たとえば夫Aと妻Bが共有し共に居住しているマンションに、夫の持ち分についてだけ抵当権が設定されているような場合(実際にありますよねぇ)、債権者が抵当権を実行して競売開始となったとしても、果たしてこのような物件を競落する人って
いるんでしょうか?
 競落した人の人柄?にもよるのでしょうが、実際のところどうなんでしょうか?

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A 回答 (2件)

 2000万円のマンションの半分の持分でしたら、1000万円では、誰も競落しませんが、500万とかなりましたら、競落する人も出てくるでしょう。

競落人は家賃相当額の半分の請求はできますし、相手が自分の持分を買いとって欲しいとの申し出も考えられます。
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一般的には、まともな人なら競売に参加する人は居ないでしょう。



でも、悪いやつが居れば、落札後、妻に嫌がらせをして、安く買いたたく場合も考えられます。

裏の世界の人間も居ますから、絶対に安心ということは有りません。
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この回答へのお礼

早速ありがとうございます。
 
 ただ不思議なのは、まともな債権者である銀行がそのような物でも競売申請をすることで、まあ、競売して回収できなければ銀行の帳簿上はきれいになるからと思いますが、実際どうなんでしょう?

お礼日時:2001/07/28 15:10

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Q抵当権のついている土地に賃借権を登記したら競落人に対抗できますか?

抵当権のついた土地の地主が、なんだか抵当権者に土地を競売にかけられてしまう心配が出てきました。土地の上に建物を借りているので、今からでも建物の賃借権を登記すれば(地主の許可を得て)競落人に対抗できるでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。
一括競売を回避する方法として
1.抵当権設定当時に登記された賃借権を有している場合(今回のケースには該当しません)
2.抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が「同意」し、かつ、その同意が登記された場合
には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では2.の抵当権者が「同意」する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ=返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

今回の場合、抵当権者が競売の意思を有しているのであれば、上記の「同意」を取り付けるのは難しいかもしれません。

Q抵当権設定後の賃借人vs競落人の法律構成(長文)

ゼミの課題ですが,要件事実と不動産事項が不得意で難しくて解りません。
どなたか助けてください。


Aは甲マンションの101号を乙から賃借していた(家賃8万円,1年更新)が,とある事情で101号室が競売にかかることになり,Bが同不動産を競落した。


ところが,競落人Bは101号室の賃料が近隣賃貸物件よりも低価であるということで,Aに対して賃料2万円増額要求を調停手続き→訴訟手続きをおこなった。
(訴訟物)
1 増額請求月から訴え提起月までの差額6万円(2万円×3ヶ月)
2 賃料10万円の確認

しかし,Aは競売開始前(抵当権設定後の引き渡しを受けた)からの借りているのだから,競落人に対しても賃料の増額に応える必要はなく,従前からの賃借権を主張している。


このAの主張に対して,Bは何らの再抗弁はおこなっていない。
(ただ,近隣賃貸物件の相場のみの主張を裁判所におこなった。)


以上の場合において

1,BはAの抗弁(賃借人vs競落人)に対して,再抗弁をおこなわない場合,裁判所はどういう判断を下すことになるのでしょうか?

2,Aに立証責任は課されるのでしょうか?

3,Bはどういう立証責任を負うのでしょうか?

素人質問ですみませんが,弁護士・司法書士or法学部or司法修習生等の要件事実に詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい。

ゼミの課題ですが,要件事実と不動産事項が不得意で難しくて解りません。
どなたか助けてください。


Aは甲マンションの101号を乙から賃借していた(家賃8万円,1年更新)が,とある事情で101号室が競売にかかることになり,Bが同不動産を競落した。


ところが,競落人Bは101号室の賃料が近隣賃貸物件よりも低価であるということで,Aに対して賃料2万円増額要求を調停手続き→訴訟手続きをおこなった。
(訴訟物)
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Aベストアンサー

回答への手掛かりとしては、押さえるべき論点=講義した側の意図が平常の授業内容と出題の順番にあるのでしょうが、
1.民法第395条にある、短期賃借権と競落人の優劣関係、特に平成16年の改正前後の扱いについて
2.民法第467条の指名債権の譲渡における対抗要件と不動産賃貸借契約における登記名義移転の効果
3.一般的に相場と乖離した家賃条件の際に賃貸人側から家賃引き上げを申し出できる条件・環境
といった所を整理していけばそれぞれ結論が出ると考えますが、立場の違いや条件設定の違いにより結論に幅がでるように(色々な議論が出てくるように)作られている課題だと考えます。

金融機関の不良債権処理の現場では、保証金返還義務がどうなっているかで、返還義務がない場合には不動産の買受側が家賃引上げを強行して、賃借人が退去せざるを得ない状況を作る。部屋の手直しをしてから高い家賃設定と新規に保証金で新しい賃借人を受け入れる、という流れになりそうな事案です。

若干条件が違いますが、gooの検索で出てきた例を参考まで。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1979612

回答への手掛かりとしては、押さえるべき論点=講義した側の意図が平常の授業内容と出題の順番にあるのでしょうが、
1.民法第395条にある、短期賃借権と競落人の優劣関係、特に平成16年の改正前後の扱いについて
2.民法第467条の指名債権の譲渡における対抗要件と不動産賃貸借契約における登記名義移転の効果
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Q根抵当権と抵当権

根抵当権とは極度額以内であれば何度でも借り入れ出来るとの事ですが、乙区の記載は

借り入れ0の場合→抵当権設定はなし(根抵当権の記載のみ)
最初500万借り入れ→債券額500万の抵当権設定
2回目300万借り入れの場合→債券額300万の抵当権設定が追加される。
となるのでしょうか?

また同じ物件で根抵当権の極度額以上の抵当権が設定が出来るものでしょうか?

素人ですので宜しくお願いします。

Aベストアンサー

ちょっと質問の意味が分かりづらいのですが、

>最初500万借り入れ→債券額500万の抵当権設定
2回目300万借り入れの場合→債券額300万の抵当権設定が追加される。
となるのでしょうか?

これは、根抵当権を設定して借り入れをした場合と考えて良いのでしょうか?
根抵当権とは極度額を定めてその範囲内で借り入れ返済を何度もできます。ですので、
極度額1000万円の根抵当権がついていた場合、最初500万円、2回目300万円借りても乙区の記載は極度額1000万円の根抵当権だけです。つまり、根抵当権の後に普通の抵当権で債権額500万円、300万円がつくことはありません。

そうなると、極度額1000万円の根抵当権が設定されていた場合、現在いくらの借り入れがあるか?ということになりますが、当事者以外通常第3者は知り得ません。
通常は根抵当権を抹消する時点で債権額と利息が確定します。

> また同じ物件で根抵当権の極度額以上の抵当権が設定が出来るものでしょうか?

可能だと思います。但し物件の担保価値によります。
例えば5000万円の担保価値がある物件にA社極度額1000万円の根抵当権が設定されていたとします。その後にB社が2000万円の抵当権を設定することは可能です。

ちょっと質問の意味が分かりづらいのですが、

>最初500万借り入れ→債券額500万の抵当権設定
2回目300万借り入れの場合→債券額300万の抵当権設定が追加される。
となるのでしょうか?

これは、根抵当権を設定して借り入れをした場合と考えて良いのでしょうか?
根抵当権とは極度額を定めてその範囲内で借り入れ返済を何度もできます。ですので、
極度額1000万円の根抵当権がついていた場合、最初500万円、2回目300万円借りても乙区の記載は極度額1000万円の根抵当権だけです。つまり、根...続きを読む

Q抵当権と根抵当権の随伴性について

抵当権と根抵当権の随伴性について下記のように書かれている文章を読みましたが、いまいちわかりません。
「根抵当権は、債権が根抵当権設定の後に発生するため、債権が第三者に移転しても根抵当件は移転しません。又、根抵当権が移転されると債権は移転されます。」
根抵当権は、元本が確定するまでは不特定多数の債権であるので、債権が根抵当権設定後に発生するということだと思うのですが、その後の文章からいまいちわかりませんでした。
具体的に例(金額・Aとか)をあげてもらって教えていただけないでしょうか?おそらく法律の単語があやふやでひっかかってるかもしれません。
この場をかりて色々教えていただいているので、ありがたく思っております。

Aベストアンサー

・根抵当を設定する場合

A社:(B銀行に出向いて)「事業資金を貸して下さい」
B銀:「そちらの自社ビルは土地も自社所有ですから、その土地に根抵当権を付けて頂いたら、それを担保にお貸ししますよ」
A社:(自社の土地に根抵当権を登記してから)「根抵当権を登記しました。これが登記簿の写しです。貸して下さい」
B銀:「はい。根抵当権が筆頭抵当になってるのを確認しました。じゃ、その根抵当権を担保に、こんだけお貸しします」

と言う訳で、抵当が設定された時点では融資が行われておらず、抵当設定の後に融資が行われるので「根抵当権は、債権が根抵当権設定の後に発生するため」と言う事になります。

・債権が移転する場合

B銀:「すいません。破綻しました。以後の業務と債権はC銀行さんに移ります」
A社:「じゃ、うちからの返済は?」
B銀:「C銀行さんに返済して下さい。それと、抵当が根抵当になってますから、債権がC銀さんに移っただけでは根抵当権はC銀さんに移りません。これが必要書類ですから、今すぐ、根抵当権をC銀さんに移す登記手続きをしましょう」

・債権が消滅した場合

A社:(B銀にお金を返しに行って)「借り入れ返済、今月で完済です。借用書の返却を」
B銀:「ありがとうございました。で、根抵当、どうします?設定したままであれば、今後も、この根抵当を担保にうちからご融資できますけど」
A社:「じゃあ、そうしましょうか。来年、設備投資の計画があるんで、また来年に借りに来ます」
B銀:「では来年、お待ちしてます」

・新たな債権が増える場合

A社:「すいません。追加融資をお願いしたいんですが」
B銀:「根抵当の付いた不動産を再査定させて頂いた所、評価が上がりました。根抵当の限度額を変更しましょう。そうすれば、この金額のご融資が可能です」
A社:「では、早速」
B銀:「根抵当の限度額がこれだけになったのを確認しました。ご融資の審査がこの額で下りたので、同じ根抵当を担保に、この額での追加ご融資って事で」
A社:「有難う御座います。これで設備投資出来ます」

これに反し、普通抵当だと、債権が発生するたびに抵当を設定する事になります。

A社:「急いでお金が要ります。追加で融資を」
B銀:「追加融資ですか?継続中のご融資の担保は1番抵当ですが残念ながら普通抵当ですよね。追加融資するとなると、新たな普通抵当の設定になりますが、もう他銀行さんで4番抵当まで入ってますよね。とすると追加融資は5番抵当になっちゃいます。この土地で5番抵当だと、多分、ご融資の審査に通らないと思います」
A社:「やるだけやってみて下さい。今すぐ要るんです」
B銀:「そう仰いましても、もううちでは…」

と言う事になります。

・根抵当を設定する場合

A社:(B銀行に出向いて)「事業資金を貸して下さい」
B銀:「そちらの自社ビルは土地も自社所有ですから、その土地に根抵当権を付けて頂いたら、それを担保にお貸ししますよ」
A社:(自社の土地に根抵当権を登記してから)「根抵当権を登記しました。これが登記簿の写しです。貸して下さい」
B銀:「はい。根抵当権が筆頭抵当になってるのを確認しました。じゃ、その根抵当権を担保に、こんだけお貸しします」

と言う訳で、抵当が設定された時点では融資が行われておらず...続きを読む

Q単独根抵当権と累積式根抵当権

 今般、土地1筆への根抵当権設定で、銀行側には「累積式」設定契約証書と「共同担保式」設定契約証書しかないので「累積式」を使って登記しました。(特に追加設定する予定はないそうです)

 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。
 が、他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。
 「単独式」と「累積式」は違う意味合いなんでしょうか。
 累積式根抵当権は常に単独担保、ということは間違いないと思いますが・・・

Aベストアンサー

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契約証書と「共同担保式」設定契約証書の2種類しかないのでどちらかを選べと言われれば、累積式を使うのはもっともなことでしょう。

>他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。

 各金融機関が作成するフォーマットの違いの問題であって、「単独式」と「累積式」を比較して、それらに何か特別な違いを見いだして作成されているわけではないと思います。
 単独式の他に累積式のフォーマットがあるということは、累積式のフォーマットは、1枚の証書に複数の物件(物件毎に極度額が記入できるようになっていることが多いです。)が記載できるようにしているだけだと思います。物件1個につき単独式の証書1通用意して、それぞれ記入する方法でも、めんどうではありますが、法的な問題はありません。

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契...続きを読む


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