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古い別荘物件を激安で購入いたしましたが、売り主の方はその前の物件持ち主から購入した時は
役場で名義変更のみだったという事で私もやはり名義変更を今役場でお願いし、金銭のやり取りなど
全て私が作った契約書で売り主様との間で終わらせました。私は物件登記登録を自分で
したいのですがまず法務局に行って申請するのは承知しておるのですが、法務局のホームページから
記入例など雛形をダウンロードして今から作ろうと思っていますが物件評価額?などはやはりプロの方にお願いしなくてはわからないのでしょうか?土地は村から借りているので毎年借地料を払っていきます。かなり古い修繕が必要な建物のみです。やはり司法書士にお願いしたほうがいいのでしょうか?
物件購入に関して激安ですがゴミや放置された物もそのまま、水回りの配管なども破損したまま現状でという事で取引いたしました。登記は自分でできますでしょうか?

A 回答 (5件)

>登記は自分でできますでしょうか?


法務局へ行き、これまでの経緯を話しましょう。

別荘が登記されているならば、後は、おそらく、
購入した別荘の持ち主(登記に書かれた名前の方)と、移転に必要な書類を揃えましょう。

登記を移転するとき、数万円の移転費用も掛かります。
また、不動産を取得すれば、半年くらいあとに、数十万円の不動産取得税の支払いもあると思います。


それと、
>ゴミや放置された物もそのまま、水回りの配管なども破損したまま現状でという事で取引
ですね。

今は、ゴミを処分するにもお金が掛かります。


ですが、
そのままでは近隣住民から、例えば、その別荘の庭からヒドイ悪臭を放つとか、
ネズミや害虫被害を役場に訴えられるようなことにならないよう、注意は必要かと思います。

庭の木々も手入れが大変と思いますが、手入れを怠ると、近隣から苦情が入るかもしれませんので、注意が必要です。

別荘であれば、冬になると、雪により、配管が凍結で破裂し、水が噴き出る事のあるので、注意も必要です。

その別荘に住むのであれば、床下も除いてみてください。
土台はまだ、傾いていないでしょうか?
シロアリはいませんか?
1匹でもシロアリを発見したら、家の柱を食い荒らし、倒壊に繋がりまので、早期発見早期シロアリ駆除が必要です。


また、
強風で、屋根が飛ばされそうとか、危険と告知された物件は、
役所から連絡も入りますので、


これからは、家の修繕も苦情も持ち主が全て責任を持ち、直さなくてはいけません。


かなり古い修繕が必要な建物だからと更地にしてしまうと、
固定資産税が6倍になりますので、その点も気を付けてください。



登記がスムーズに終わると良いですね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。結局司法書士事務所にお願いいたしました。

お礼日時:2019/05/22 03:41

古い別荘物件を激安で購入したと書いてありますが、


役場で名義変更のみだったというのは、少し、おかしな話かと思います。

それと、役場の人は毎年5月に支払う『固定資産税』の送り先が、
これからは、こちらの方が支払うので、住所も固定資産税の振込用紙を送ってください、
と手続きを済ませただけではありませんか?



信頼できる相手であっても、
普通、金銭のやり取りと同時に、権利書の移転手続き(売った方から買った方の名前に変える)
も終わられるべきだったかと思います。

そうしなければ、中には権利を他の方へすぐに転売してしまう悪どい方もいるからです…

おそらく、お金だけ渡し、
別荘の権利は、『アナタのモノ』になっていないと思います。


それと、
>登記は、自分でできますか?
と書かれていますが、明日にでも法務局へ行き、住所や番地から登記簿謄本を見てください。

登記簿上に、別荘が、まだ、購入した方の名前で登記に名前が載っているならば、
移動する場合、その方の実印や印鑑登録など、色々、必要な書類を揃える必要があると思います。
登記簿謄本の名義の移動は勝手に1人では行えなません。
※そのような事ができたら、他の方の登記だって、無断で移転できてしまうのでは?

また、登記簿に、別荘に、担保で借金のため、銀行や消費者金融等の名前が載っていないと良いのですが、
万が一、他の方の名前も書かれていると、厄介かもしれません…。


すでに、お金は全額、支払ってしまったようですので、
例えば、1人では難しいと思ったのであれば、
お近くの不動産会社へ行き、今の内情を相談してみてはいかがでしょうか?
不動産会社の方へ、本来の仲介手数料の半額でも良いから支払うので、
今から、間に入ってもらえるのであれば その方が安心かと思います。

売った方が、別荘の権利書を持っていないのはおかしな話だと思います。



本来、物件には『権利書』というものがあります。
売る場合、最終決算(お金を支払う)日に、その権利書を売った方が持参し、買ってくれた方へ手渡すのです。
そして、その場で、司法書士の方が(権利移転手続きのため)権利書を預かり、権利移転手続きを完了させ、
後日、購入した方の自宅等へ司法書士の方から、新しく、購入した方の名前に変わった『権利書』が届くのです。

そうでなければ、別荘は、アナタのモノでは(には)なりません。




参考までに。
土地は、借地のようですが、

後、何年、借りられるのでしょうか?

借地契約は、30-50年が大半で、
期間経過後は、再契約するか、建物解体して更地返還することになると思いますが…、

借地継続中なら建て替えもありだけど、が現実的でないから…

1戸建てでも100万円以上の解体費がかかりますので、
別荘であれば、もっと大きな解体費用を準備されて置いた方が良いです。

安物買いの銭失いでないことを願います。
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質問文を読むと、その前の所有者から売主に売却した時の登記手続きをされていないようです。

従って、建物は未登記と言うことも有り得るでしょうね。または、今回の売主の前の所有者の名義になっているカモ知れません。

役場とは、固定資産税の徴収をする市町村役場の事だと思いますが、建物が未登記であっても固定資産税は新たな所有者からの申告があればその人に通知は行きますよね。

なので、先ずは建物が登記されているかどうか、登記されているとしたら誰の名義になっているかを調べるべきでしょう。仮に建物に登記であるならば、建物の表示登記から始めなければならず、素人では手に負えません。
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>物件評価額?などはやはりプロの方にお願いしなくてはわからないのでしょうか?


建物だけを買ったという事なので、該当家屋の固定資産税評価証明を該当自治体の固定資産税担当課で所得すれば済みます。
評価証明は登録免許税の額を算出するのに必要なだけです。
売買契約書の不自然な点がなければ所有権移転登記は自分でできます。

>土地は村から借りているので毎年借地料を払っていきます。
こちらの借地権絡みの登記は、村が指定の司法書士でないとできないという可能性が高いでしょう。
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余裕です。


前のオーナーさんに固定資産納税の紙をもらわんと
それか役場で判るハズ
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トレンドそのものが移り変わるので一概には。
結果としてその時々に「生き残りに勝った手段」となりますし、各業界がそのためにしのぎを削っていますし、個々の状況にもよります。
また、どこかが無くなることもほぼありません。

固体燃料の普及が始まれば、太陽光や風力の発電からの蓄電。
これが一番「エコ」です。
(その材料作りのコストを加味しても)
ただ、蓄電池がいくらで手に入るかとか別の話ですが。


ガスは配管供給ではなくプロパンのボンベでの使用が、災害時に強い。
灯油は電源無いと動かないので発電機も必要だったり。

そこまで考えるかどうかでしょう。

災害時は卓上コンロのみで考えるならそこは無視できます。

ちなみに発電施設が深夜も発電しているのは、止める・再始動がコストが掛かるからで、エコじゃないと言われてしまえば止めますが、電気代自体が上がります。
世の中は「歩留まり」というものが大きく大きく関わって動いているので。

一人抜け駆けで高効率なエコはできない世の中であることは承知するしかないですね。
植物収穫>繊維>糸>衣服を自前でなんて人は日本には居ないでしょうし、エアコンを寒いくらいに効かせながらテレビの前で「原発反対」なんて人ばかりですし。
40坪の家を20Aや30Aで暮らしてる家庭はまず見掛けないです。

それぞれがどこで擦り合わせするかです。

トレンドそのものが移り変わるので一概には。
結果としてその時々に「生き残りに勝った手段」となりますし、各業界がそのためにしのぎを削っていますし、個々の状況にもよります。
また、どこかが無くなることもほぼありません。

固体燃料の普及が始まれば、太陽光や風力の発電からの蓄電。
これが一番「エコ」です。
(その材料作りのコストを加味しても)
ただ、蓄電池がいくらで手に入るかとか別の話ですが。


ガスは配管供給ではなくプロパンのボンベでの使用が、災害時に強い。
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Q土地売買の違約金の支払いについて

4800万円の古屋付土地を買う契約をしましたが、返済が心配になり、すぐに解約を申し込んだのですが、手付金320万円以外に80万円必要との事。まだ、登記変更はしておらず、今の内なら、全部で400万円で済むと不動産屋がいいますが、手付金以外にも払わなければならないのでしょうか。

Aベストアンサー

契約書に特段の記載が無ければ、320万円の手付金は『解約手付』とされます。買主側からは手付金の放棄、売主側からは手付金+同額の金員を買主に交付することにより契約を解除できます。

ただ、いつまでそれが可能かをハッキリさせておかないとお互いに安心できませんから、手付解約の期日を契約書に記載させておくことが大部分ですね。引き渡し予定日の前日に『やっぱりやめます』などと言われると困りますからね。

そこで、手付解約の期日を定めない場合であっても、契約の当事者が『契約の履行に着手した』段階で手付解除は認めないという考え方が出てきます。この場合、何を以て『履行の着手』と見るかはケースバイケースですね。ただ、手付解除期日を定めているのであれば、その期間内に相手方が契約の履行着手に入ったとしても、手付解除期日の方が優先されます。

解約の処理については契約書に記載された内容に従って進める事になるのですが、質問文では契約内容が判らず、400万円のお金についてもなるべく質問者様側の負担を軽くしようとして算出されたモノなのか、解約を思い留まらせようとして提示したモノなのかが判りません。契約書に手付解約期日が記載されており、今回の申し出がその期限を徒過している場合に、違約金が例えば売買金額の20%相当額と記載されていれば前者の意味合いが強くなるでしょうね。

契約書に特段の記載が無ければ、320万円の手付金は『解約手付』とされます。買主側からは手付金の放棄、売主側からは手付金+同額の金員を買主に交付することにより契約を解除できます。

ただ、いつまでそれが可能かをハッキリさせておかないとお互いに安心できませんから、手付解約の期日を契約書に記載させておくことが大部分ですね。引き渡し予定日の前日に『やっぱりやめます』などと言われると困りますからね。

そこで、手付解約の期日を定めない場合であっても、契約の当事者が『契約の履行に着手した』段...続きを読む

Q隣の土地に賃貸事故物件

お世話になります。

土地の購入を迷っています。

隣の土地に事故物件が建っているからです。

母子の孤独死(自然死)とみられていますが、詳しいことは不明です。

知り合いから土地を分けてもらうということで、
値段は周辺の半値近くです。

そもそも、自然死は事故扱いにあたるかどうかもわかりませんが…。

何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

実際にこのような、または似たようなご経験をされた方など、
ご意見いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

ならやめときなー。
この手の話は気分の問題だから。
質問者が迷うような気持ちになるのならやめておくのがベター。


蛇足ながら参考までに。
『事故物件』『いわくつき』などは心理的瑕疵(しんりてき かし)があるという物件。
瑕疵とはキズのことで、カンタンにいえば、「気分的にキズがある」といったところ。
心理的瑕疵とは、一般人であれば嫌悪感を持つような"歴史的背景"が周知されていることが要件の一つになる。
歴史的"事実"ではなく"背景"なので、語弊を恐れずに言えば「あの家にはユーレイが出る」という根も葉もないウワサでも、昔から近隣で定着していれば、それが歴史的背景の周知となりえる。
本件では言えば「母子の孤独死(自然死)とみられていますが、詳しいことは不明です』が正にコレ。

質問者も述べているが「自然死」は事故物件にはなりえない。
一人暮らしの人が単に亡くなっただけでは同様に事故物件にはなりえない。
世間では「孤独死」というワードの悪印象だけ一人歩きしている向きもある。
事故物件になりえるそういった俗に言う「孤独死」とは、一人暮らしゆえに死亡の発見が著しく『遅れる』や『腐乱』などあった場合。
これは前述の一般人であれば嫌悪感を持つような~~という要件を満たすことで、心理的瑕疵となるからだ。

その反面、本件の場合で目に付くのは『母子』の『孤独死』だ。
孤独死とは一人暮らしの場合に使われるのだからこれは表現がおかしい。
母子が同時に亡くなったのか、短い間に相次いで亡くなったのか。
例えば、親子で老老介護しているようなケース。
介護者が先に病死することで介護するものがいなくなった関係で被介護者も後を追うように亡くなることは昨今珍しくはない。
これだけなら悲しい出来事ではあるが心理的嫌悪はないので、事故物件にはならない可能性が高い。
あるいは、乳幼児を抱えたシングルマザーが貧困の末に母子ともに栄養失調死などで亡くなっていたとしても、心理的嫌悪がないとまでは言えないものの自然死ではあるし、発見状態がひどくなければ事故物件にならない可能性も十分ある。
このように内容的には心理的瑕疵がないとしても、近隣のウワサで"母子" "孤独死" でオマケに"詳しいことは不明"(=尾ひれがつきやすい)とくれば、これは歴史的背景ということになってくる可能性がある。

心理的瑕疵の有無については、建物内で発生したことであれば、その凄惨さや度合いなど状況が重いものでなければ建物を解体することでその心理的瑕疵はなくなる(薄まる)という判例もある。
イメージとしては、バラバラ連続殺人事件の現場の建物は解体しても土地に瑕疵が残るが、自殺や孤独死なら解体すれば瑕疵がなくなるというところ。
本件の建物の場合、前述のウワサの部分(特に尾ひれがつくかつかないか)がどれだけ一人歩きするかにもよるが、建物を解体すればまず確実に心理的瑕疵は消えるだろう。
ウワサが一人歩きしなければこの土地建物は心理的瑕疵はないので、質問者が譲り受ける予定という隣地には瑕疵は全く存在しないといえる。
※しかし、尾ひれがつきまくった場合や、地域柄によっては、向こう三軒両隣までとばっちりを食う恐れはないとは言えない。


などとまあ、長くなったけれど。
冒頭述べたように、質問者の気分として『迷う』のであればこの物件は止めておいたほうがベター。
(知り合いから分けてもらう、周辺相場の半値・・・というのもひっかかるしね。手放したがっているようにも見えるから。なお、この程度のいわくで半値にはならない。隣地では減価しないし、せいぜい1%減価するかしないかじゃないかな)
また、周辺にウワサが流れているみたいなので、とばっちりを食うことを考えると、どうかなーという部分もある。

オマケに、ウワサが流れているなら、ウワサを聞いた誰かが事故物件サイトへ投稿してしまうリスクがある。
そのサイトが違法だとはいわないが、掲載されてしまうことで半永久的に事故物件として公開されてしまう。
これでは建物を解体したとしても年月が経過したとしても心理的瑕疵が薄まりにくくなる。
質問者が購入を検討している物件は半永久的に「事故物件のお隣り」ということになるしね。

こんな感じだから、質問者の気持ちに『迷い』があるなら見送り。
迷いがないならGOしてもいいかもね、半値だし。

ぐっどらっくb

>何か良くない影響があるのではないかと、購入を迷っている状況です。

ならやめときなー。
この手の話は気分の問題だから。
質問者が迷うような気持ちになるのならやめておくのがベター。


蛇足ながら参考までに。
『事故物件』『いわくつき』などは心理的瑕疵(しんりてき かし)があるという物件。
瑕疵とはキズのことで、カンタンにいえば、「気分的にキズがある」といったところ。
心理的瑕疵とは、一般人であれば嫌悪感を持つような"歴史的背景"が周知されていることが要件の一つになる。
歴史的"事実"で...続きを読む

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詳しい方よろお願い致します

Aベストアンサー

役所に引き取ってくれって言えば。
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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お風呂にゆっくり入りたかったので、お風呂場に洗面台もなく、トイレも別のタイプです。
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もうすぐ入居日というところで、不動産会社から連絡。
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非常に判断の難しいケースですね。


私の考えとして、結論を先に言うと、

異議を申し立てるのは難しい。そのままあきらめるか、貸主との話し合いによって合意解約(無償が理想)にもっていく。

といったところかなと思います。


まず「洗面台を付ける」ことの一般的かつ客観的な評価を考えると、このこと自体が「悪い事」であるとは考えづらい。
部屋に新しい機能を備え付けた訳で、費用も貸主が全て負担しています。

次に「お風呂場に洗面台がないから入居を決めたようなもの」ということが客観的に想定されうる事かどうかを考えると、
これはかなり主観的なものであって、多くの人がそう思うであろう、あるいは重要視するポイントとは簡単には予想できません。
例えば知らないうちにバストイレの物件が3点ユニットバスに変わってしまうとか、洋室だった部屋を和室に変えてしまうとかであれば、
貸主の契約する意思に大きく影響する事が容易に予想できますが。

それを踏まえた上で、今回、貸主がした工事が契約に違反するものであったのかどうかを考えてみると、
それもちょっと難しいだろうと思います。
通常であれば「風呂に洗面台を付けない」と契約上、明確に合意していることは無いだろうからです。
違反になり得るとすれば、契約にあたり「お風呂場に洗面台がないから入居を決めた」と
貸主側に対して明確に表明している事が必要でしょう。

そうでもなければ、借主は「お風呂場に洗面台がないから入居を決めた」と想像するのはまず無理です。
かといって現実問題として、借主側に言わなかった落ち度があるのかといえば、それも厳しすぎる事だとは思いますけどね。

また今回のケースで仲介業者に責任を求めるというのもやはり酷な話でしょう。


他の方の回答にある通り、よかれと思って洗面台を付けた貸主に取り外しをさせるのは客観的に考えて無理ですし、
貸主との関係を悪くしないというのも当然難しい事です。

となると現実的な選択肢は最初に書いた通り、あきらめるか、貸主との合意解約になるのかなと思います。


なおこういった問題では、事実に対する客観的な評価が大切な要素だと考えるため、私はこの様に判断しました。
今回のようなケースは、スパッと法的な結論は出しにくいと思いますので、1つの意見にすぎないと申し上げておきます。

うまく解決する事をお祈りします。

非常に判断の難しいケースですね。


私の考えとして、結論を先に言うと、

異議を申し立てるのは難しい。そのままあきらめるか、貸主との話し合いによって合意解約(無償が理想)にもっていく。

といったところかなと思います。


まず「洗面台を付ける」ことの一般的かつ客観的な評価を考えると、このこと自体が「悪い事」であるとは考えづらい。
部屋に新しい機能を備え付けた訳で、費用も貸主が全て負担しています。

次に「お風呂場に洗面台がないから入居を決めたようなもの」ということが客観的に想定され...続きを読む


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