マンションの契約が中々決まらない場合の妥協ポイント

親が所有しているマンションですが、昨年の夏に元入居者が引っ越したあとずっと決まりません。

今までの家賃を、管理会社に言われた通り4000円値引き+1ヶ月のフリーレント付きにして、募集をかけましたが、もう半年くらい空室です。
管理会社からは、
1.さらに3000円下げて
2.フリーレントを2ヶ月に伸ばしませんかと言われてます。

何かしら対策しないととは思いますが、もしやるとしたら固定費(1.毎月の家賃の値下げ)と、初期費用(2.フリーレント)のどちらをやるべきだと思いますか？

1と2の両方ではあまりに妥協している気がして、どちらかでいきたいと思ってます。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/02/06 09:51

まずは自分で借りる側の気持ちになって不動産サイトで検索してみては？

そこで他の競合との差を実感してみること。
これが相場観といってもいいね。

仮に、質問者の物件の競合物件のほとんどがフリーレント２ヶ月であれば、それに合わせた方が良い。
地域的な慣習というのかな、みんな２ヶ月なのにここだけ（質問者の物件だけ）１ヶ月となれば割高感が出てしまうから。
家賃3千円ダウンの検討も同じ感覚で。
他の競合物件と比べたときに、極端な例では、同じマンションの隣の部屋と競合していて、隣より3千円高かったら下げた方がいい。
後は設備の差とも比べてね。
"自分なら"どちらを借りるかという感覚も重要。


単身者向けの物件であれば、昨年夏に引っ越して現在まで入居者が決まらなくても別に仕方ないよ。
単身者が引っ越すのはやはり進学や就職がメインだから春のこの時期になる。
逆に言えば、夏以降、相場よりも安く出していたとしても契約には至らない。
魚のいない池で釣りをしているようなもの。
過ぎたことだし、この辺はあまり気にしない方がいい。

質問者の感覚としては、前の入居者のときよりも7千円安く貸すというところで抵抗感もあるのだと思うが。
今時点の相場や競合物件と比べてみて、妥当かどうかで判断するのが良いと思うよ。
これは"妥協"ではなくて"妥当"という、いわばモノの売り買いの価格設定の話であり、賃貸経営の基本的な部分でもある。

もちろん、下げるくらいならその額を設備投資に回して、最新の設備に入れ替えて強気に貸し出すというもの経営手法の一つ。
高くても高品質の住宅に住みたいというプチセレブ層を相手にすること。

ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： wanwannn 回答日時： 2019/02/06 09:49

親が所有しているマンションとは、

分譲マンションの1室を購入し、その1室を賃貸として募集にかけている状況でしょうか？

もしも、
分譲マンションの1室であれば、
親は、その部屋に住んでいなくても、月々、管理費や修繕積立金が発生していると思います。

他にも、毎年5月になれば、固定資産税の支払も発生します。


ですから、
このまま、いつまでも入居者が決まらないと、家賃は入って来ませんから、
親は、管理費や修繕積立金の支払等で、益々、赤字は増える一方かと思います。

なので、
1日でも早く、
次の入居者を決めたいところです。


それと、
次の入居者が、中々決まらない1番の理由は、
『家賃』がその部屋と、見合っていないからだと考えられます。

借り手も、
部屋を内覧し「この部屋ならば、家賃を〇万円出してもいい！」
と思えないのです。


ですから、
このまま、次の入居者が決まらず、
月日ばかりが経過してしまうのでは、返って、勿体無いと思いますので、
私ならば、管理会社のアドバイスの言う通り、1と2の両方を掲げてみます。


しかし、質問で、
1と2のどちらかをと言うならば、
入居者は、1番に『家賃』を重視すると思いますので、私ならば『1』を選択します。


また、
今回、家賃を下げることで、その入居者が転勤など無ければ、
「このマンションは、相場よりも安い」と、次の『更新』にも繋がるかもしれません。

何より、
貸して側は、1人の方に、長く、入居者してもらいたいですから。


ですが、
最終的にどのように決めるのかは、アナタやアナタのご両親です。

1日でも早く、次の入居者が決まると良いですね。


参考までに。
この次期を逃すと、暫く、空室の可能性が高くなるかもしれません。

なので、妥協したくないとは思いますが、
実際、昨年8月から空室状態が続いているならば、
ここは、管理会社の言う通り、1と2の両方を加えることも検討してみてはいかがでしょうか。

今の引っ越しシーズン（1月～3月末）の内に、
入居者を確保しておいた方が賢明だと思い、書かせていただきました。

No.2 回答者： ane180 回答日時： 2019/02/05 13:29

不動産投資、不動産管理会社に勤めていた事があります。

まずは、相場を調べて適正価格なのかどうか

家賃を下げるという事は利回りが下がるので避けたい。

フリーレントを増やしすぎると
入居者の質が下がりやすいリスクがある。
フリーレントを増やすなら、2年更新を待たず退去した場合は違約金を設ける事。

内装は問題ないですか？
水周りの設備は古臭くないですか？
フルリフォームはしなくても、案内時に客の要望を聞いてもらうこと
対応できることはするという柔軟性を持たせる事。
なぜ入居者が決まらないのかよく聞いて判断して下さい。

専任でしょうか？
一般にして、広告料を上げるという方法もありますよ。

No.1 回答者： ゆたモン0323 回答日時： 2019/02/05 12:45

敷金礼金があるならフリーレントですね。

固定費はずっと収入が減るので、最後は損になります。

計算すれば損益分岐点が分かりますので、どのくらい入居してもらえそうか想像して、決めれば良いと思います。
誰も入居しないのが一番損なので難しいところですが…