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建築物の未登記について教えて下さい。2階建てのかなり古い住宅鉄筋コンクリート造の所有者を調べようと住所を調べて、法務局にて地番と家屋番号を尋ねたら『家屋番号はありません、その地番上に建築物は登記されていません。』

と言われました。
でも、間違いなく鉄筋コンクリート造二階建ての建築物があり、土地の現所有者は2回の相続を経て所有者になっています。

建築物を建ててから建築主が登記しなくても法務局の職員が課税する為に登記すると聞いた事がありますが、そういう訳でもないのでしょうか?

また、もしも、こういう建築物を購入して登記をしたら過去に遡って税金を請求されたりしないのでしょうか?



不動産業界、建築家、宅建、税理士、司法書士、弁護士、税務署、固定資産税、宅地建物取引士、宅建建物取引主任者、行政書士

A 回答 (3件)

先の回答にもあるように、建物の登記は法務局、固定資産税の課税は市町村です。

未登記建物であっても市町村の課税台帳に記載があれば税金は支払っていますよ。で、現段階において、自力でその金額を調べる術はないですね。現所有者に提示を求めるのが早いでしょう。

空家調査をした時に、稀に未登記建物に出くわすことがあります。その場合、土地の所有者を調べて、そちらに問合せしましたね。借地上で未登記の建物は無い、と言う前提で『土地所有者=未登記建物所有者』と考えるワケです。

ご質問後段の建物売買をした場合には、先ず建物の表示登記をしてもらう事になりますね。質問文には『2回の相続を経て所有者となった』とありますが、登記していないと所有を主張できる根拠に乏しいと言わざるを得ません。
税金面で言うと、建物の表示登記に関わる費用は現所有者負担で、不動産取得税や所有権移転または保存の登録免許税および引渡し日以降の固定資産税が質問者負担とするのが一般的でしょうね。
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現実には建物があるのに,その所在地土地上に建物の登記がないということはあります。



そうなる原因としては,
①建物の所有者には表題登記の申請義務が課せられているにもかかわらず,その登記をしていない
②古い建物にありがちなのですが,建物が建った後に土地の分筆が行われ,その際に建物の所在の変更登記手続を行わなかったために建物の所在地が分筆前の地番のままになっている
といったものがあります。

①については所有者に登記申請義務があります(不動産登記法47条1項)し,この義務を怠った場合には10万円以下の過料に処するという罰則規定もあります(不動産登記法164条。ただし実際に過料に処せられたという話は聞いたことがありません)。
たしかにご指摘のとおり,登記官が職権で登記を行うという規定はありはします。ですがこれは表示に関する登記に限られ(不動産登記法28条),(所有権等の)権利に関する登記はこの対象範囲外なのでその部分については登記官が職権で登記をすることはありません。
表示の登記が職権で行われないことについては,登記をしないことによる不利益(登記は第三者対抗要件です。民法177条)は所有者が負うだけで別段国家が不利益を受けるものではないこと,固定資産税等の課税は登記とは無関係にできる(課税台帳上は「未登記」とされます)ことなどの理由から,わざわざ国がコスト負担(建物図面を作成する等の手間ヒマがかかります)をしてまで,登記義務が課せられているにもかかわらず登記をしないような人のために登記する必要もないだろうとの判断なのだろうと思います。

②についてはまずは事案で説明しますと,地番1番1(100.00平米)の土地上に家屋番号1番1(建物の登記上の所在は1番地1)の建物が建っている時で,その土地を1番1(50.00平米)と1番2(50.00平米)に分筆するとします。この建物1番1が,分筆後の1番1の土地上に建っているのであればそのままでもかまわないのですが,分筆後1番2の土地上に建っている場合,建物について何もしなければ,建物の登記上の所在地は1番地1のままで,実際の所在地1番地2には変更されません。その結果,実際には1番2の土地上に家屋番号1番1の建物が存在するのですが,登記の形式上1番地2を所在とする建物の登記がないので,「その地番上に建築物は登記されていません」ということが起きてしまうのです。
このようなことが起きてしまう原因としては,土地と建物は別々の不動産であることから,土地の登記に連動して建物の登記をしなければならないという義務が課せられているわけでもなく,あくまでも所有者の便宜のためにそうした登記も認められているに過ぎないこと,また,義務がないことから,土地の分筆の登記を受託した土地家屋調査士がそのような提案をしたとしても,所有者がその費用負担を嫌がって行わなかったりすることが考えられます。

質問を読むと「土地の現所有者は2回の相続を経て所有者になってい」るとのことですが,土地と建物は別個の不動産であり所有者が一致しているとは限らず(一致することが必要なら借地はできなくなる),いくら土地について登記をしてもそれは建物とは無関係な話で,ただただ建物の登記がない(と言われてしまう)のは所有者の責任であるとしか言いようがありません。

「こういう建築物を購入して登記をしたら過去に遡って税金を請求されたりしないのでしょうか?」という点については特に心配はしなくてもよいと思います。仮に建物の買主が表題登記をすることになったとしても,不動産登記法47条の申請義務は「所有権の取得後一月以内」にすればいいので,前所有者の登記懈怠までも承継するものではないからです(ただ,買主が未登記建物の表題登記をするのは書類の面で非常に大変なので,買うなら売主に登記をさせてからにしたほうがいいです)。固定資産税も登記とは無関係に課されているはずなので,それも前所有者との間できちんと精算をしておけば足りるはずです。

結局,本件が①のケースなのか②のケースなのかは,所有者に確認すればわかることだと思います。固定資産税の通知書を見れば,登記されている建物であれば家屋番号の記載があるはずですし,建物が「未登記」となっていれば本当に登記していないだけですからね。
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>法務局の職員が課税する為に登記すると聞いた事がありますが、そういう訳でもないのでしょうか?


そのようなことをしません。
家屋を登記する義務はありませんし、法務局は課税しませんから。

課税するのは市区町村です。
そのための調査は登記とは関係なく行っています。
実質所有者は判明しているかもしれませんが教えるかどうかは疑問ですね。
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>両親はどうせ壊すんだから関係ないと言います。
>金銭的には減らそうが減らすまいが変わりませんか?
いえ、金銭的に、処分するモノが多ければ多いだけ、
業者に依頼すれば、処分費も発生しますので、金銭的にも大きく違ってくると思います。


昔であれば、家を壊す時、
家の中にあるモノ(家財道具等)もそのままの状態で、一気に壊す事ができました。

しかし、今は、壊す時、
家の中の家財道具等は、全て取り出し(仕分けし)、空っぽの状態で壊す事に変わったのです。

なので、
今のうち、捨てられるモノは、燃えるゴミ等などで分別し、
無料(または、リサイクルショップに売るなど等)で減らしておくことをお勧めします。


ですが、
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「いずれは弟が住むとき、壊すんだから、
 今から捨てられるのもは処分して家財を減らそう」と言うのでは、
まるで、両親がいつ死んでもいいように今から準備するかのように囚われ、
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そこで、
ここは、1つ、『言い方』を変えて、伝えてみてはいかがでしょうか?

例えば、ご両親に
「これから、私も含め、皆、足腰も弱くなってくるから、
 その前に(今、皆、体が動けるうち)1度、家の中を片付けておくのはどうかなあ?
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と、両親も自ら『納得』してもらえそうな言葉で伝えてみてはいかがでしょうか?

「両親の為にも
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と、伝えてみてはいかがでしょうか?




間違っても、
「いずれは、亡くなるでしょ?
 亡くなってからモノを処分だと、お金が掛かるし、迷惑するのはのこされた子供たち!
 だから、その前に、家の中を片付けたい!」
と言う言葉を発してはいけません…




少しだけ言い方を変えることで、
ご両親の為にも、今、皆、元気で動けるうち、家の中を片付けておくことをお勧めします。



参考までに。
今年、私の知り合いが、3DKの中古の家を購入しました。

その家は、高齢のお父様が亡くなり、
遠くに住む相続された『息子さん』が売りに出していました。

知り合いは、購入する際、不動産に家の中を見せてもらった時、
庭に小さな物置が1つあり、他、
タンスや食器棚、テーブル、コタツ等の最低限の家具、
それから、最低限のカーテン等が残されていたので、
「引き渡しの際は、家の中に、何も無い状態でお願いします」
と約束したそうです。


引き渡しの当日、
相手の明細欄に、約25万円近い金額があったので、
仲介に入ったもらった不動産担当者の方へ
「この金額は、何の金額ですか?」と聞くと、
「これは、家の中の片付けた業者に頼んだ処分費用です」
と言っていました。


これは、タンスの中に洋服も入ってなく、
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知り合いは、
「こんなに処分業者に支払うなら、
 その分、購入代金を20万円でもいいから、下げてもらい、『現状渡し』で良かった!
 そうすれば、私の方で、タンスも、ノコギリで切って、燃えるゴミの日にだせば、無料だったのに…」
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なので、質問者様も金銭的を考えると、
業者に頼むのは、勿体ないと思い、書かせていただきました。


陽気も良いこの時期に、今後、
ご両親のためにも 家の中を片付けることで風通しも良くなり、
ご両親にとっても 安全で動きやすい動線が作れると思います。

>両親はどうせ壊すんだから関係ないと言います。
>金銭的には減らそうが減らすまいが変わりませんか?
いえ、金銭的に、処分するモノが多ければ多いだけ、
業者に依頼すれば、処分費も発生しますので、金銭的にも大きく違ってくると思います。


昔であれば、家を壊す時、
家の中にあるモノ(家財道具等)もそのままの状態で、一気に壊す事ができました。

しかし、今は、壊す時、
家の中の家財道具等は、全て取り出し(仕分けし)、空っぽの状態で壊す事に変わったのです。

なので、
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築8年
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

基本的にはそんなに難しい問題ではないんだけど、ネックになるのが質問者の父親(土地建物の所有者)の認知症。
所有者が認知症では遺言どころかその土地建物を人に貸すこともできない。
もちろんリフォームに承諾もできない。

きちんとやるなら後見人制度の利用、相談先は弁護士・司法書士かあるいは行政書士あたりに相談、最終的には家庭裁判所。

後見人を立てるにも費用がかかるし、立てたからといって自分たちの思うように土地建物を扱えるわけではない。
そこで、親族で集まって相談して、今のうちに土地建物を売却なり生前贈与なり遺言書くなりしてしまう。
これは違法といえば違法なんだけど、とどのつまり、法定相続人(父親の妻や子ども)の全員が合意してしまえば、誰にも迷惑をかけることもない。(厳密に言えば父親に対して債権を持っている人には迷惑がかかる可能性があるが)


本件の場合、質問者の母や兄弟全員から承諾を得て、土地建物を質問者が相続または買い受けることにする。
買い受けるわけではなければ、父親の名前で賃貸借に関する委任状を作成して、賃貸借に関する権限を取得する。
娘夫婦に親族割引の家賃で貸すか、無償で貸す(使用貸借)ことになるので、あとは建物の改修は借主負担で行い退去時に同作などの買取などは応じないウンウンの契約書を作成しておけばいい。
この辺は不動産取引の話なので、知り合いの不動産業者がいればその辺に相談。(通常の取引とは少し異なるのでよく分からないという業者もいるかもね)


娘の婿が金を出すことになるが、その出所が婿なのか婿の親なのかは、婿さん側の家族の問題。
婿が親に返済するなら、それでもいいし、金利を取るかどうかも向うの家で決めればいい。
返済するなら贈与や生前相続は関係ないだろうね。
返済しないなら贈与や生前になってくるので、相談先は税務署。
税務署では節税を教えてはくれないので、節税なども考慮するなら税理士へ相談。

また、この土地建物を質問者の娘に相続させたいという場合には、やはり相続または売買で所有権を娘に移転する。
このあと質問者の父の認知が進行すれば手続きがさらに難しくなるから今のうちに。
その後、婿側の費用でリフォームするということになるが、その場合は夫婦間でよく相談しておくこと。
万が一、離婚した場合には、この辺の費用のことでモメるから。

基本的にはそんなに難しい問題ではないんだけど、ネックになるのが質問者の父親(土地建物の所有者)の認知症。
所有者が認知症では遺言どころかその土地建物を人に貸すこともできない。
もちろんリフォームに承諾もできない。

きちんとやるなら後見人制度の利用、相談先は弁護士・司法書士かあるいは行政書士あたりに相談、最終的には家庭裁判所。

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