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大規模修繕におけるトラブル、クレームが怖いです。

私は管理組合の理事長をしているのですが、我が家のマンションで来年大規模修繕を行います。

以前、大規模修繕を行った時には、高額な追加費用を請求する悪質な工事業者に当たってしまいました。また、工事の箇所に関しても住民の方々とコミュニケーションが取れておらずクレームが入るなどトラブル続きでした。

今回は、良心的な施工会社を選んで、住民の方々とも穏便に修繕を進めたいと考えています。

大規模修繕のコンサルタントの方に相談するなどの対策は行っていますが、気をつけるべき点はあるでしょうか。

大規模修繕を経験したことのある方の意見を伺いたいです。よろしくお願いします。

A 回答 (4件)

こんにちは。


今こちらのマンションで管理組合の理事をしていて、丁度大規模修繕の話が出ています。
ご質問の件、一言で言うとアクションが遅いですね^^;。
こちらでは、管理会社も施工会社の関連会社なので、マンションの傷み具合の診断や業者選びの苦労はそちらより軽いとは思うのですが、それでも大規模修繕予定年の3年ほど前から予算や実施項目の検討等を始めています。残り一年ですと、細部が詰め切れず、いろいろな不都合が生じる可能性が高いですよ。延期・・というのも一つの選択肢になるかもしれません。

ということで、気を付けるべき点としては、一年前の相談をもちかけられて涼しい顔で引き受ける業者には気を付けたほうが宜しい・・と思います。
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気をつけるべき点



=リベートの都合で 会社が選ばれる。
そもそも、建てた施工会社の見積を基準でええやんと誰も言わせない。
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大規模修繕の設計監理に携わりました。


耐震診断は別の会社が実施済で問題無かった物件です。

理事長さんはじめ理事の方々と管理会社担当者を含め
設計方針から施工者選定方法までじっくり話し合いました。

当社からは施工者選定基準として自治体のランク付けを
参考とする点及びマンション大規模改修工事の実績、
更に入札価格のみではなく入札時に現場代理人の面接を行い
人物評定を落札基準に入れる様に助言しました。

これはいくら有名どころのゼネコンでも結局は現場代理人の
人柄が良いか、信頼できるかが大事な点だと考えたからです。

結果、入札価格は次点でしたが代理人評定で高評価を得た会社に
決定しましたが施工時には理事会及び住民とのコミュニケーションも
良く好評のうちに施工が終了しました。

以上参考になれば。
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これまでは、悪質な施工会社が問題になっていました。



今は悪質なコンサル会社が問題になっています。
「談合」とか「リベート」です。

コンサル会社が入った場合の流れは以下の通りです。
1.建物診断。
2.施工範囲決定
3.施工方法決定
4.コンサルによる概算金額提示
5.共通施工仕様による施工会社選定
6.施工会社決定
7.工事開始、コンサルによる工事監理
8.工事終了、引渡。
9.アフターチェック 工事保証

ここで問題なのは、「コンサルによる概算金額の提示」と「施工会社選定」のプロセスです。
一般的には何社かを集めて、最初は書類選考で絞って、最終的には3社位による聞き取り調査です。
当然コンサルが立ち会います。

ここで、最初から仕組まれている場合があるのです。
最初からA社に決めておいて、他社にもその旨言い含めておくのです。

コンサルの施工概算金額を高くしておいて、内輪で最安値をA社にしておくのです。
最終的に残った3社にそれほどの違いがなければ、最安値のA社に決まりやすいです。

で、あとでA社からコンサルに謝礼金が渡るのです。

こういったことを防ぐことができるかどうかですね。
時間をかけて、理事会にマンション管理士などの専門家を呼ぶなりして役員も勉強しないと防げません。
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