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いつもお世話になっています。
類似の質問がたくさんあったのですが、いまひとつピンと来ないので、お知恵を拝借したく質問いたします。

ある土地(別荘地)を購入しました。購入の経緯は割愛しますが、購入の経緯から、私(妻)の単独名義で登記しています。

いよいよその土地に別荘を建てようと計画しているのですが、住宅ローンの申し込みの際に、建物を夫婦で共有にするか否かを問われており、どうするか頭を抱えております。

実際には夫婦で収入を合算して借り入れするため、そうして建てた建物は共有にしたいと思っているのですが、土地と建物でちぐはぐだと問題が起きないかを危惧しています。

この場合、どのようなデメリットが考えられるでしょうか。

単独なら相続の際に税金がかかるとか、共有の場合は売却や離婚の際にもめるとか、そういうことは想像がつくのですが、そもそも、そうやって土地と建物がちぐはぐであるということに起因する問題はありますでしょうか。

何卒みなさまのお知恵を拝借できると助かります。
よろしくお願いします。

A 回答 (2件)

>共有の場合は売却や離婚の際にもめるとか、そういうことは想像がつくのですが、そもそも、そうやって土地と建物がちぐはぐであるということに起因する問題はありますでしょうか。



土地と建物の所有者が異なることで起因する問題は売却だし、夫婦共有の場合は離婚。
あるいは、再婚や連れ子など法定相続人に入り組んだ事情があるのであればそれで相続問題が生じる場合もある。
具体的に言えば、質問者の夫に前妻との間の子どもがいる場合、夫が亡くなると、夫婦共有の建物の夫の持分が前妻の子どもにうつることもある。

まあ、簡単に言えば、質問者夫婦の双方にややこしい事情がなく、夫婦間の仲が原則良好だという前提であれば、本件の土地は妻の単独名義で建物共有でも問題にはならない。
ややこしい事情やいさかいの種があるのであれば、夫婦共有の建物のうち夫の持分については妻から土地を借りているという契約書を作成して地代を支払うことで、家族間のややこしい問題は回避できる可能性が高くなる。
(土地の貸主と借主との賃貸借契約のいさかいということになる)
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
共有することを前提に考えていましたが、良好な夫婦関係が永続しない可能性もゼロではないので、やはりここは単独名義にしようと思いました。
現状いさかいのもとはないとは思いますが、結局この決断が夫婦関係に亀裂を入れるような、、、(笑)

お礼日時:2019/02/21 23:37

>実際には夫婦で収入を合算して借り入れする…



それなら出資割合に応じた持ち分の共有登記にしないと、税法上の贈与となります。
贈与税はあらゆる税の中でもっとも負担率の高い税の一つです。

>土地と建物でちぐはぐだと問題が起きないか…

赤の他人の土地に家を建てることだっていくらでもあることであり、建物と土地の所有者が同一人である必要はさらさらありません。

>土地と建物がちぐはぐであるということに起因する問題は…

たいへん失礼ですが、生活に困ってその別荘あるいは土地を手放したくなったとき、上下で所有者が異なれば簡単に買い手が付かないことはあり得ます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
借り入れ時の収入を合算するというだけで、実際の出資は私が100%になるので、そういう意味では単独名義でも良いのかもしれません。

>赤の他人の土地に家を建てることだっていくらでもあることであり、建物と土地の所有者が同一人である必要はさらさらありません。
確かにそうですね。他の質問では、貸借が生じそうな雰囲気もあったので、ちょっと心配でしたが、あまり気にする必要はないのですね。
ただ、おっしゃるとおり、売却しなければならないこともあるかもしれません。
出資割合と売却時の問題を考えると単独でも良いような気がしてきました。
大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2019/02/16 15:26

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この辺が本件の最も厄介な所。


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長文になったけれど。
こういった内容が分かっている専門家へ依頼すれば大丈夫だよって話。
本件はそれほど難しい案件ではないのであまり気にせずに。

ぐっどらっくb

あー、これはねー、個別の内容に応じて合法から非合法すれすれグレーゾーンまで、方法はたくさんあるんだよー。
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あー、これはね、理性論と感情論のぶつかりあいだよ。

コンサルの立場として。
A側のコンサルの意見は理性論であり、直接的にBへ働きかけるのは業務外。
質問者がAへ働きかけることについて我関せずというのは適切。
しかし、本件のような取引の場合は、『関係者間の人間関係や気持ち』も重要ーーーというか"最重要"なので、コンサル業務の一環として関係者の感情面等も考慮する必要がある。
この点では本件のコンサルは柔軟性に欠ける。
若いコンサルや頭でっかちな人はこういう風にドライにやっちゃうことも少なくはない。
ただ、間違いではない。


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まとめ。
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簡単にいえば、質問者やBがヘソ曲げたらどうにもならなかった案件。
そこでA側の主張が『正しいかどうか』については見方にもよる。
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質問者は不快感を持っているんだよね?
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相手もマズいと気づいて平身低頭、態度を改めると思うよ。
改めなかったら、ホントに話をナシにすればいいんだし。

ぐっどらっくb

あー、これはね、理性論と感情論のぶつかりあいだよ。

コンサルの立場として。
A側のコンサルの意見は理性論であり、直接的にBへ働きかけるのは業務外。
質問者がAへ働きかけることについて我関せずというのは適切。
しかし、本件のような取引の場合は、『関係者間の人間関係や気持ち』も重要ーーーというか"最重要"なので、コンサル業務の一環として関係者の感情面等も考慮する必要がある。
この点では本件のコンサルは柔軟性に欠ける。
若いコンサルや頭でっかちな人はこういう風にドライにやっちゃうことも...続きを読む

Q私は地主です。その上に私ではない名義の家が建っています。立ち退きを希望していますが、法律上可能でしょ

私は地主です。その上に私ではない名義の家が建っています。立ち退きを希望していますが、法律上可能でしょうか?

Aベストアンサー

こんにちは。

 「法律上可能でしょうか?」とありますので、少し法律を引用してみます。

◇借地借家法
 借地に関しては「借地借家法」(以下「法」と書きます。)に定めがあります。

 借地について簡単に書きますと、法では、借地上に建物があり、そこで生活している限り借地権は更新できることになっています。
 存続期間満了後も、更新しないことに正当の事由があると認められる場合でなければ借地契約の法定更新が認められ(第5条)、借地権設定者からの更新拒絶に制限があり(第6条)、地主から借地権の返還を要求されても拒否する権利があります。
 更新しないことに正当な理由とは、過去に認められたケースでは「長期間にわたって建物が無人で使用されていない」、「建物の劣化がひどく、倒壊などの恐れがある」などです。

◇定期借地権
 上記のとおり、通常の借地権には、借地権者に有利な扱いがされており、これらの規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とされますが、存続期間を50年以上として借地権を設定する場合は、契約の更新を認めない特約をすることができます(第22条)。この特約が付された借地権を定期借地権といい、平成4年8月より施行されています。

 以上から…

………

>その上に私ではない名義の家が建っています。立ち退きを希望していますが、法律上可能でしょうか?

 建物が建っている場合は、何もしなくても借地契約が更新されます。もし地主が更新を拒否したとしても正当事由が認められなければ契約は継続されます。
 ですから、正当な理由がない限り、賃貸契約解除についての相手の合意がないと立ち退きは難しいです。

 ただし、定期借地権の契約を結んでおられる場合は可能です。

………
【借地借家法】
(借地権の存続期間)
第三条 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

(借地権の更新後の期間)
第四条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

(借地契約の更新請求等)
第五条 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
2 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
3 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

(借地契約の更新拒絶の要件)
第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

(定期借地権)
第二十二条 存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

こんにちは。

 「法律上可能でしょうか?」とありますので、少し法律を引用してみます。

◇借地借家法
 借地に関しては「借地借家法」(以下「法」と書きます。)に定めがあります。

 借地について簡単に書きますと、法では、借地上に建物があり、そこで生活している限り借地権は更新できることになっています。
 存続期間満了後も、更新しないことに正当の事由があると認められる場合でなければ借地契約の法定更新が認められ(第5条)、借地権設定者からの更新拒絶に制限があり(第6条)、地主から借地権の...続きを読む

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教えてください。

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実家の父が亡くなり、実家には現在、父の再婚相手(私の母の死亡後に父が再婚した相手)が住んでいます。
(私は遠方に家庭を構えているため、実家に戻るつもりはありません。)

私とその再婚相手の女性との関係は良好であり、その女性が実家に住み続けてくれていることにむしろ感謝しております。

ただ、その再婚相手の女性が亡くなった後は、私は実家を売却するつもりでいます。
(実家の名義は、100%私のものとなっています。)

さて、ここで相談です。

私が再婚相手が死亡した後、実家を売却した場合、不動産譲渡にかかる税金はどうなるのでしょうか?

以下のケース別にご教示いただけると幸いです。

① 父の死後3年以内に売却し、売却益があった場合(売却額が購入額を上回った場合)

② 父の死後3年以内に売却し、売却損があった場合(売却額が購入額を下回った場合)

③ 父の死後3年以上経過して売却し、売却益があった場合(売却額が購入額を上回った場合)

④ 父の死後3年以上経過して売却し、売却損があった場合(売却額が購入額を下回った場合)


よろしくお願いします。

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ただ、その再婚相手の女性が亡くなった後は、私は実家を売却するつもりでいます。
(実家の名義は、100%私のものとなっています。)

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Aベストアンサー

>名義は、100%私のもの…

なら、

>父の死後3年以内に売却し…

今すぐ売ってしまおうが、父の旅立ち後すぐであろうが、10年後であろうが税金の計算に関係ありません。

マイホームの特例
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
は対象外で、通常の譲渡所得
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
として課税されるだけです。

>売却益があった場合(売却額が購入額を上回った場合…

購入額そのものと比較するのではありません。
減価償却後の残存価値 (これが取得費) との比較です。

[売却額] - ([取得費] + [譲渡費用]) = [譲渡所得]

がプラスの数字になれば、保有期間は5年を超えるとして、
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・翌年分住民税 5%
です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

ただ、あなたがこの譲渡所得以外は無職無収入あるいは一定限の低所得なら、基礎控除はじめ各種の「所得控除」
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1100.htm
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>売却損があった場合(売却額が購入額を下回った場合)…

上の式がマイナスになれば、同年中に土地・建物の売却益があれば相殺できます。

同年中に他の不動産売却などなければ、税金は発生しないだけでおしまい。
給与所得など他の所得との損益通算はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

>名義は、100%私のもの…

なら、

>父の死後3年以内に売却し…

今すぐ売ってしまおうが、父の旅立ち後すぐであろうが、10年後であろうが税金の計算に関係ありません。

マイホームの特例
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
は対象外で、通常の譲渡所得
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
として課税されるだけです。

>売却益があった場合(売却額が購入額を上回った場合…

購入額そのものと比較するのではありません。
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本当は、お母さんが先に亡くなったんですから、お母さんの分はお父さんとあなた方ご兄弟で分けるべきで、それが済んでから、お父さんの分を分けるべき。
ご両親に隠し子がいない前提ならば、お母さんの時の法定相続人は4人だったんだから、非課税枠(相続税を納めなくてもいい額)が1人分多かったんですよ。

相続税を納めないで済む場合でも、税務署から書類が届くはずなんですけどね。

ゆうちょは、大きな額でなければ身内がおろすことも可能みたいです。
JAは銀行と同等の手続きが必要なんでしょう。
その手続きとは、亡くなった方の生まれた時から亡くなった時までのすべての戸籍謄本が必要なんですよ。
法定相続人を確定するために。

で、相続する人があなた方3兄弟だと分かったら、銀行所定の用紙に、被相続人代表者と、それ以外の被相続人の署名実印が必要になります。
現時点でお兄さんがあなたに要求しているのはこの部分だと思われます。
お兄さんを代表者とすることを認めるという署名捺印でしょう。

代表者は、その銀行にある遺産を、ある意味では好きなように分配できるんですよ。
だから、あなたが納得できないのなら、実印を貸さないのは正解です。

私は両親の相続手続きをしたんですが(母の時は父が代表者だったんですが、父一人では色々と大変だったので代行しました)、うちは残された家族で話し合った上で分配を決めたので、その通りに処理したし、処理した書類(振り込み用紙の控え等)もきちんと残してあるので、何の問題もありません。
父が他界した時は、相続税の非課税枠には収まらなかったので、相続税を納めなければならず、そのための申告書を作るのは難しそうだったので、税理士に依頼し、その税理士経由で司法書士に遺産分割協議も作ってもらい、兄弟がそれぞれ負担すべき相続税の金額も算出してもらって(本当は兄弟それぞれの相続税額は違ったんですが、これも兄弟での話し合いで、平等にしましたが)、兄弟からその額を私の口座にいったん振り込んでもらい、私が相続税全額をまとめて納付しました。

もし、お兄さんが一人占めするとして、相続税を納めずに済むんですかね?
独り占めした挙句、相続税はあなたとお姉さんにも請求してくるかも??
ありえない話ではないので、お兄さんに、相続税もお兄さん一人で負担するのか?と聞いてみたらいかがですか?

それでも遺産総額を教えてくれないようなら、お姉さんと一緒に弁護士に依頼したほうがいいと思いますよ。
JAや田畑の手続きや、相続税額の申告書作成まで、一切合切を頼む必要はないかもしれないので、お兄さんに分けるべきものはきちんと分けるべきだと説得し、そのように分配するという確約をとるまでを依頼すれば、弁護士費用も抑えられると思いますし。

手始めに、あなたの自治体(市役所等)で無料弁護士相談会などがあれば、そちらに相談してみるとか、お近くの法テラスを通して弁護士を雇えば、普通に雇うよりも安上がりなはずです。

田畑などの名義変更は、やろうと思えば素人でもできないことではありませんが、大抵は司法書士に依頼するので、それだけでも10万以上かかるものです。
お兄さんが独り占めにするのなら、当然、その費用はお兄さんが持つべきなので、その約束をしてもらえるのなら、遺産総額とこういう諸費用とのバランスを考えて、相続しないほうが得だというケースもありますよ。
相続したらその後は固定資産税も納めなければならないし、管理費用もばかにならないでしょうから、総合的にお考えになったほうがよろしいかと思います。
*お姉さんのほうが、ご実家の経済状況(親御さんの大まかな遺産額)をご存知では?
親って、例え他家へ嫁いでも、息子よりも娘にいろんなことを話すもんですよ。

本当は、お母さんが先に亡くなったんですから、お母さんの分はお父さんとあなた方ご兄弟で分けるべきで、それが済んでから、お父さんの分を分けるべき。
ご両親に隠し子がいない前提ならば、お母さんの時の法定相続人は4人だったんだから、非課税枠(相続税を納めなくてもいい額)が1人分多かったんですよ。

相続税を納めないで済む場合でも、税務署から書類が届くはずなんですけどね。

ゆうちょは、大きな額でなければ身内がおろすことも可能みたいです。
JAは銀行と同等の手続きが必要なんでしょう。
その...続きを読む

Q義父がなくなりました。少しの土地を相続されてたのですが、名義を変えておられず祖父のままです。主人の名

義父がなくなりました。少しの土地を相続されてたのですが、名義を変えておられず祖父のままです。主人の名義に変えようと考え司法書士さんに頼みました。ところが祖父には連れ子がいたそうで(義父の義姉)主人も兄弟も知りませんでした。その方はなくなり子供が3人おられるとのことでした。その方々の印鑑が必要と聞き大変なんだなぁと。ここまでの過程で二万弱お金が入りました。今後どれくらいのお金がかかるものなのでしょうか?わたし的には売れるかわからない小さい土地を名義人になるのはどうなの?と言う思いもあるのです。

Aベストアンサー

複雑な血縁者のいる場合の相続は時間もお金もかかりますね。

私の父が亡くなった時も異母姉妹がいて、書類を整えたり実印をもらったりとトータルで5万以上、時間にして2ヶ月以上かかりました。

土地をいらないなら相続放棄すれば良いだけのこと。それでも手続きには同じくらいのお金と時間がかかると思います。

司法書士に任せてあるなら相続の手続きが終わるのを待つしかないですね。

祖父の連れ子のお子さんたちがすんなり判子を押してくれればスムーズに進むと思いますが、拗れると厄介ですね。土地ではなくお金で欲しいとか。

無事に終了することを祈るばかりです。

Qアパート入居しています。この間の台風で瓦が停めてある車に当たりキズが付きました。修理費の見積もりが7

アパート入居しています。この間の台風で瓦が停めてある車に当たりキズが付きました。修理費の見積もりが75万かかるのですが、家主さんに弁償して貰えるのですか。家主さんの好意で駐車場代は無料です。

Aベストアンサー

これは気の毒にね。

民法717条1項では以下のように定められている。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。


すごーく簡単に言えば。
家主が弁償する場合・・・ボロ屋根を放置していて普通なら飛ばされないような風で飛ばされた
家主が弁償しなくていい場合・・・屋根をフツーに維持管理していて強風で飛ばされた


本件の場合、そのアパートの屋根がちょっとした強風でも飛ばされそうなほど危ない状態だったかどうか。
今回の台風は強力だったのでフツーの維持管理状態の屋根でも飛ばされてしまう可能性は高いので、以前から見るからに危ないというアパートではない限りは家主の賠償義務は難しいだろうね。

駐車場を無償で使わせてもらっていたかどうかはこの場合は無関係。
無断で停めていた場合にはまた別の問題にもなってくるけれど。


他方、自動車の所有者が加入する保険にはこういう被害の保障がされるものもあり、それに加入するかしないかは車の所有者の任意。
今回は質問者にとって不運だったが、保険を解約してしまっていたのは悔やまれるね。
冒頭述べたとおり気の毒にというのはこういう点から。

これは気の毒にね。

民法717条1項では以下のように定められている。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。


すごーく簡単に言えば。
家主が弁償する場合・・・ボロ屋根を放置していて普通なら飛ばされないような風で飛ばされた
家主が弁償しなくていい場合・・・屋根をフツー...続きを読む


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