マンション管理会社の公正を害する行為等に対し、国交大臣に必要な指示をして貰う方法

標準管理規約に概ね準拠した規約を持つマンションの区分所有者です。定期総会の3か月ほど前に管理組合に対し帳票類の閲覧請求申請を出したところ、帳票類が管理会社に保管されていることを理由に拒絶され、平成29年12月に東京地裁に帳票類閲覧請求事件を起こしました。結果は勝訴して、閲覧もかなったのですが、理事長に話を聞くと、閲覧拒絶は管理会社の意向で、仕方がなかったとのことです。このような不誠実な管理会社には監督官庁からしっかりお灸を据えて欲しいです。
ところで、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に以下の条文があります。
（指示）　
第八十一条 　国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。
一 　業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 　業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき。

どのようにすれば、国土交通大臣に、不誠実な管理会社に対し、必要な指示をするようにお願いができるのでしょうか。ご教示をお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/03/17 11:43

地方整備局の担当部署に苦情を入れる。

例えば東京の場合は関東地方整備局 建政部 建設産業第二課 不動産業第三、四係（マンション管理）　・・・というあたり。
その他にも自治体などに窓口がある場合も。

ただ、本件の場合、閲覧請求で勝訴したからといって、監督処分等が出るかといえばそうでもなさそう。
その辺を踏まえて、担当窓口へ話を入れる方がいいかもね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

suzuki様、適切なご教示を頂き、誠にありがとうございます。早速、問い合わせてみます。今後ともよろしくお願い申し上げます。

お礼日時：2019/03/18 12:02

No.6 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/03/18 14:06

管理会社は,管理業務委託費だけでなく,日常の補修工事費や大規模修繕工事費から,他の施工業者よりも高額な工事見積額を提示して,管理組合から利益を取ります。

ですから,一般で言われている管理会社と管理組合とは,良きパートナー関係どあると共に,補修工事費などから管理組合から利益を確保するという,利益相反関係と時おりなる事を認識すべきです。
私どもの日常補修工事や大規模修繕工事でも,管理会社からの工事費見積額は,他社よりも高額のため,一切管理会社には工事を頼みません。
AED設置レンタル経費も,他社の安いものを,理事会はなぜ,レンタルしたのか？大いに疑問ですね。
管理委託額も
,管理費も,長期修繕積立金会計は,十分に管理組合はあるのか？20年先の大規模修繕工事費に不足は､ないのか？将来の十分に組合会計基盤はどうなのか?そこ迄,精査した上で➡今回のAEDをレンタル契約したのか？とても不安な経緯ですね.
AEDのレンタルも、どうしてもなければ,困るような備品だとは,思えないです。
万が一の急病発生なら➡通常は救急車手配で対応で,緊急的設備なのか？
すべての組合員からのレンタル設置の要望がどれ程あったのか？不詳ですし,我々の管理組合ならは➡事前の全ての組合員へ必ず,アンケートを配布集計分析したうえで➡4分の3以上のレンタル導入賛同がなければ➡導入はしません。ヒョットすれば,AEDレンタル導入は,一般組合員からの要望ではなく,管理会社ﾌﾛﾝﾄﾏﾝから理事会への提案ではないんでしょうか？
一般的に)管理会社からの購入や補修工事費依頼は➡通常購入額･工事費へ,さらに管理会社の施工業者の紹介料名目で,通常価格へ2～4割の中間マージンを上乗せして見積書を,管理組合へ出しますから➡管理会社窓口の経費は,とても高額なものとなります.
私どもの経験では➡他の業者見積書額より,平均的に,3割以上高額な管理会社の見積書の額です。
ここ、数年間は➡複数以上の相見積書で比較して,管理会社からは,他の業者見積額と大差あるため➡管理会社からは,備品購入や補修工事を依頼しておりません。
不誠実な管理会社ならば➡相見積書を他の管理会社から収集して➡管理会社変更をするべきです。

この回答へのお礼

今回も大変意義あるアドバイスを頂きまして誠にありがとうございます。私は、「敷地および共用部分等の管理に要する経費」に該当しない “その他の経費”（組合員の救援処置と称するAED設置費用など）の支出を仮に総会等で決議した場合でも、基本的に管理費等とは別に徴収して欲しいと考えています。その方が組合員は費用対効果を真剣に考えると思うのです。総会等でもそのような意見を述べるのですが、やはりウルサイ組合員と思われるだけで、現状は賛同者はいません。でも、性格でしょうか？言わざるを得ないのです。“マンション改善”さんのように、少しづつ仲間を増やしていこうかなと思います。貴重なお時間を割いて頂いて誠にありがとうございました。感謝いたします。

お礼日時：2019/03/18 18:56

No.5 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/03/18 12:57

総会議案上程ないまま,理事会権限で備品(AED )購入する理事会の購入規約なければ➡理事会の規約違反行為ですね。

AED購入は,微妙な賛否両論とは思いますが➡購入決定経緯が,規約違反(総会未上程,理事会定足数＝半数以上?なら➡正規の理事会ではなく,単なる打ち合わせ調整会議)のため,正規理事会ではない.3社の相見積書でなぜ最下位見積額業者から購入しなかった理由は不詳(AEDならば➡ﾒｰｶｰ保証期間はどの業者でも同じ)などなど。
他のﾏﾝｼｮﾝと同様に,貴方の理事会でも,熱意ある理事会ではなく,管理会社ペースで管理業務が進められているように感じますね。
私の管理組合でも,似たり寄ったりの理事会ですが,少し違うのは,一部組合員同士で,管理会社に誘導された理事会の不当･規約違反行為あれば,関心あり,共感する一般組合員同士が,理事会の違法決定
行為に対して,2割以上の組合員の署名入りの理事会要請文書を,理事会へ出席のうえ,議論して➡修正したことが何回か,あります。
くどいですが,貴方のような関心ある一般組合員同士で,話し合いをして,理事会で説明と改善要請が必要ですね。
私の元理事長も,役員は=素人のボランティア者との認識ですが,私は少し違い,輪番制の役員就任は,逃げる事ができず,数千万～数億円の管理費･修繕積立金を扱う立場のため,又かなりの強い権限を持つ理事長などを,ボランティアと以上の立場と思っております。
私も,貴方と同様に,他の一般組合員(特に主婦層)からは,口うるさい組合員と風評ありますが、私と同じ考え･認識を持っている一般組合員と年何回か,話し合い,公正な管理組合活動の改善の実績を果たしていけば,最近は,その活動評価も,変わって来ており,2割の関心ある組合員同士のつながりや共感しておれば➡誤解がなくなり,公正･民主的管理業務の改善と管理組合の利益確保が目的のための言動に理解を得られているようです。
今後も,私と同じ共感できる一般組合員と共に,関心なく熱心でない(管理会社に牛耳られた)理事会へ,プライドに十分配慮しながら,誠実･真摯に提言･改善活動を謙虚に,他の一般組合員と一緒にやっていけば➡次第にご理解を得られるように,なると,思います.
とにかく,一人だけの活動と言動は,避けて,･貴方と共感できる他の組合員と一緒に,理事会へ改善提言活動がとても重要だと思っておりますね。
一人でなく,数人同士で理事会へ改善活動ならば➡理事会も,無視できなくなりますよ。
貴方の正当なお考えで,理事会が管理会社に誘導されず,自立した,管理組合へ進展を,願っております。
私は,貴方のお考えに,全面的に賛同します。
どうぞ,貴方と同じ共感できる他の一般組合員がもっと増えますように❗

No.4 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/03/17 23:37

理事会は,貴方のような一般組合員よりも,管理会社側に立っており,又何の管理知識を持たないまま➡管理会社に依存･丸投げしているような姿勢の理事会に思えます.

このような理事会･管理会社では➡他にもいろんな問題点があるように思います。
貴方の指摘されている点は,基本的な事(帳票類の管理組合保管行為)です。
理事会自身が,もっと管理力を持たないと➡他の管理業務も管理会社ペースとなつており,管理会社にとっては,最も利益を得やすい管理組合です.他にも,管理委託額も他のﾏﾝｼｮﾝと比べて,高いのでは?
管理会社に頼る管理組合は,自業自得となってしまいます。
どうぞ,貴方のような熱心･管理力ある組合員がもっと増えますように.
時間あれば➡他の一般組合員とも<話し合い<ぜひ共感できる理事･組合員と共に,管理力を向上して頑張って下さいね

この回答へのお礼

“マンション改善”さん、大変解かりやすくアドバイス頂き誠にありがとうございます。私の帳票類閲覧の動機について申し上げましょう。2年前に当マンションにもAEDが設置されたのですが、総会に議案上程はありませんでした。当時の理事会議事録によると「理事会では居住者の救援処置の一環として早期に設置することの必要性から決定致しました」ということでしたが、その理事会議事録が配付される前にエントランスホールに設置が完了していました（議事録は、ほぼ管理会社が作成します）。レンタル契約は、「月当たり10,476円（税込み）の5年レンタル、総額628,560。途中解約は、残債の90％の違約金が発生」というものです。理事会議事録によると3社から見積もりを取ったと記されておりましたが、帳票類を調べてみますと、【管理会社のグループ会社一社だけ】の見積りで、3機種の見積もりが出ていました。導入されたAEDは最も高額な機種でした。3機種の見積りをもって3社からの見積りと理事会議事録には記されていました。AED設置については賛否両論ありますが、少なくともそのレンタル契約の内容と料金については、総会で審議するべきものと思います。その年には、11回の理事会（月例会）があったことになってますが、調査してみると、そのうち4回は出席役員が不足で流会になっていました。利益相反取引ではなかったのかと総会（役員を除くと2割にも満たない組合員しか出ませんが）で質問しましたが、議長は「利益相反」の意味がわからない様子で、管理会社が「AEDは多くのマンションで設置しております」と見当違いの回答をダラダラして時間切れとなってしまいました。と言うより、議長の秩序維持権で止められました。しつこいと思われたのでしょう。輪番制のボランティア役員に多くを期待するつもりはありませんが、管理会社はしっかり監視しなければいけないと思いました。そのためにも、帳票類の閲覧は必要だなとつくづく思いました。まとまりのない内容になりましたが、お礼を申し上げたくて記しました。あらためて、どうも有難うございました。誤字脱字ありましたら、ご容赦ください。

お礼日時：2019/03/18 12:00

No.3 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/03/17 23:07

管理会社もとても不誠実ですが,それ以上に,貴方の管理組合の理事会も,私からすれば➡とても民主的かつ透明公開の大原則を逸脱した理事会です。

管理会社も問題ですが<理事会の方がもっと問題ですね.
私なら,同じ考えを持つ他の一般組合員と話し合って,毎月開催される理事会へ出席して,追求します.それでも,対応しない理事会ならば,同じ考えを持つ各組合員宅へ訪問して,事情説明のうえ➡一般組合員同士の対応要請文書に署名していただき,帳票類の公開と帳票類の管理組合での保存管理の履行を要請いたします。
我々の管理組合では,不誠実な各学の対応のため➡3割の署名活動により,理事会に署名文書を理事会へ定住化し,理事会へ出席して➡法的根拠を説明して➡改善しました.
管理会社は無論のこと,根源は➡そうした事を許してきた理事会自身が最大の問題点です.もっと言うならば,無関心と管理会社任せだった一般組合員にも,責任があります。
貴方のような関心と熱心な共感できる他の一般組合員と話し合って,理事会の対応改善が必要ですね。
行政側は,私の経験からは➡そう簡単に動かない為➡管理会社任せ･依存してきた理事会が問題と思っております。
理事会とは,感情的対立を避けて➡理論武装して,冷静にやっていきましょうね
貴方の専門知識を活用活用しながら➡頑張って下しいね
応援します

No.2 回答者： マンション改善 回答日時： 2019/03/17 22:41

私の以前の管理会社の事例では,他のﾏﾝｼｮﾝで6回にわたる管理員･社員による管理費横領事件が,地方整備局の行政処分中にも関わらず,業務改善報告と新規管理受託業務禁止だけの行政処分に終わっております.

国交書のﾏﾝｼｮﾝ管理会社への行政処分はそれほど甘いものですよ。
なぜなら,厳しくすると,国交省自らの監督責任が問われるからなんです.
貴方は,管理会社に厳しいお考えは当然ですが,なぜ,そういった帳票類を,管理会社任せにしてきた甘い管理組合の管理責任と管理組合自らの管理業務力がなく,管理会社任せにしてきた歴代理事会や全組合員の自己責任管理を,問わないのでしょうか？
管理会社と管理組合との基本的関係は,利益相反関係なんです。
我々の管理組合では,翌月の定期総会で,この利益相反関係の規約追加改正を議案上程し,管理適正化法法ほ,委託契約書,管理規約に違反行為は,直ちに,理事会において,是際措置をﾌﾛﾝﾄﾏﾝへ要請しております。
貴方の今回の管理会社への是正措置を,どれ程強く要請されたのか,不詳ですが,何回も理事会で要請されておられ,それでも改善されないのなら,地方整備局への相談しても,前述の理由により,国交省に期待はできません.
貴方か理事長か不詳ですが,もっと現実的な対応措置としては,現行と同様の管理業務､同委託額で行う他の複数の管理会社と相見積書を取り,管理会社変更ﾘﾌﾞﾚｲｽを,考えられた方が得策かつ現実的な対応措置になるのではないでしょうか.
私の管理組合では,昨年から組合への不誠実な管理会社の対応により,4社の他の管理会社から相見積書を取り➡臨時総会開催して,管理会社変更を行いました;
同じ事を繰り返します➡国交省や地方整備局の行政機関を頼っても,思い腰を上げません.管理会社の違法行為や不誠実な行為への是正措置は,他者に依存してはダメです。
私のﾏﾝｼｮﾝでも,あなたほどの熱心な一般組合員はほとんどおりませんので,管理組合問題の改善対策や不誠実な管理会社への是正措置は,理事長･理事･理事会自身が,どれ程の管理力や熱心さがあるか,が最重要と思っております。
とても熱心な貴方は,リスペクトしております。今後も<今の貴方の問題意識や改善しようと共感される他の組合員や理事と雑談して,貴方と同じ考えの仲間を増やして,管理会社変更を含めて,組合員同士の輪を広げていってくださいね.貴方と共感する理事が増えれば,おのずと管理会社変更にいくのでは,と思います。
貴方の指摘されるような管理会社ならば,我々の管理組合では,即に管理会社変更します.
どうぞ影から,あなたを応援しております.
ただ注意点が,以前と違い,簡単に,現行と同じ委託額で他の管理会社が見つけにくくなっております。
逆に,管理会社の方から,管理組合を解約する時代に入っていますので,独立系の他の管理会社の方が良いかも知れません