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TVCMも打てるような準大手メーカーの軽量鉄骨陸屋根の家の施主です。1999年3月に完成し引き渡されました。2014年2月14日~15日の大雪の際に滝のように雨漏りがし、その修理の際に「防水シートの工法が普通と違う。」と言われていました。今回、最上階の天井の一部が崩落し、修理のための調査に来てもらったところ、屋上やバルコニーに防水シートの亀裂や剥離が多発し、欠陥住宅専門の建築士さんの調査により、「鉄板の上に丸い金具で防水シートを直接止めているから、夏と冬の寒暖差による両者の収縮率の違いのせいで、防水シートに亀裂が生じた」とのことらしいのです。火災保険の調査員の方も同様なことをおっしゃり、「モルタルの上に敷けば、こういうことは無いのですが。」とおっしゃっていました。①拙宅のような防水シートの工法は特殊なのでしょうか。建築当時には良く行われていた方法なのでしょうか。②一般的には、どのような防水工法がポピュラーあるいはベストなのでしょうか。ご専門の方のご教示を仰ぐ次第です。どうぞ宜しくお願いいたします。

「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の質問画像

質問者からの補足コメント

  • 建築確認申請書です。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像1
      補足日時:2019/04/13 17:07
  • 防水工法が分かるような図面が分からず、現状を建築士さんの調査報告書でご高覧いただければ幸いです。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像2
      補足日時:2019/04/14 14:51
  • 調査報告書をもう1ページアップいたします。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像3
      補足日時:2019/04/14 14:54
  • 一番驚いたのは、3階のトイレの屋根が崩落したことです。誰もいない時で、けが人がおらず不幸中の幸いでした。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像4
      補足日時:2019/04/14 14:59
  • 矩形図の陸屋根部分をアップいたします。手書きでアルミ笠木・シート防水@2.0・勾配断熱材@120~40・ALC板@100と書いてあるように見えます。左端に、最高高さとRSLとの距離が400とあるようです。ド素人なので、間違っていたら申し訳ございません。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像5
      補足日時:2019/04/15 17:44
  • 2014年2月の大雪の後の修理の際に、業者の方が取った屋上の写真です。丸い模様が、防水シートをとめてある円盤と言うことでしょうか?ド素人なので、ご海容いただけましたら幸いです。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像6
      補足日時:2019/04/15 17:46
  • その際の防水シートの亀裂とのことです。業者の方が指で示している部分だそうです。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像7
      補足日時:2019/04/15 17:50
  • 3階バルコニーに出るサッシの下です。塩ビ系防水シートがの立ち上がり部分が、躯体に対して厚さ9mmのベニヤ合板を下地として緊結され、シート防水の固定金具を厚さ9mmのベニヤ板に対してビス留めしているしているだけの状態のため、緊結強度が明らかに不足して脱落している、と欠陥住宅検査専門の建築士さんの報告書にあります。ここだけでなく、2階・2階北側の全てのバルコニーで立ち上がり部分の固定金具が外れていることを確認した、とあります。既にアップした4枚目の写真の報告書の内容です。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像8
      補足日時:2019/04/15 18:03
  • 建築確認申請書の中の仕上表です。屋根は1.耐火(通)F1311 ALC板 厚100mm 2.法第2条第9号 網入りガラス及びアルミニウム 3.不燃(個)第1003号 石綿セメント板(化粧) 厚4.5mm 4.不燃(個)第11206号 セメント板(化粧) 厚7mm 5.不燃(個)第1349号 モルタル板(化粧) 厚12.5mm 6.法第2条第9号 粘度瓦 厚12mm 7.不燃(個)第11605号 ポリエチレン系ネット入セメントモルタル成形板 厚20mm と記載されています。お役に立てるかどうか分かりませんが。

    「住宅の屋上・バルコニー等の防水工法につい」の補足画像9
      補足日時:2019/04/16 12:55
  • HAPPY

    防水に関して、建築士の先生や現場の専門家の方まで、多くの方にこんなに詳しくご丁寧にご指導いただけるとは、思ってもおらず、望外の幸せでございます。No.10の親方さんがおっしゃるとおり、本当にスゴイことだと感激しております。素人の提示する僅かな情報をもとに、ここまで御丁寧でお詳しく、ご指導・ご教示いただけましたことに、いくら御礼申し上げても、し足りません。
    多くのご専門家から、それぞれのお立場で、何度もご指導いただきました。本当に有難うございます。
    全ての御回答が素晴らしすぎて、ベストアンサーなんて選びようが無いのですが、masa9822様もご賛同になられた、2人の建築士の先生のご指導であるsomething2013様のNo.9をベストアンサーとさせていただきました。
    諸先生方には、こんなド素人に、ご丁寧で詳細なご指導を何度もいただき、心から感謝申し上げます。本当に有難うございました。

      補足日時:2019/04/23 12:36

A 回答 (15件中1~10件)

NO4です。


ご丁寧なお礼、恐縮です。

今日は、お酒を飲んでしまって(ほぼ、毎日ですが・・・)、明日にするべきでしょうが、
明日記載できるとも思えません。
内容に変な所があれば、ご容赦下さい。

1)防水仕様他

 今回の件は、誠にお気の毒ですが、建築士先生や保険屋さんの言う「特殊な工法」での
 防水に対するアプローチは、恐らく無理でしょう。

 防水は一般的に「10年保証」をすると記載しましたが、メーカーはこの保証のために
 「暴露試験」を行って、10年以上の期間、実験データを蓄積しています。
 「10保証」とは、「10年ならば確実に大丈夫」という意味であり、逆に言えば、
 「10年過ぎれば、危険」という意味でもあります。

 建築士先生が言う「特殊な工法」であれ、それで10年無事故であれば、メーカーの
 勝ちです。
 工法の特殊さを問題にしても、無力です。

2)漏水

 追加添付頂いたものも結局、内容の把握が出来ませんが、全体的に、
 「この箇所が、これだけ破断している。」ので漏水した、と主張しているようにしか
 見えません。

 根本は、「10年保証」の期間が経過して、「どのような危険予知、行為」を
 行ったかであって、言いにくいのですが、保証が切れて尚、放置した施主に
 責任がなかったとは言えません。

 防水メーカーとしては、10年保証の範囲内で、工法の特殊性を含んでも
 漏水しなかったのであれば、「勝ち」です。

 建築士先生と保険屋さんが、工法の特殊性を主張したところで、無力でしょう。

3)その他

 今回の件は、正直、施主側に厳しいと思います。

 ただ、2点に付いては、確認の価値があるように思います。

 イ:防水保証は、取得していたか?
   本来は、防水メーカー、施工業者、施工店の連名での「防水保証書」を
   施主に提出するべきだと思いますが、その保証書の提示があったか?

   仮に提示が無くとも、メーカーから施工点には保証書の提示があるはずですが、
   今回の防水工事に付いて、そういった保証書は発行され、保管されているのか?

   実は、この辺の扱いが、失礼ながら一流のHMでも結構ずさんなのではないか、と
   思っています。
   尚、保証のない防水は防水とは言いません。

 ロ:距計図
   断面詳細図を拝見すると、ベランダの下は一部、部屋となっています。
   一般的には、プロの建築士であれば、こういう危険要因(漏水)は非常に
   嫌うものです。
   どうしてもそうするひつようがある場合には、2重3重の予防処置を講じる
   ものですが、今回は、その予防処置は講じられたのだろうか?という疑問が
   湧きます。

   図面が小さくて読めないのですが、バルコニーの「水勾配」は、「先下がり」と
   なっていない「フラット」に思えますし、バルコニーの仕上げレベルが室内側の
   床レベルと同じレベルのように読めます。

   これが何を意味するかと言うと「止水、漏水」に対する配慮が、ほぼなされていない
   とも読めます。

   単純に言うと、「設計的妥当性」はあったのか、という問題です。

 ハ:瑕疵担保期間
   今回は、「瑕疵担保期間」も超過していて、正直、施主側に厳しい状況のように
   思います。

   但し、(ロ)の項目をうまく活用できれば、一部負担位までは持っていける
   可能性があるように思います。(希望的観測ですが。)

   建築家先生の力量にもよりますが、「設計ミス」或いは「配慮不足」の面から
   責めるほうが現実的に思えます。

   頑張って下さい。(酔った勢いで・・・・)
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この回答へのお礼

本業でご多忙をお極めのところ、また、お酒を嗜まれてお寛ぎにもかかわりませず、何度も詳しくご丁寧なご指導を賜りまして、お礼の申し様もございません。このような貴重なご指導がいただけるとは、望外の幸せです。本当に有難うございます。

お礼日時:2019/04/15 15:44

お礼、ありがとうございます。


No.14です。
個人的には、私はNo.9の方と同じ意見ですね。
雨がかりの下に部屋を作る場合は気を付ける。
は常識としてあると思うんで。

これを図面からその配慮が見えないと思います。
色々な家を補修工事しています。
ここの屋上より、ひどい所は随所にあります。
だが、通常は、2重に雨が来た時を想定して
雨じまい、ってしますので、図面に、それがない気がしますね。

ご自身で調べるのであれば、

防水施工マニュアル2017年版
や雨漏りトラブル完全解決。
当然JASSが基本ですが、
JASSは高く、専門的な数字の羅列も多く、一般的と言えないと思います。
法的は事は

建物漏水をめぐる法律実務
がいいと思います。
雨漏りだけの判例、事例が載っています。
ま、本屋の回し者ではないですが(笑)
色々と参考になる事例が載っていると思います。
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この回答へのお礼

ご多忙をお極めにもかかわりませず、何度もご丁寧で詳細なご指導をいただきまして、心より御礼申し上げます。
3階バルコニー等の設計上の配慮の足りなさをご指摘いただき、有難うございます。
参考文献まで、多数ご教示くださり、本当に感謝しております。小生のようなド素人に理解できるかどうか不安ですが、入手してみたいと思っています。
ご専門の先生方に、多くのご丁寧なご指導をいただけて、望外の幸せと、感謝の念に堪えません。本当に有難うございました。

お礼日時:2019/04/22 09:31

建築屋です、建築士とセコカンを持っています。

防水工事もします。塗装もやるので。
現場の方の意見もあるとおり、図面通りやっていない場合もたまに見ます。
でも請負の場合は、監督にはそれとなく言いますが、「違法だ」と意気込む人ってほぼ、いません。
20年前なんですよね。
工法が悪いか。
ま、専門の方が色々指導して頂いているので、そうだと思いますが
工法が悪い場合は、同じ工法を使っている他の現場のデータも揃えないといけないし。
20年だと、通常は1回か2回は屋根、外壁の補修をしていると思うので、その時に気が付かなかったんだろうか。
それも不思議ですね。
足場を作っての作業だと思うし。
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この回答へのお礼

ご専門の先生からのご丁寧なご指導に、心より感謝申し上げます。
おっしゃるとおり、2010年の10年目のメインテナンスの際に、足場まで組んで、「メンテは無料ですが、足場を組むついでに外壁塗装を塗装代だけ有料でしませんか?」と言われ、100万ほど払って外壁塗装もやっていただきました。2013年にいわゆる大規模修繕をしようとして、メーカーさんにも見積もりをお願いしたのですが。屋上にも登って調べていたのですが。
質問の本題から外れてしまって、申し訳ございません。

お礼日時:2019/04/21 16:22

Q.①拙宅のような防水シートの工法は特殊なのでしょうか。


A.一般的です。塩ビシートの場合10年以内に、可塑剤が流れ出てしまい、硬質塩ビシートになります。
  硬質塩ビシートは人の手でもパリンパリンに割れるので、寒暖差による収縮で割れます。これを防ぐには
  10年以内の張り替えが必要です。
Q.②一般的には、どのような防水工法がポピュラーあるいはベストなのでしょうか。
A.長期の防水にベストなのは、昔、列車の屋根に貼っていたコールタールシートです。現在でも、陸屋根に
  コールタールシートを張っている業者がいます。加熱溶融したコールタールを接着剤にして、コールタール  シートを貼ります。トタンなどの下地は必用ありません。
結論:陸屋根の防水し直し、3階天井と屋根裏のリホーム、全て自費で。
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この回答へのお礼

お忙しい中、2回目もご回答いただき、有難うございます。
コールタールシートが長期の防水にむいていることを教えていただき、勉強になりました。
修理または建替えの際に、どんな防水なのか業者さんに確認してみます。

お礼日時:2019/04/16 12:34

図面のアップ(の右上)だと、


ALC100>勾配(モルタル?)120~40?>シート防水>アルミ笠木
と、なってますよね?
これが金属下地直先付け金具留めでは全く様子が違いますが・・・

屋上写真の丸い色違いの下が先付け金具です。
それ事態は問題ないですが、そもそも途中追加の破損部写真はかなりの残念具合ですね。

どちらにしても、図面と違う施工なら、それ自体がアウトですからね。
保証が切れているというのは図面通りだった場合の瑕疵の話なので、手抜きである場合は話が変わってくるので、然るべき対応の話をすることになると思います。
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この回答へのお礼

追加写真アップ後の、間髪を入れないご回答に、大変有難く存じております。
本業でご多忙をお極めですのに、何度もご指導いただきまして、心より御礼申し上げます。

お礼日時:2019/04/15 18:07

NO5です、丁寧なお礼有難うございます。


自分は設計者ですがこれまでの皆さんの意見等を
見ましても肯けることもあり首傾げることもありです。

先にも書きましたが矩計図は小さくて読めません。
調査専門の建築士さんの報告書も小さすぎて読めません。
現状も判らず報告書も設計図も読めないのではコメントしようがありません。

ただ大雪の際に漏水ってことを考えると雪で堰き止められた雨水水位が
防水立上りより上になれば当然漏水します。
設計でこの辺をどう考えていたのか、オーバーフロー管はあるのか
又、大雪時には施主に除雪を促す説明がなされていたのかが
焦点になりそうな気がします。
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この回答へのお礼

本業でご多忙をお極めにもかかわりませず、何度もご丁寧にご教示くださいまして、誠に有難うございます。
アップした図や写真が小さすぎて、本当に申し訳ございません。ブラウザの拡大機能を使っても限界がありますし、「名前をつけて画像を保存」しても、サムネイルみたいになっていて細かい文字等は全く潰れてしまっているようで、お詫びの申し様もございません。それにもかかわりませず、こんなド素人に、ここにあるだけの僅かな情報で、考えられる限りのことをご指導くださり、心から御礼申し上げます。判読できる図や写真がアップできるように試してみます。何度も御面倒をお掛けして、本当に申し訳ございませんでした。

お礼日時:2019/04/15 12:27

みなさんすごいですね!建築士さんたちか、防水屋さんたちでとっても分かりやすいです、自分は請負大工で現場からの意見になりますが、裁判

はまずかてません、見たり聞いたりしてますが新築でもよっぽどのことがない限り会社優勢です、まして10年以上じゃちょっと、図面とか保証書とか行程とかま、いったところでどの業者もにげるし、見ないといけなかったと言うけど素人の人はわかりませんよね、オレは年数にかかわらずクレームが来ないやり方します、でもそんなひとすくないのです、会社が悪いか防水やが悪いのか職人の問題か、図面に書いてあるとか、工程違うとか関係ありません、プロが見ても仕上がってしまえば何が悪いなんてわからないし、本当適当でグレーだらけが建築です、最近大手のハウスメーカーがミスったニュースあるけど、騒がれたから出ただけで、町場じゃ日常茶飯事です、この場合屋根が防水仕上がりでたち悪い仕上がりで雨漏りも最悪の事態になってしまいましたが、トイレ屋根が落ちてると言うことは、その辺周辺または屋根ほとんど全滅かもしれません、腐っているので防水だけとはいかないとおもいます、んー悪い業者に当たってしまってホント大変だと思います、なんとかがんばってください
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この回答へのお礼

親方さんもスゴいです。ご多忙かつ大変お疲れのところ、ご丁寧なご回答をくださいまして、誠に有難うございます。
おっしゃるとおり、ご回答くださった先生方の質が非常に高く、有料でないといただけないようなご指導まで賜りまして、皆様にお礼の申し様もなく存じております。
親方さんのご指摘のとおり、崩落した部分だけでは、すまないと思われます。建て替えも視野に入れております。
自動車でさえ車検や法定12ヶ月点検があるのに、住宅にそのような制度が無いのは、素人としてはオカシイ気がします。10年までの定期点検が終わったらホッタラカシなので、このようなことになってしまうのです。築15年目にリフォームするために契約までして、2014年4月から着工という矢先に、2月の大雪で3階から1階まで滝のように雨漏りして、それどころではなくなってしまいました。陸屋根の屋上は、登れるようにはなっていませんし、素人で点検なんか出来ないように思っています。
親方さんには、業界のおっしゃりにくいことまで暴露していただいて、本当に申し訳ございませんでした。心より御礼申し上げます。

お礼日時:2019/04/15 12:41

いずれにしても住む気があるなら直さないと


欠陥住宅専門の建築士さん
=この方に 防水工事、室内の工事をお願いする。

過ぎた事グダグダ言って外野が騒いでも
立派な会社でも保障期間切れてます!と言われた場合
金払う気がないなら話にならないし
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この回答へのお礼

ご声援、誠に有難うございます。果たして、カビだらけの家を修理したところで、健康に影響なくすむことができるのか、、、大いに疑問に思っております。いっそ、建替えたほうが良いように考えております。

お礼日時:2019/04/15 13:23

No.1ですが、お礼と補足を拝見したした。


申し訳ないが、実際に見ない限りは有用な回答は無理かと。
いろいろ交渉のための情報を集めたいお気持ちは察します。

補足の図は確認申請書の矩計(かなばかり)図と思います。
これは各部分の材料(名称)や寸法などを図示したもの。
設計、つまり机上のイメージはこれでいいんですよ。
プレファブのハウスメーカーですか?

「鉄板の上に丸い金具で防水シートを直接止めている」
正直、イメージ湧きません。
これならダメと思う。

工事を進める中で当然ながら管理の体制があります。
住宅レベルでもハウスメーカーの元請け(施工者)は自社のみで工事はできません。
様々な下請けさん(専門業者)がそれぞれを施工し、元請けは工程(段取り)と設計(=契約)通りに作業が進んだかを管理するわけ。

だけど元請けとは言っても施工者が自分で施工したものを自主チェックだけではダメなんです。
独立した第三者が最終チェックをする。
お手元に建築確認申請書がありますよね。
竣工・引き渡しが1999年(平成11年)の3月なら確認処分は1998年(平成10年)で当時なら表紙は「確認通知書」、確認処分の民間開放は平成11年ですから処分をしたのは特定行政庁の建築主事のはずです。
その「確認申請書」の第ニ面に
①代理者
②設計者
③工事監理者(「管理」の誤変換ではない)
④工事施工者
の記載があるはず。
(それぞれの役割は最後のパンフをご参考に)

この③の工事監理者とはS造3階なので一級建築士の資格所持者、監理の役割とは建築工事の請負契約を結んだ工事施工者が、その設計通りに工事を進めるかを現場でチェックするんです。
わかります?
監理者は現地立ち会いで設計図書と突き合わせして施工のチェック。
設計者は紙に「絵」と「文字」を書いただけ、施工者も図面から実体に仕上げるわけで、内容に齟齬があるかもしれません。
鉄板にシートの上から金具を打たれて終わりならたまりません。
その設計の意図、図に表しきれない細かい施工の方法、現地で設計通りに進まない場合、変更が出るときの妥当性、施主への説明や同意の取りまとめ、要は専門資格を持ってのコーディネーターです。

設計の内容に無理があれば、普通は施工者も気付くし、工事監理者と協議をして設計者に問い合わせ、適切で無ければ途中でも設計変更をするわけ。
設計も施工もチェックの体制が無かったようですね。
これは会社の体質でしょう。

もちろん確認通知書とあわせて検査済書もありますよね?
(無ければ論外、こっちは紙切れ1枚のみ)
ならば、竣工時に指定確認検査機関の完了検査を受検するに当たり、工事監理者は工事監理報告書をまとめています。
(検査を受ける必須の書面ゆえ)
その報告書には、防水工事を監理者責任において滞りなくチェックして問題ない、と結論付けたはず。
そうでないと完了検査は受けられない。

私ならば、、、
設計者、施工部門だけでなく、当時の監理者(個人です)も呼び出すかも。
たとえ所長を呼んでも責任逃れに終始するなららちが明かないし。
設計者には設計上問題は無いか、施工者にはこの設計通りで問題ないと判断したのか、下請けにはどう伝えたのか、監理者には設計者と施工者と連携を取ったのか、監理者として設計にも施工にも問題は無いと判断して工事監理報告書を書いたわけですから。

そもそも論、自分で監理をきちんとしたんですかね?
施工者丸投げならただじゃ済まない。
名義貸し、建築士法に違反。

監理者が自分には責任は無い、設計がおかしい、施工がおかしい、と責任転嫁してあなたの味方になってくれたらいいんですが(笑)

失礼、とにかく現地を見ないとわからないし、すでに建築士の方が見ていらっしゃるならあまり雑音は混ぜないほうが宜しいかと。
20年も前の工事、100%のミスが立証されなければ施工者はたぶん有責を認めません。
仮に99%の疑惑でも無理でしょう。
業者相手の訴訟は大変、負担割合など落としどころ(着地点)も大切かと。

10年点検など受けられていたんですね、失礼しました。
話し合い、うまく進むことをお祈りしております。

おまけ、こんなものでもご参考になれば…
国土交通省の工事監理ガイドラインパンフレット、鉄骨造に関するページを。
http://www.mlit.go.jp/common/001185127.pdf
工事監理者が作成した監理報告書、施主のあなたにも渡す必要があるんですよ…
契約の際に流れをみんな説明しないとね。

工事の流れ、それぞれの人間の役割を知ると追及しやすくありません?
シート防水は基本として歩行禁止ですが、施主のあなたが注意を聞かずに屋上で花火見ながらバーベキュー大会した(笑)ならともかく、メンテナンスまでしたのならあなたに責任は無いはず。

>最上階の天井の一部が崩落し

経年の劣化を考慮してもあり得ないし…
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この回答へのお礼

ご専門家の立場から、専門的な内容を、小生のような素人にも(時にはギャグを交えながら)分かりやすくご教示くださり、お礼の申し様もございません。おっしゃるとおり、現場もご覧にならず、素人が提示する限られた資料の中で、こんなに詳しくご指導いただき、いくらお礼しても、し足りません。
一級建築士の工事監理者の役割が重要なのですね。大変勉強になります。本当に有難うございます。
確認通知書の中に、検査済証と思われる市建築住宅部長が平成11年2月4日に発行した「現場審査に関する通知書(個人住宅)」がホッチキスでとめてありました。
屋上は屋根にしかなっておらず、普段は登れないですし、小生は高所恐怖症ですので。。。
国交省のガイドラインまでお示しくださり、本当に有難うございます。
本業でご多忙をお極めにもかかわりませず、こんなにご丁寧で詳細に、多くのことをご指導くださいましたことに、心より感謝申し上げます。

お礼日時:2019/04/14 13:23

「鉄板の上に丸い金具で防水シートを直接止めているから、夏と冬の寒暖差による両者の収縮率の違いのせいで、防水シートに亀裂が生じた」


の、鉄板の上に丸い金具で防水シートを直接止めている工法はあり得ません。
穴の開けた所から水が浸入します。日本建築学会の図(b)でトタンを固定する丸い金具は防水シートに覆われています。
こうしないと、シートから水が漏れて、コンクリートへ打ち込んだアンカーの隙間へ水が浸入します。
侵入した水は冬場の夜間に氷って膨張して、コンクリートに亀裂を入れます(戸田建設株式会社 技術研究報告代41号 2015. 10 によれば 209MPa at -22.3℃)。亀裂は亀裂を生み続けます。途中、鉄筋に
到達すると、今のコンクリートは海砂を使っているので塩を含むため鉄筋が錆び始めます。
鉄が錆びると体積が増えて、さらにコンクリートの亀裂を広げます。最後には、天井側のコンクリートも剥落します。(高速道路やJRの高架橋からのコンクリートの剥落と同じメカニズムです)

やられましたね。時効の10年はとっくに過ぎました。
建築業者が100%悪いわけではありません。消費者も勉強すればこれ位の事分かると思います。
消費者側にも落ち度があるでしょう。
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この回答へのお礼

お忙しい中、ご丁寧にご教示くださり、誠に有難うございます。
「鉄板に防水シートを直接止めて」というのは、素人ですから、表現が正しくないのだと思います。こちらにご回答くださるご専門の方には、何を言っているのか分からず申し訳ございませんが、ド素人の小生が、欠陥住宅の調査専門の建築士の先生や、公庫の特約火災保険の調査の専門の方からうかがったことからは、このような稚拙な理解しか出来ず、申し訳ございません。

お礼日時:2019/04/14 13:28

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私みたいに心配性のはよくないですか?

Aベストアンサー

私もその土地は買いませんね。
夫の実家がその目の前のお宅みたいな高台状態です。
区画整備の際、後方の土地への勾配に合わせるようにと言われたらしいんですが、姑がノイローゼになるくらい役所と戦ったんですって。
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実家は壊したんですけど、基礎は土留めの為にも残しましたから、税金は宅地扱いのままです。
それでも、実家の上方向からの土砂を留められず、コンクリの一部(簡素な造りですが、鉄筋は入っています)はひび割れ、剥き出しになった鉄筋も錆びついているし、下方も、ウチと下のお宅で土留め用の植栽をしましたけど、下のお宅の植栽の根っこが剥き出しになってきていますので、ウチの方で西洋芝(一般的に植えられる高麗芝よりも強い)の種を大量に撒いたのが昨年のことでした。

うちの庭木の落ち葉が下のお宅の雨樋に溜まり、上の落ち葉がウチの雨樋に溜まり・・・ですよ。
(トイレは汲み取り式だったので、土砂降りの時は便器から溢れそうになり、ご近所さんが協力してくれてすくい取ったもんです)

私もその土地は買いませんね。
夫の実家がその目の前のお宅みたいな高台状態です。
区画整備の際、後方の土地への勾配に合わせるようにと言われたらしいんですが、姑がノイローゼになるくらい役所と戦ったんですって。
ご近所さんからも嫌悪されるくらいだったそうで、今だに町内では怖がられていますが、でも、自分の土地が奥に行くにしたがって傾斜していくなんて誰だって嫌だと思うんですよね…どじゃ降りだったら自然と家屋とその基礎めがけて雨水が流れてくるわけだし。
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新築直後に窓ガラスの割れに気づきました。
一度目は施工業者の負担で交換しました。交換した翌日に、また割れていました。
ガラス業者が来て調べたところ隣家の給湯器による熱割れとのことでした。
数時間で割れることもあるそうです。
隣家の給湯器と窓の距離は非常に近いです。
2度目のガラス交換を、いくら催促しても行ってもらえません。
施工業者に交換義務はないのでしょうか?
給湯器の前に窓ガラスを設置することは、施工業者のミスではないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>施工業者に交換義務はないのでしょうか?
>給湯器の前に窓ガラスを設置することは、施工業者のミスではないのでしょうか?

原因が間違いなく隣地の給湯機の熱であれば、施工業者(設計士)のミスです。

その場合、当然無償の交換となりますが、何か対策を講じなければ同じ結果となります。

隣地の給湯機との間に、木製もしくはアルミ製のルーバーを設置するとか、直接熱が
ガラスに当たる事を避けなければならないでしょう。

Q調整区域に建売住宅が販売されています。 60坪以上の土地で家が販売されています。とても安くて魅力的な

調整区域に建売住宅が販売されています。
60坪以上の土地で家が販売されています。とても安くて魅力的なのですが、今後この家を購入し、売却する場合、調整区域という土地は何か問題になることはあるのでしょうか?単に土地が安いので安く売ることになるということなのでしょうか?
調整区域と調べてもイマイチよくわかりません。簡単にわかりやすく教えていただけると助かります。よろしくお願いいてします。

Aベストアンサー

市街化調整区域とは、自治体が都市計画を行ううえで、街づくりの青写真を設計して、それに合わせて建物などを誘導するんです。
火葬場とパチンコ屋と保育園と学校と戸建て住宅と産廃処理場が連続していたらトラブル起きますよね(^^;
駅があればその周辺を商業地域にして、高層住宅なども。
郊外では高い建物を(原則)禁止として良好な住環境をつくる。
主要道路の沿道には大規模な小売店舗を誘致する。
環境で問題が起きそうな工場は住宅地から離す。
かつ工場が立地する場所には住宅を建築禁止とする。
住宅街では良好な街区とするために敷地の最低規模や境界線からの離れ距離を定めたりもします。
都市計画で都市公園も。

説明したらキリ無いんですが、これが「都市計画」です。

都市計画が要らない地域もあります。
北海道の原野、人口100人以下の離島など、悲しいですがどう考えても人が集まらない場所。
人が集まりませんから商店街も建て売り住宅も規制自体が無意味。
インフラもありませんので、住むな、とは言わないが上下水道、ガス、電力などの確保も自治体は関与しません。
すべてが自己責任(または民間任せ)です。

都市計画を策定したら、大まかに、建物を積極的に建てさせる区域と抑制する区域に「線引き」します。
この「市街化を抑制する区域」を「市街化調整区域」と呼びます。
(線引きをした時期ってけっこう重要です)

管轄の自治体(たぶん市役所)の都市計画課に行くと、都市計画を策定しているならば「都市計画図」と呼ばれる市内全域のカラー地図があります。
有償で分けてもくれますよ(高いが)。
市街化区域は商業地域が赤など、一定のルールで着色してありますが、市街化調整区域は着色の無い真っ白。
このことから調整区域を「白地区域、または白地地域」とも呼ばれます。

市街化調整区域で建築行為をするには、何らかの都市計画法の許可が必要になります。
(市街化区域のように建築確認申請1本ではダメ)

で、今回の質問は建て売り住宅ですよね。
建て売りなら購入者を限定していないはず。
ならば、まず心配はいりません。
普通に市街化区域にある建て売り住宅と同じ、将来の売却にも問題は無いでしょ。
この辺りは問い合わせのときに担当の営業が、契約をする意思を見せたら宅建資格の所持者が、重要事項説明で書面で説明をします。
疑問があれば、とことん聞いてください。
購入する方は都市計画法など知るよしも無し、恥ずかしいことではありません。
(営業レベルだとまともに答えられない場合がありますが、これはとっても恥ずかしいことです(^^;)

今の時代、調整区域で新築建て売りの違反建築などまずありませんよ。
建築基準法の違反建築と違い、都市計画法の違反は建築自体が不可のため、除却、つまり取り壊しが基本なわけで、そんな危ない橋を渡る業者などおりません。
調整区域の建て売りなんか、思いっきり目立ちますし、近所からの通報もあるから完成までたどり着きませんし。

ちなみに建築部局、つまり建築指導担当は市街化調整区域の建築の可否、あるいは建築の条件に関してノータッチ。
聞いても教えてくれません。
教える職員がいたら越権行為、アホです。
もし電話で問い合わせたとして、
「あの、調整区域のことで…」
と伝えた瞬間に開発担当に転送されるはず。

都市計画法の許可の条文(条件)は宅地部局、開発担当の部署になります。
建築確認申請では都市計画法が審査対象法令のため、可否の反対側のみしますが、なぜそうなったかは介入する権限が無いし、実際に知らないと思います。
建築部局が知るとしたら都市計画法第29条の開発行為になるケースかと。
今回は1宅地(1棟)ですかね?

調整区域の特徴を。
まず、静かです(笑
建築要件が無いなら周囲に新しく建物か建ちませんから。
あと、固定資産税のうち、都市計画税がありません。
何故か?
先にお話ししたように、調整区域は建築を抑制したいんです。
理由のひとつにインフラを効率的に整備したい。
人がいない場所に下水道を整備なんかしたら自治体は破産しますから、市街化区域を集中的に整備するわけ。
つまり、、、
調整区域ではインフラを期待しないでください。
公共下水道は未整備、近くまで来ても接続はさせません。
基本は浄化槽でしょ。
道路の整備も、U字溝の排水設備も、みんな後回しです。
ヘタしたら井戸の場合さえあるし。
「税を取らない代わりに地域の整備はしない」
ですから放置プレイ。

メリット、デメリット、良く良く考えて決断してくださいまし。
将来の売却時にもこれらデメリットは引き継がれますから。

市街化調整区域とは、自治体が都市計画を行ううえで、街づくりの青写真を設計して、それに合わせて建物などを誘導するんです。
火葬場とパチンコ屋と保育園と学校と戸建て住宅と産廃処理場が連続していたらトラブル起きますよね(^^;
駅があればその周辺を商業地域にして、高層住宅なども。
郊外では高い建物を(原則)禁止として良好な住環境をつくる。
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環境で問題が起きそうな工場は住宅地から離す。
かつ工場が立地する場所には住宅を建築禁止とする。
住...続きを読む

Qこれは手抜き工事?普通?

先日、住友不動産の注文住宅で家を建て、
引渡しも終わり現在住んでおります。

写真は、1階の窓の下(基礎との間ぐらい)の箇所になります。
正確な名前は分からないですが、
基礎部分の塗り壁?の部分の塗り斑(赤矢印部分)が気になっており、
引渡し前の事前確認時に伝えて「引渡し後に修繕する」約束で引渡しを受けました。
しかし、その後修繕されません。

再度担当者に伝えたり、コールセンターに電話もしましたが、
「また日にちを決めて修繕します」とは言われるものの、
何の連絡も無く、修繕もされず数ヶ月が経過しております。

なぜ、修繕してもらえないのか?
「これが普通」で、この程度で修繕を依頼する自分の方が間違っている?
と気になってきたのですがこの程度は普通なのでしょうか。
また、このままで何か想定出来る弊害がありますでしょうか?

※床下換気のための隙間は、
 赤矢印の約10cm上(白い外壁との間)に別途確保されております。

Aベストアンサー

大手と中小企業の差でしょうかね
地元の工務店だったらスグ飛んで来て数日中に処理しますよ...信用で食っていますから

Q現金一括で支払うのに、抵当権うんぬんが理解出来ません

親類が築浅と銘打った中古一戸建てを購入しました
不動産やさんと契約を済ませ、一割にあたる金額や印紙代を現金で支払いました

残りの金額も現金で間もなく支払う予定です
残り全部 現金で支払います

それなのに不動産やさんから売主さんの銀行に、売主さんといっしょに
行ってくれと言われてます
どうやら、売主さんの抵当権の関係らしいのですが、こちらは現金一括で
お支払するのに意味解りません
どうしてなのか説明お願いします

Aベストアンサー

特異なことではありません。決裁日当日は買主、売主、不動産屋、宅建士など関係者一同銀行の応接室で精算、登記手続きなどします。

 決済日前でしたら売主がローンの残債がある住宅を不動産屋が仲介で質問者さんに売却したのですが、住宅の担保を取っている銀行が『本当にローン残債を支払ってもらえるんだろうか?』の確認をしたいので現金購入の質問者さんの意向を確認したいだけです。質問者さんのメインバンクが当該銀行なら簡単です。仲介不動屋に残高証明書などを用意すべきか聞きましょう。

Qこれは不良建築ではないのでしょうか? 最近築19年目の3階建ての家の屋根裏を見ると ご覧のように支柱

これは不良建築ではないのでしょうか?

最近築19年目の3階建ての家の屋根裏を見ると

ご覧のように支柱の鉄骨の高さが足りずボルト止めされておりません どうも溶接でしのいで有るようです
これは建築業者に保証して貰えるでしょうか?

Aベストアンサー

柱の長さが足りないため、梁を取り付けるためのガセットプレートに梁が固定されていません。2017年に改正された民法では瑕疵という言葉はなくなりまして「契約の内容に適合しない」項目(562条)と認められます。これも、改正された民法で、引き渡した日から1年が請求期間であったものが、それを知った日から1年以内が請求可能期間となりました。(637条)その建設会社がまだ、存在するなら是正を求めるべきです。ただ、是正方法については、専門家を介入させるべきです。これほどのひどい仕事をする業者に是正工事を任せるのは危険です。また、先方との交渉も法律家に任せた方が良いと思います。

Q住宅の新築と共に木造の車庫を作ろうとしましたが物凄いお金がかかるとの事で、イナバ物置のブローディアと

住宅の新築と共に木造の車庫を作ろうとしましたが物凄いお金がかかるとの事で、イナバ物置のブローディアという車庫を建てたいなと思っております。そこで教えてほしい事があるのですが、基礎工事は家を建てる会社でやると格安になるとのことだったのでそこでお願いしようと思います。ベタ打ったところに車庫を作った場合、固定とかってできるのでしょうか?

Aベストアンサー

ベタ基礎上にスチール車庫なら
接着系後施工アンカーで持つと思いますが
ついでにいえば通常、棟数追加面積追加だと
軽微な変更には当たりません、確認申請は出し直しですね。
当然moflさんが言われるように建蔽率や容積率の検討も
又、第1種低層住宅専用地域なら境界線からの離れも問題になります。

Qキッチンにこのようなものがあるのですが、これはなんですか??ご存じの方教えて下さい、、

キッチンにこのようなものがあるのですが、これはなんですか??ご存じの方教えて下さい、、

Aベストアンサー

ガス用のホースを差し込むコンセントですが、従来のホースバンドで締め付ける方式の物ではなく、ホースの端が添付の図のようになっている物をかちっと差し込むだけで接続出来ます。
図の物は向こう側に従来のホースを差し込みバンドで締め付け固定すると、以後は抜き差しが楽になる物です。

Q新築で建売戸建て3F建てを購入した(9年前)が1F床下に断熱材が入っていない

9年前に新築で建売木造戸建てを購入したのですが1F床下に断熱材が入っていない事に気付きました。
関西でずっと冬は寒く(約6℃)、夏は異常に暑く(2Fで30℃、3Fで38℃)でしたが、
分譲マンションからの引っ越しでしたので木造の家はこんなに冬は寒く、夏は暑いのかと
思いながら9年過ごしてきました。

最近になって新築の戸建ての内覧に行く機会があり、そこで床下には断熱材が入っているのが
当たり前だという事を知り、自宅に帰り床下点検穴から覗いたところ、断熱材が無い事に気付きました。

そこでネットを調べると建売では床下断熱材は省く場合も少なからずあるとの事でした。
すまいの10年保証に入っているのですが、施工業者に施工不良を訴えるべきでしょうか?

ただ、契約時の重要事項説明書には天井裏と壁の断熱材の種類は記載がありましたが、
床下の記載はありませんでした。

また、自費で設置する場合1F床下が約43㎡なのですが、いくらくらいかかるでしょうか?


よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

建売住宅を購入された、と言うことですね。

詰まり、「建物が完成していた。」或いは「工事途中だった。」と
言うことですよね。

そして、売買契約書を交わして、その一連の流れの中で、
「その物件の関連資料一式」を貰ったということですよね。

注文住宅では、施主希望や設計提案があって、その中に、「途中経過の設計図書」が
含まれることが良くあります。

今回は、そういう行為は無かったと思われますので、「その物件の関連資料一式」と言う
解釈が正しいと思います。
詰まり、「正式の設計図書」と判断してよいのではないか、と思います。

余り余談を含みすぎると、結果として誤ったアドバイスになる可能性が
ありますので、施工業者に状況を話して、善処させるのが良いと思います。

特に「仕様」まで明確に記載されていれば、なかなか相手も反論できないでしょう。

Q隣りの新築一戸建ての下水管が外付けなのです

現在住んでいる部屋の横に新築一戸建てが3棟並んで建ちました。その3棟共に外壁に縦に雨戸いのようなパイプが取り付けてあり、上部はU字に下向きに曲がっており、空気口があいています。
不安に思い、施工業者に問い合わせた所、トイレと台所の排水パイプだとのことでした。
窓を開けると目の前に下水管があり
、しかも空気口までむきだしであいているので気持ちが悪く、またもしも亀裂でも入ったら、そこから汚水が流れて来るかもしれない。などと考えてしまい窓を開けることも出来ません。
私の認識不足なのかもしれませんが、今どき下水管を外付けするなど考えもしませんでした。
すぐ前に窓があることがわかっているのたにどうして…と眠れないほどのショックをうけております。もともと神経質なので、下水管が目の前にありしかも穴があいているということがもはや恐怖なのです。
現在ほとんど建て終わり、そろそろ入居されるのではないかと思いますが、
こちらからはなにも言えないのでしょうか?
どうせ日当りは新築された時にさえぎられてしまったので、2階位までの塀を建ててしまおうかとまで考えてしまいます。(実際には費用がまかなえないので無理ですが)
どなたかアドバイスをお願いできませんでしょうか。宜しくお願い致します。

現在住んでいる部屋の横に新築一戸建てが3棟並んで建ちました。その3棟共に外壁に縦に雨戸いのようなパイプが取り付けてあり、上部はU字に下向きに曲がっており、空気口があいています。
不安に思い、施工業者に問い合わせた所、トイレと台所の排水パイプだとのことでした。
窓を開けると目の前に下水管があり
、しかも空気口までむきだしであいているので気持ちが悪く、またもしも亀裂でも入ったら、そこから汚水が流れて来るかもしれない。などと考えてしまい窓を開けることも出来ません。
私の認識不足なの...続きを読む

Aベストアンサー

下水の通気(吸気)口です。
汚水が噴出すことも、臭気が出ることもありません。
全く気にしなくて良いです。

形は違いますが、こんな物です。
https://www.dandorie.com/blog/tsuuki-ben/

あなたの家にも付いているはずですが。


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