略できます。

戸籍謄本は、配偶者や直系親族であれば、取得は可能です。遠方の場合には...続きを読む


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