物件の購入について

Question

どなたか教えていただけませんでしょうか。 
今、ある物件を購入しようと不動産屋の仲介で話を進めています。 
ですがその物件の家主はそこを担保に借金をしていて、その返済の為に手放したいらしいのですが、そこを売ったくらいじゃとても足りないらしいのです。 
そんな状況の人が銀行を差し置いて売りに出す事ができるのでしょうか？ 
まず、手付金として１００万ほど納めるようになっているのですが、納めた後でトラブルになりたくはないので注意点などをご教授ください。

jung · Accepted Answer

銀行を差し置いて・・・とありますが、登記簿の乙区に記載されている抵当権者（その銀行）には売却して抵当権を抹消する話はしていないのでしょうか？　

あなたからその銀行さんに問い合わせてみるのも手だと思います。いくらで売買して取引をする予定だけれど、抵当権の抹消はできるか、そういった話が売主からきているか、などなど。

また、あなたが住宅ローンを使って買う物件でしたら、あなたに融資する銀行さんも反応を示すでしょう。たとえば決済当日、先着の抵当権の抹消ができないなら融資しない、などですね。

共同担保という場合もあります。その物件を売っただけでは返済が間に合わないけれど、他にも不動産があり、とりあえずその物件に関しては抵当権が抹消できる、などです。

いずれも、契約書に必ず入ってくる条項（抵当権・質権・先取特権・賃借権など、買主の所有権移転を妨げる権利を抹消すること、といった内容）ですので、その際の責任は仲介業者にもあります。１００万円くらいなら戻ってくるでしょうし、損害賠償の請求もできるでしょう。（そのために業者は保証供託金を積んでいます）

抵当権の抹消は、当日あなたの決済金を使って所有権移転と同時に（厳密に言うとその直前、ということになりますが・・・）抵当権者である銀行さんが抹消書類を用意して立会い、司法書士さんに預けて抹消するケースが多いです。

先に抵当を抹消する、というのはそれなりに資金力がないとムリですし、特にこのケース（売主さん）の場合不可能でしょう。一般的に、ローンで住宅を買った方が売却する場合は返済が残っているケースがほとんどですし、銀行と話がついていて、決済時にきちんと書類がそろっていれば心配ありません。

その仲介業者さんに、契約の日より前に重要事項の説明を受けて、その書面を抵当権者である銀行さんに持ち込んで見せるのも手だと思います。「えっ、売ると言っているんですか？」なんて反応を示すようじゃ、やめた方がいいですよね。

noname#666 · Answer

si－naさん、こんにちは。
心中お察しいたします。

手付金がこれからということは、まだ契約書も交わしていませんね？
不動産売買契約書には、必ず‘特約条項‘という欄があります。
（無ければ追加してください）
この欄で「抵当権の解除無き場合、本契約は契約日に遡って取り消す事が出来る、
また既に支払済みの一切の代金全額を買主（または契約書上の乙）に返還するもの
とする。」
といった内容の特約を結んで下さい。
si－naさんが住宅ローンを組む場合はローンについての特約も当然組まれます。
「ローンが組めなかった場合は白紙に戻る。」

売主が不動産を処分しても借金が残るのは売主と債権者の問題です。
si－naさんは特約条項通りに乙区がきれいにならなければ、契約を解除すれば
良いのです。

手付金以外に中間金など請求されても応じる必要はありません。
でも本当はこういう物件は避けた方が良いのですが・・・。

oo1 · Answer

ご質問の場合、安全なのは手付金の授受を要しない、即金全額一括決済契約です。質問者の指定する司法書士に間違いなく所有権移転できること、抵当権等の乙区欄が抹消できることの確認の上で、代金全額を支払うわけです。これが最もシンプルで危険負担のない手法です。

tnt · Answer

担保に入っている物件を購入しても、
抵当権はそのまま付いてきます。
ですから、購入するときにはかならず、抵当権を消してもらう必要が
あります。

普通は、こういう場合、銀行の担当者、購入者、販売者の３者が
一緒に会って、お互いに書類をやりとりし、
購入者が代金を払い、販売者が借金を払い、抵当権が消えると同時に
権利を購入者に移すという作業をするのですが、
この、抵当権が消えない可能性があるとしたら、危ない話です。

まず、購入時に抵当権が消えるということを
不動産屋に確認して下さい。
そして、手付けを払う段階で、何らかの形でその事を残してもらう
必要があります。もちろん、契約書でも。
また、手付けの領収書は必ず不動産屋発行の物をもらって下さい。
これで、後々トラブルになったときには、
相手が不動産屋になります。
（それだけ借金している相手は、こういうときの交渉相手としては
　危ないです）
なお、不動産屋が
「これは売り主と買い主の問題だから....」と言い出したら、
　即、買うのを辞めた方がよいです。
相手も逃げに入っています。

umechin · Answer

si-naさんへ、
手付以前に、不動産屋に土地と建物の登記簿謄本を要求しましょう。原本には最終ページに法務局の印鑑と日付がありますから、最新のものでないと意味がありません。担保の設定をしてあれば、乙区欄に抵当権か根抵当権の設定登記がしてあり、誰が、いくらの金額で設定しているかが記載されています。設定者以外が所有権の移転をするのに、一番安全なのは、設定登記を解除してもらって、きれいになった物件を売買するという方法です。
あまり知識のない人は、乙区欄に色んな設定の残った物件は避けるのが賢明です。
抵当権などの設定解除は、借金をチャラにしないと、まず出来ないですから、通常はそんな物件はそのあたりの話が確実じゃないと、所有権の移転が出来ません。

Singleman · Answer

土地家屋の謄本も見ないでもう手付の話ですか、トラブルになりたくなかったらも最低限自分で出来る調査をして下さい、ご近所に不動産屋さんもたくさんあることでしょうから、出来るだけ多くの人に参考として意見を聞いて下さい。最後はその不動産屋さんの評判も聞いて、何かあったら責任を取ってもらいますとか、くれぐれも念を押してください。

物件の購入について

銀行を差し置いて・・・とありますが、登記簿の乙区に記載されている抵当権者（その銀行）には売却して抵当権を抹消する話はしていないのでしょうか？

si－naさん、こんにちは。

ご質問の場合、安全なのは手付金の授受を要しない、即金全額一括決済契約です。

担保に入っている物件を購入しても、

si-naさんへ、

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