親子におすすめの新型プラネタリウムとは?

先月住宅用の土地を購入しました。
契約前は古家があり、契約書には建物を取り壊し、更地にて引渡しを行う旨の特約を入れました。
引渡しが終了し、帰り際に売主側の不動産屋から「解体してみたら地中にに杭があったが近隣への地盤の影響を考えて撤去しなかった」ことを伝えられました。
さらにその後、私たち(買主)の負担で地盤調査をしたところ、土地の中央付近一帯の地中にコンクリート片が埋まっていることが新たに判明しました。
コンクリート片は、解体の際に埋めたものか、それとも以前から埋まっていたものかはまだはっきりとしていません。

そこで質問なのですが、
(1)杭およびコンクリート片は、「隠れたる瑕疵」にあたり、民法第570条「瑕疵担保責任」による損害賠償の請求にあてはまりますか。
(2)土地の引渡し前に杭の存在を知っていたにもかかわらず、引渡し後に伝えてきた売主側不動産屋に何か追及できるものはありますか。
(3)「更地渡し」という解釈には地中の障害物(この場合杭、ガラ)の撤去というところまでは含まれないのですか。
(4)売主側へ責任を問えるとした場合でも、地中障害物による建築費の追加費用をその都度請求することは難しく、現段階でよく下調べをし、一括で予想額を請求するのが良いのではないかと私たち側の不動産屋は言っています。請求方法や注意点などについてアドバイスがあれば教えてください。

よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

(1)(2)については、結論から言えば、民法570条の瑕疵担保責任における「隠れたる瑕疵」に当たると考えられます。

そして、責任追及として、「損害賠償請求」するためには、買主がこの瑕疵について「善意無過失」であればいいのですが、この売買契約を解除するためには、それに加え「その瑕疵により、売買契約の目的を達成できない場合」に限られます。もっとも本件の場合、杭やコンクリート片があって、住宅の基礎が打てないなどの理由により、住宅が建てられなければ、これに当たると考えられます。ただし、この責任追及が出来るのは、この隠れたる瑕疵を「知った時から一年以内」です。また、この「瑕疵担保責任」においては、売主に「瑕疵の修補義務」はありません。つまり、買主としては、損害賠償請求するか、売買契約を解除するか、のどちらかを選択する事に成ると思われます。
(3)については、住宅の建設用地として売買している以上、「更地渡し」といえば、「住宅を建設できるような状態で渡す」事を指すものと考えられるので、もしこの瑕疵により住宅建設が出来ないのであれば、このような杭やガラの撤去も当然含むべき、と考えられます。
(4)については、その追加費用を「損害賠償」として請求するか、後は契約解除するかと言う事になります。

この回答への補足

既存の杭が見つかったことにより、土地の評価額が私たちの購入した価格よりも低くなることが予想され、また、売主側の不動産会社は引渡し前に杭の存在を知っていながら引渡し後に報告してきたことに対して、瑕疵担保責任による損害賠償請求とは別に法的な追及をすることは可能でしょうか。
ちなみに、近隣への地盤の影響が予想されるため、既存の杭を抜かずに設計する方向で建築士と話を進めています。

補足日時:2004/12/03 23:06
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
簡潔でわかりやすく、参考になりました。
補足についてもご回答いただけるようでしたらぜひよろしくお願いします。

お礼日時:2004/12/03 23:26

住宅を建てるという目的を達せられない程の瑕疵ではないと判断されるのであれば、言われるように民法570条による契約解除は難しいかもしれません。

また、瑕疵担保責任を理由とする損害賠償請求した場合に、相手方から、損害を支払うより契約解除の方が良いとして、契約解除の申し入れがあった場合に、解除できるのか、と言う事ですが、これは質問者が解除について合意するのであれば、双方合意による解除ですから、当然する事が出来ます。そして、この場合には、以前から述べている「瑕疵担保責任」としての質問者からの一方的な契約解除ではありませんが、相手方がその瑕疵を知っていながら質問者側に伝えなかったと言う事ですから、伝えなかった事について「故意または過失」があることは明らかですから、「契約締結上過失」として、その事を踏まえて合意解除の話し合いの時に、相手方に今までのかかった費用を負担させるようにしたらいかがですか?なお、損害額が解らない中での損害賠償請求はいくらにすればいいのかと言う事ですが、それは見積もり等を取る等して概算を把握してから、それより多めに訴求するのが通常だと考えます。それから、蛇足ですが、NO2さんの「代金減額請求も出来る場合があると言う、判例や学説等もある」といわれることについては何ら異論はありません。要するに、「損害賠償請求」であろうと「代金減額請求」であろうと、お金が請求できる(または戻ってくる)と言う点については、何ら変わらない同じ事なのですから。ただ、そのことについて、「代金減額請求」と言う言葉を使ってしまうと、その言葉尻を捕らえて「瑕疵担保責任の追及である以上、代金減額請求は出来ない」と言われてしまうのです。ですから、内容的には正しいのですが、言葉の使い方がまずいところがある、と言う事だと考えます。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなりましたが、ご回答ありがとうございました。

お二人からいただいたアドバイスを参考に、自分なりにもいろいろと調べ、方向性を見つけることができました。
今後は実際に相談へ出向き、さらに対応策を考えていきたいと思っています。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2004/12/08 23:51

No.2のnhktbsです。


No.3さんの記述はいたって正論です。また、現時点の法律上の理論構成云々は、書き込みの最後で当方の短絡した記載となっています。
「現時点では、訴訟外で任意に交渉し売買代金の減額請求をされてはいかがでしょう」が私に言いたかった実務上のアドバイスです。
なお、代金の減額請求は特約がない限り基本的に認められないとする考え方がある一方、仲介の売買契約ではその旨の特約があるケースも多いので、質問者さんも売買契約書の当該条項を一度ご確認ください。
また、しいて法律論に戻れば、第570条によれば、第一に、瑕疵のため契約の目的を達成できない場合には、売買契約を解除することができる(あわせて損害賠償請求も可能)。第二に、そこにまで至らなければ、法文上は、損害賠償のみということに確かになります。しかしながら、近年の有力な考え方によると、代金減額を認める(たしか代金減額的損害賠償と呼びましたが)という傾向になっていると思います。この場合、瑕疵のある目的物の客観的時価と売買価格の差額分は常に返還を請求することができる(一種の一部解除である)としていると記憶しています。第三に、判例および学説上法定責任説によれば、売主に信頼利益の損害賠償を請求することは可能であり、契約責任説では、履行利益の損害賠償まで請求できるのではないでしょうか?
本件では、「建物を取り壊し、更地にて引渡しを行う旨の特約」があり、その不完全履行からも、契約責任の発想に立てば、本件売買契約が「建物建築に支障の無い土地」を売買するものであったはずですから、代金減額としても請求できる可能性があるように思います。
第570条に法文上で代金減額請求がないのは、質的な瑕疵では代金減額割合の価格算定が困難だからにすぎず、判例では損害賠償の中に、代金減額機能を含ませていると解していたと記憶しています。
まあ、いきなり訴訟するわけではないでしょうから、ご質問者さんも法律上の確たる理論上の根拠より、正当と思われる範囲での御主張での請求内容を、相手方に伝えてみることからスタートでよいのではないでしょうか?
訴訟外での和解(示談)で、結果合意内容が代金減額でも、それはそれで有効ですし、当事者が満足出来る内容で紛争が収まればそれに越したことはありませんからね。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなりましたが、再度のご回答、ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時:2004/12/08 23:46

瑕疵担保責任の責任追及期間の限定については、民法上の規定より、契約上の規定が優先される事はNO2さんの言われるとおりですが、質問者さんは、どうしても、現在の土地に住宅を建てたいのですか?住宅を建てるという目的を達成させるのは、「不可能」か「可能でも相当の費用がかかる」と予想され、その費用の負担を売主の不動産屋や買主側の不動産屋に請求するのにも時間が掛かります。

ですから、責任追及期間内なら売買契約解除を考えた方がいいのではありませんか?他に何か解除できない事情でもあるのでしょうか?もっとも、売買契約解除となれば裁判になる可能性が高く、これも時間が掛かることかもしれませんが、問題のある土地を時間をかけて手に入れるより、解除して新たな土地を探した方がいいと思うのですが、いかがでしょうか? 蛇足ですが、NO2さんの言われる損害賠償請求は、損害が確定してからでないと出来ない、と言う事は正しいのですが、その解釈が微妙に違います。つまり、損害額というものは、その損害が生じた時に確定しているのであって、ただそれが具体的に解らないに過ぎないからです。したがって、結果的に、具体的に金額が出せない時点で請求できる事になります。また、NO2さんは、現時点の法律上の理論構成では売買代金の減額請求する事になる旨言われていますが、民法上の「瑕疵担保責任」(民法570条)を追及する限りにおいて、代金減額請求は認められません。一定の要件の下に、あくまで「損害賠償請求」か「売買契約の解除」が認められるだけです。「売主の担保責任」として「代金減額請求」が認められる場合とは、「権利の一部が他人に属する場合」(民法563条)及び「数量不足・物の一部滅失」(民法565条)の場合だけだからです。

この回答への補足

既存の杭やコンクリート片は、費用的に住宅を建てることが不可能になるほどの影響はないと思っています。
したがって、民法第570条による契約解除は難しいと考えています。
瑕疵担保責任をもとに売主側に損害賠償を請求した場合、仮に売主側から請求額を支払うよりも契約を解除したほうがいいというようなことを言ってきた場合は契約解除することが出来るのでしょうか。
もし可能な場合、登記費用など、今までにかかった費用分の負担は誰がするのかなど、問題点や注意したほうがいい点などあれば教えてください。

>損害額というものは、その損害が生じた時に確定しているのであって、ただそれが具体的に解らないに過ぎないからです。したがって、結果的に、具体的に金額が出せない時点で請求できる事になります。

おっしゃっている内容は理解できるのですが、金額が出せない時点で具体的にどのように請求するのでしょうか。

補足日時:2004/12/05 00:16
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この回答へのお礼

再度のご回答、誠にありがとうございました。
補足欄に新たな質問を記入させていただきましたので、ぜひまたご回答いただければと思っております。

お礼日時:2004/12/05 00:41

ご質問からしますと、売主Aさんの物件をA不動産業者とあなたが仲介依頼したB不動産業者との共同仲介でご購入されたものと推察できます。

その上で、
(1)については、「瑕疵担保責任」を請求できる事由であり、損害賠償の請求は可能です。ただし、瑕疵担保責任は売主に対する請求ですので、売主Aさんに対して請求するものです。瑕疵担保責任の請求期間は、通常、中古の仲介物件の場合特約がありますので、3ヶ月か6ヶ月程度になっていると思います。(法律の規定より売買契約上の特約が優先です。契約書をご確認ください。)
(2)については、宅地建物取引行法第35条の「重要事項説明書」に、調査事項または重要事項として記載する必要があります。重要事項とは、当該事実を告げないことによって、取引の相手方などが重大な不利益を蒙る事実と解されています。宅建業法47条で「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」も禁止されており、35条に規定されていない事項であっても購入者の利益に関する重要な事項であれば告知しないことが禁止されています。重要事項説明後に判明した重要な事実についても追加説明の必要があります。したがって、本件不動産を仲介した宅地建物取引業者に対し、重要事項説明義務違反で責任追及は可能です。この場合その宅地建物取引業者とは、本件はA不動産業者とB不動産業者との共同仲介のはずですので、両不動産会社とも違反でありますので、両不動産会社が連帯して債務不履行、不法行為に基づく損害賠償責任を負うことになります。
売主側不動産屋だけではありません、買主側も同一の義務があり同罪です。
(3)「更地渡し」という解釈の地中の障害物については、場合によっては難しいところです(例えば、地下10mまでか100mもか10kmもかという深さの点で)が、買主がどのような建築物を建築するか意思表示していれば、その範囲内での障害除去、意思表示が無ければ合理的に通常考えられる範囲となり、まあ、住宅用地なら通常の木造建築物の建築に支障の無い範囲と言うことになるでしょう。
(4)損害賠償は、損害が確定して請求するものですから、予想額の損害培養請求は(裁判上は)できません。
したがって、現時点での法律上の理論構成は、売主に売買代金の減額請求をするということになると思います。
もちろん、訴訟外で任意に交渉し合意が得ららればそれは訴訟外の和解(示談)で有効です。

この回答への補足

説明不足でしたが、私たち側の不動産会社も、杭の存在を知ったのは私たちと同時、つまり引渡しが終了した時点で、ということになります。
木造二階建ての建物を建設予定だということは、契約時に売主側不動産会社に伝えてあります。
杭は私たちも打つ予定で、その際既存の杭が妨げになるのはほぼ間違いないです。

補足日時:2004/12/04 08:11
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この回答へのお礼

宅建業法に関するご説明は非常に参考になりました。
詳しいご回答、ありがとうございました。

お礼日時:2004/12/04 08:22

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近々、土地を購入する予定の者です。土地の瑕疵担保責任の免責特約についての質問です。

購入にあたり、地中埋設物の有無を仲介を通じて売主(不動産会社)に確認したところ、以下の回答が書面で帰ってきました。

A.敷地内残存物について(旧建物基礎・浄化槽・井戸など)
・・・・旧建築物解体時によるガラ・配管等の埋設物が残置されている場合があります。
B.本物件を利用する際、地盤改良工事・既存の擁壁の改修工事が必要な場合があることを了承し、その費用については買主の費用負担とします。

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Aベストアンサー

>仲介業者からは「あるかどうかわかりませんが、あると思っておいてください。現状有姿です。何かあれば買主の責任です。」と口頭で説明がありました。

何も書いていない、何も説明していなければ、瑕疵になるのではないかと思います。また、瑕疵担保特約では期間(例えば引き渡し後2ヶ月)や場所(例えば、シロアリ、雨漏り、構造上重要な部分についてのみ瑕疵担保責任を負う等)を限定することがありますが、宅建業法では売り主が宅建業者の場合期間については、民法より買い手不利にしても良いことを認めていますが、部位については記載していないの、特約で部位の限定できないと私は思っています。

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>仲介業者からは「あるかどうかわかりませんが、あると思っておいてください。現状有姿です。何かあれば買主の責任です。」と口頭で説明がありました。

何も書いていない、何も説明していなければ、瑕疵になるのではないかと思います。また、瑕疵担保特約では期間(例えば引き渡し後2ヶ月)や場所(例えば、シロアリ、雨漏り、構造上重要な部分についてのみ瑕疵担保責任を負う等)を限定することがありますが、宅建業法では売り主が宅建業者の場合期間については、民法より買い手不利にしても良いことを認めて...続きを読む

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今回のように地中から出てきたものを撤去する場合 、追加費用はかかるものでしょうか。また、追加費用が生じる場合についてね事前説明がなかったのですが、事前に説明する法的義務はないのでしょうか。

Aベストアンサー

NO.2の者です。

はじめに他の回答者さんたちがおっしゃる通り契約書に地中障害物は別途と記載があることが前提です。
また、質問者様の質問意図は、一般的に自分が支払うものなのかを質問していると解釈して解答しています。

>原則的には地中障害物が出てきたら別途請求なのですね。請求書の明細を見ればわかるのかもしれませんが、別途請求の根拠は、
>(1)地中障害物撤去作業のため作業日数増による人件費
>(2)既存建物処分費用に追加でかかる処分費用の実費
>(3)地中障害物撤去のために新たに必要な重機の手配費用
>といったところでしょうか。他に何かありそうですか?

まず、現場の状況によりますが、原則的には請求書ではなく見積書を着手前にもらうべきです。

(1)地中障害物撤去作業のため作業日数増による人件費
(2)地中障害物の処分及び運搬費用
(3)重機費用及び運搬費、オペレーター人件費
(4)現場管理費・一般管理費・諸経費等
こんなもんでしょうか。(3)は既存建物解体時に使用している重機が残っていれば運搬費はかかりません。項目については現場の状況や、業者によって変わると思います。

余談ですが、項目や単価等は法律で決められた書き方があるわけではありません。言ってしまえば業者によっていくらでも書くことは可能です。
業者が自分を騙そうとしているのではないかと疑いを持つのであれば、これからその業者で新築するのはやめた方がいいと思います。不信感のある業者と今後建築するのは結果的に満足できないものになってしまいます。

建築はまだ目に見えないものを購入するものです。少なからず工事途中でも自分のイメージと違ったり、問題が発生致します。その時は施主と業者で良く協議し協力し合い打開策を見つけなければなりません。お互いに信頼関係がなければうまくいきません。
ただし、自分が理解できないことは理解できるまで何でも聞きましょう。業者はプロ、施主は素人です。なにも恥ずかしがらずに聞いて良いのです。業者は施主が理解できるまで説明するのは義務と思います。理解できてないことをあやふやにして工事を進めてしまい完成してから言われた方が困ります。

また、どんな業種でもそうだと思いますが、最終的にお客様に喜んでもらえることは何よりうれしいことです。特に個人住宅は施主の顔や、思いが生で伝わります。ただし、業者は事業ですから利益は出さなければなりません。利益は会社の規模、考え方により違います。どのような会社を選ぶかは施主が選ぶことです。

家づくりはとても楽しくわくわくすることなので新築完成まで様々なことがあると思いますが楽しみながらすばらしい家ができるよう頑張ってください。

余談が長くなりすみませんでした。尚、あくまでも私個人的な意見なのでご参考までに。

NO.2の者です。

はじめに他の回答者さんたちがおっしゃる通り契約書に地中障害物は別途と記載があることが前提です。
また、質問者様の質問意図は、一般的に自分が支払うものなのかを質問していると解釈して解答しています。

>原則的には地中障害物が出てきたら別途請求なのですね。請求書の明細を見ればわかるのかもしれませんが、別途請求の根拠は、
>(1)地中障害物撤去作業のため作業日数増による人件費
>(2)既存建物処分費用に追加でかかる処分費用の実費
>(3)地中障害物撤去のために新たに必要な重機の...続きを読む

Q古家付き土地として現況で売る場合の瑕疵責任

古家付き土地として築15年の家を売る場合と、普通に家付き土地(家と土地合わせての価格でどちらがいくらかとか表示はしない)を古家付き土地と同額で売る場合にはどちらがどのようなメリットデメリットありますか?たとえば古家付き土地として売ったら瑕疵担保責任は負わなくていいとか?(古家付き土地というのは古家はおまけみたいなイメージだから瑕疵があっても責任がないのですか?現在瑕疵はもちろんありません)

Aベストアンサー

税法上や売買にかかわることで古家と中古住宅の違いはあるのでしょうか?

⇒税務上は、売却物件が自宅なのか否か、による差はありますが、
 「古家付き」か「中古住宅」か、あるいは、瑕疵担保責任の有無による差はありません。

 売買にかかわることでも、土地と建物が売買対象物件である点は同じですから、
 「古家付き」か「中古住宅」かで、本質的な差はありません。

 瑕疵担保責任を付けて、買主側に安心感を与えて売りやすくするかどうか、
 あるいは、買主が「瑕疵担保責任を○ヶ月付けてくれるなら買うよ」と言って来たとき、
 売主としてどう判断するか、ということだけだと思います。



  

参考URL:http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

Q地下埋設物を残したまま建築は可能ですか?

親がずいぶん昔から保有している土地があるのですが地下2m以上のところに古い建物のベタ基礎が埋設されていました。

一応、水がたまらないように穴があけてあるみたいですが、埋設物は隣家にまたがるもので、撤去はできません。

ベタ基礎で2階建て木造住宅を建てようとしておりますが、普通に考えて建築は可能なのでしょうか。

また、埋設物は建築予定スペースの一部のみにかかっている状態ですが、その場合でも建築は可能なのでしょうか。

一般的なお話で結構です。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

不動産業者です。
建築が可能かどうか?と問われれば建てるのは可能ですが、一切の保証はどの業者、メーカーでもしないでしょう。
現在、瑕疵担保履行法の絡みがあり10年間保証できることが最低限の条件です。
その埋設されている基礎の様なものは地下2m程度にあるならば、そう大した容積ではないと思います。
昔、RCのビルやマンションがあった基礎のベースなどならばもっと深い位置にありますから
最低限、建物を載せる部分から1m程度は、外側に切り離し解体して処分するしかないと思います。あまり隣家に近い部分を安易な工作機械で(ブレーカーなど)壊せば隣家に振動で影響が出ないとも限りません。
信用と技術のある大きな解体業者に依頼して撤去されることをお勧めします。色々と特殊な機械を持っていますので。若干費用は割高になりますが、後日の争議を考えれば安いものです。
一度数メートルは掘り下げることになりますから、新築時は何らかの地盤改良も必要となります。
経験上、そのままで良いと言われた(有資格者や技術者)経験はありません。もう随分古くどれぐらい劣化しているかわからないコンクリの塊の上に住むというのは、リスクが大きいですよ。

不動産業者です。
建築が可能かどうか?と問われれば建てるのは可能ですが、一切の保証はどの業者、メーカーでもしないでしょう。
現在、瑕疵担保履行法の絡みがあり10年間保証できることが最低限の条件です。
その埋設されている基礎の様なものは地下2m程度にあるならば、そう大した容積ではないと思います。
昔、RCのビルやマンションがあった基礎のベースなどならばもっと深い位置にありますから
最低限、建物を載せる部分から1m程度は、外側に切り離し解体して処分するしかないと思います。あまり隣家に近い...続きを読む

Q住宅の基礎の根入れ深さについて

住宅の基礎の根入れ深さについて

 現在、擁壁で造成した更地に木造2階建ての住居を新築工事中
です。

 基礎工事の開始を数日後にひかえ、ふと何気に図面を見ていて
気がついたのですがベタ基礎(地盤調査の結果は良好なので地盤
改良等は無しです)の根入れ深さが設定GLから250mmと書いて
ありるのですがよくよく考えると現状のGLからだと50mmしか入
っていない事がはじめて分かりました。
(ちなみにベタ基礎の下は石を敷くみたいです)

 ハウスメーカーに確認をしてみると現状のGLからは確かに50mm
しか入らないのですが後で基礎工事の際に掘削した土を現状GLから
200mm埋め戻しして、最終的な根入れ深さは50mm+200mm=250mmと
なり建築基準である120mmは十分クリアしていますので大丈夫ですと
の事でした。

 また、コンクリート擁壁より盛り上がった200mm分は擁壁沿いに
100mm厚のコンクリートブロックを土留めとしてアンカー施工するので
土も擁壁から流れ出す事もありませんので問題ないですとの事でしたが
正直それで本当に大丈夫なのかどうかが心配でなりません。

 確かに最終的には根入れ深さは120mm以上(凍結深度はまだ未確認です)
ありますが一度掘削した土を現状GLから埋め戻して天圧した所で地震の
横揺れや激しい台風などでも基礎が横にずれたりしないものなのでしょうか。

 また、その埋め戻した土の土留めで使用した100mm厚のコンクリートブロ
ックで基礎の横ずれや土の流れ防止用として使用して激しい地震や台風等の
際に不具合などは生じないものなのでしょうか。


 もう少しで基礎工事が始まってしまうのですが、これで本当に問題がない
のかどうかが素人の私にはよく分かりません。

 ただ、これで建築許可もおりているので私の取り越し苦労かもしれませんが、
せっかく建てる新居なのでこの先地震や台風がくるたびにビクビクせず安心し
て過ごすためにも、誰か詳しい人がいたらどうか教えていただけませんでしょ
うか。

 何卒よろしくお願いいたします。

住宅の基礎の根入れ深さについて

 現在、擁壁で造成した更地に木造2階建ての住居を新築工事中
です。

 基礎工事の開始を数日後にひかえ、ふと何気に図面を見ていて
気がついたのですがベタ基礎(地盤調査の結果は良好なので地盤
改良等は無しです)の根入れ深さが設定GLから250mmと書いて
ありるのですがよくよく考えると現状のGLからだと50mmしか入
っていない事がはじめて分かりました。
(ちなみにベタ基礎の下は石を敷くみたいです)

 ハウスメーカーに確認をしてみると現状のGLからは確かに50mm...続きを読む

Aベストアンサー

1.>ハウスメーカーに確認をしてみると現状のGLからは確かに50mmしか入らないのですが後で基礎工事の際に掘削した土を現状GLから200mm埋め戻しして、最終的な根入れ深さは50mm+200mm=250mmとなり建築基準である120mmは十分クリアしていますので大丈夫ですとの事でした。

回答
1.設計図はGLマイナス250mmですね。先でも、あとでも、この埋め戻しされた土砂の強度が地盤強度と同じように確保(転圧、地盤改良)されることが必須の条件ですね。同等に施工されたことが証明(載荷試験実施)されれば問題はないですね。
なぜならば、設計で地盤改良なしでの良好な地盤との条件ですからね。故に埋めた土も同じ強度を確保する必要がありますね。是非このことを、この工事の設計士、設計事務所設計士、品質管理者に文書で質問、文書で回答を得てください。

2>また、コンクリート擁壁より盛り上がった200mm分は擁壁沿いに100mm厚のコンクリートブロックを土留めとしてアンカー施工するので土も擁壁から流れ出す事もありませんので問題ないですとの事でしたが正直それで本当に大丈夫なのかどうかが心配でなりません。その埋め戻した土の土留めで使用した100mm厚のコンクリートブロックで基礎の横ずれや土の流れ防止用として使用して激しい地震や台風等の際に不具合などは生じないものなのでしょうか。

回答2
ここに問題があり、設計士に文書確認の必要があります。
1)既存の壁(コンクリート擁壁)は、貴方の敷地内、貴方の所有ですか。確認ください。通常は壁の下側が境界ですが?
2)既存の壁の高さをブロックで200mm嵩上げするわけですが、この壁の変更は今回の確認申請の対象になっているでしょうか。通常条例にもよりますが2m以上であれば、変更には申請許可が必須です。
3)問題は、この壁が200mmプラスの土砂に対して強度計算をされているかどうか確認ください。家の基礎高さを関連づけした横断面図でその計算が適正か?ごまかしになっていないか。別途、第三者監理の方にチェックしてもらってください。強度計算でOkであれば新築の家の基礎部分の地盤の崩壊、移動、壁の転等等は問題なしですね。
4)問題の追加で、200mm上がった壁自体の強度チェック(壊れないか)です。ブロック(アンカー固定の強度チェック計算含む)強度の確認も必要ですね。ブロックはコンクリートとの耐久性に問題があり、本来ならばコンクリートで嵩上げ(樹脂アンカー施工)を施工すべきです。(無論10年は問題はないですが)

3.>基礎の横ずれや土の流れ防止用として使用して激しい地震や台風等の際に不具合などは生じないものなのでしょうか。
回答3
埋めた土砂、壁の嵩上げ、に対して大雨などについてですが、上記の埋め戻しの適正な品質管理、確保、文書での報告確認、段差(上と下)に対する強度計算の確認、壁の強度計算確認を行い、文書で回答を得て残すことです。無論、自身に対する計算において確保されていなければなりませんね。
次に。雨に対しては、設備衛生工事の設計、雨水樋、排水管、排水溝、排水管、排水桝の適正な設計と世故運も確保です。水が溜まるようでは不可です。又既存の壁+200のブロック(コンクリート壁)の裏込め排水管の適正な配置と施工です。
要は、表面水、地盤に浸透した水の適正な処理が行なわれる設計、施工で、安全、安心が確保されます。
十分に、設計士、設計者、品質管理者、第三者監理の方に質問、納得が行くまで、なぜ、なぜ問答で確認ください。逃げるのは技術者でないですね。とことん確認してください。技術者は、素人に対して、インフォームドコンセント(説明責任、納得を得る責任義務)義務があります。メーカもCSR、行動規範、社会規範を掲げて専門企業として社会に受け入れられていますね。よく理解して旨くやってください。

1.>ハウスメーカーに確認をしてみると現状のGLからは確かに50mmしか入らないのですが後で基礎工事の際に掘削した土を現状GLから200mm埋め戻しして、最終的な根入れ深さは50mm+200mm=250mmとなり建築基準である120mmは十分クリアしていますので大丈夫ですとの事でした。

回答
1.設計図はGLマイナス250mmですね。先でも、あとでも、この埋め戻しされた土砂の強度が地盤強度と同じように確保(転圧、地盤改良)されることが必須の条件ですね。同等に施工されたことが証明(載荷試験実施)されれば問題はない...続きを読む

Q上下水道 引き込み工事の相場は

公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
口径20mm、市道は4m幅の砂利敷きで、細かい見積もりを見ると申請手数料、材料費、ガードマン代など30項目もあり、市中の大工事の有様。施工費もカット代、接続代など細かく分かれていて、半日で終わる作業が計30万円位になってます。
材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
隣町の業者は出来ない工事で、競争が全くないためこうなのでしょう。
危険と責任を伴う工事とはいえ異常ではないでしょうか?

ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

確かに、ここまで諸経費を取って商売をしているのは日本くらいでしょ
うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

商品を買うにしても、メーカーから直接購入する事が出来ず、商社,
販売代理店を経由して、工事業者へとやってくる流れなのでしょう。
2~3社が間にかんでいる分値段も高くなってしまいます。

しかし、工事は専門家に任せなければいけないのが現実です。
金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
各地に支社を持っているような会社であれば、安く材料費を調達
しているでしょう。でも考えてみてください、大手HMでも
大量に資材を調達しているのは間違いないと思われますが、坪単価
は高いですよね。会社が大きくなれば資材とは逆に人件費がかさんで
来てその分を工事に上乗せせざるを得ないのです。
(私は中小の建設会社ですので、経費は少ないですが材料費は
それほど安くは入りません)

難しいですね・・・

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q目処(めど)と目途(もくと)

目処と目途の使い分けについて教えてください。
送り仮名に違いがありますか。
PC辞書で「めど」の変換を探すと目途が入っているのもありますね。
これは明らかに誤用ですよね。

Aベストアンサー

めどはやまと言葉ではないでしょうか。もしそうなら漢字は当て字であり、どちらが正しいというものでもなく、世間で一般的にどう使い分けされているかということに過ぎないと思います。

広辞苑ではめど(目処)もくと(目途)と分けて記載されているだけで説明がなく
不親切です。朝日新聞社の漢字用語辞典では、めど(目処、目途)とあり、私のPCでも、めどで両方が転換できます。

解決のめどがつくとか、目標達成のめどが立ったなどと使われるので、
ものごとがその完成、実現にちかずいたということを意味し、目標とは若干ニュアンスが異なると思います。目標は高くとは言いますが、目途(目処)は高くとはいいませんね(この部分は蛇足です)


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