出産前後の痔にはご注意!

父が親類に勧められアパートを建てて、この親類にすべての管理と経営の代理を任せていたのですが、いろいろとおかしなことが後から発覚してきました。十数年にわたりかなりの額の管理手数料を支払っていたのですが、とにかく管理の仕事をいい加減にやっていたらしく、アパートの至る所がボロボロで、掃除も入居者に任せていたらしくアパートの方が田舎という事もあってくもの巣だらけで汚いアパートになっていました。そのアパートの近くに大きな工場があり、海外からの出稼ぎ労働者が沢山働きに来ておりました。
 父のアパートはその工場に一番近い所にあるらしく、その工場で働く人達が半分位入居しておりました。十数年にわたってその工場の労働者が父のアパートに入居に来ていたわけですが、その人たちは自ら父のアパートを見つけて入居をしていたようです。
年中その工場から入居者が来るわけですから、その工場に営業をかけていれば空室を埋める事が常に出来ました。なぜかと云えばその工場では関連会社が海外からの出稼ぎに来る人たちのアパートへの入居のお世話をしていたからです。
 しかしその親戚の管理と経営の代理を任せていた人は、仕事が怠慢すぎてほとんど営業らしい営業もしていなかったのです。その為にその一番近くにあり入居者が年中入ってくるその大きな工場にも営業をしに行くことはなかったのです。
 十数年にわたり二部屋から三部屋の空室があったアパートですから、その十数年分をその工場から入居者が入り満室経営が出来ていればその空室分だけでも1500万円位の家賃収入となっていたもののようです。
これはこの親類が高額の報酬を貰っていたにも関わらず、いい加減で怠慢な仕事をしていたからに他ならないのです。

この様な場合は、この損失を損害賠償として請求する事が民事裁判を通して出来るものなのでしょうか?

御指導の程を何とぞ宜しくお願い致します。

A 回答 (6件)

「この損失」とは、具体的になんでしょう。


質問文の限りでは「アパートがボロボロである」「その気になれば、満室賃料が受け取れた」でしょうか。
「すべての管理と経営の代理を任せて」?。
それを言うなら「すべての管理と経営を任せて」でしょうか。

損害賠償は不法行為により発生する権利です。親戚の方は不法行為をしておられますでしょうか。
不法行為をしてないならば、損害賠償請求よりも「管理費として支払った額が高額すぎていた」とし返還してもらったらいかがでしょう。

ちなみに、損賠賠償は民法の第709条【不法行為による損害賠償】で規定されてます。

「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」

アパートの管理経営権を、不法に親戚の方が行って、管理経営権を持つ人の権利を侵害したのではありません。管理経営権をもつ所有者が「任せた」のです。管理経営に関して委任したわけで、当然に業務上必要な契約は代理人として結ぶことが可能だったわけです。
権限外の行為をしたことで損害が発生したなら、損害賠償請求が可能ですが「その気になれば、もっと店子を増やして、もしかした満室にできた」として、空室分の家賃相当額を損害賠償するってのは、委任した人が「任せた」とは言え、管理経営が無駄なくできてるかどうかの監督を怠っていたと言えるでしょう。

管理のなかにアパートの管理を含んでいるならば、修理修繕ができてない状態は「依頼事項が履行できてない」ので、これをするように請求できます。損害賠償ではなく、修理修繕という役務の提供をさせることができる債権であろうと私は思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
貴重な参考にさせていただきます。

お礼日時:2019/07/17 01:19

No3ですが


優先すべきは契約上どう損害賠償条項を決めていたかの確認ですよ。

損害賠償条項のない契約においては、
怠惰で契約に定められて事をサボったくらいでは、
契約不履行により契約金の一部を返金位が関の山です。

同じく通常の契約なら、
損害賠償ってのは、契約に来た人がいたが、
面倒なので追い返したくらいの
悪意があるときに認められることです。

まあ、そんな契約結んでないでしょうから、
無理なんじゃないって感想を述べさせていただいております。

あまり、納得がいかないなら
法テラスにでもいって父が不利な状況にいることを確認したほうがいいです。
素人考えで無駄な労力を使う必要はないですから。
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この回答へのお礼

ご回答をありがとうございます。
いろいろと勉強になります。
ぜひ法テラスの方に相談に行きたいと思います。

お礼日時:2019/07/12 02:58

#2です。

お礼ありがとうございます。
そもそもの話ですが、お父様はお亡くなりになっているのでしょうか。ご存命ですか。
ご存命だとしたら被害者はお父さんであり、お父さん本人が被害の発生を認識しているのでしょうか。
お亡くなりになっているとした場合、アパートの収益からの利益を受けるのが質問者さんということで良いでしょうか。
不法行為による損害賠償請求の時効は損害及び加害者を知った時から3年間ですので。
後、立証の話ですが、工場の関連会社では工場に一番近いアパートから入居「させていた」にもかかわらずどうしてお父さんのアパートは満室にならなかったのでしょう。
前にも書きましたが空室があることやアパートの状態は工場の入居者から会社に伝わっていたはずです。
しかし社員本人が一番近いアパートを嫌がり2番目に近いアパートに入ったのではありませんか。それを会社も認めていたのでしょう。
ですから営業しなかったから満室にならなかったのではないし、会社が一番近いところと言いながら2番目を認めていたのなら、会社に証言してもらうのは逆効果ではありませんか。
私は前に書きましたように、アパートのメンテナンス不足や管理不足から入居者からの評価が落ち、それが口コミで広がったためだと思います。
アパートによる資産形成、つまりアパート投資が流行っていますが、アパートは近隣に新しいアパートが出来るとすぐ入居者を奪われ、リフォームや家賃の引き下げを余儀なくされるので、アパート投資会社が言うほど儲からずなかなか難しいのが現実です。
親戚の人が管理をサボり入居者に掃除をさせるようなことをしていたからアパートの評判が落ち、満室になるところ、それが阻害されたという方が証言は取りやすいように思いますが。
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この回答へのお礼

ご回答をありがとうございます。
父は実は認知症にかかってしまいアパート関連の事は役立たない状態にあります。時効の件はまだ三年以内にありますから大丈夫です。
それから立証の件ですが、これは工場の関連会社の方が言うにはアパートの存在に気づかなかったとのことです。ですから、もし気づいていれば間違いなく当方のアパートを優先的に入居させていたものと思います。
工場の労働者はみな海外からの出稼ぎ労働者の方々ですから、あまりアパートのクオリティにはこだわらない人達が多いようです。
もちろんasato87さんが言われる様に、アパートのクオリティを上げて経営の方はがんばるつもりではおります。
何度もわざわざありがとうございます。助かります。

お礼日時:2019/07/12 02:55

>父が任せていた業務には営業宣伝行為も含まれていたものと思います。


この際、質問者と回答者で思う・思わないを争っても仕方がないので
貴方が係争に使う証拠を示し、それが証拠に足るかとしたほうがいいかと思います

>満室になっていた可能性があるということは立証が可能ではないかと考えております。
可能性があることを立証するのは簡単です。
しかし、貴方がすべきことは、「満室になっていたこと」を立証する。
難しいですよ

ついでに、不利なこと有利なことを
【不利なこと】
父はその状態で何年もお金を払っているのですよね?
それは、親戚の仕事ぶりについて、契約が履行されていると認めたことに等しいです。
【有利なこと】
親戚も法の達人ではないでしょうから、
余計な発言をして認めなくていいことを認めてしまうかもしれません。
父の過失は大きいですが、親戚がそれ以上の過失をすれば逆転できるかもしれません。
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この回答へのお礼

貴重なアドバイスありがとうございます。
満室になっていたことを立証する方法として今考えている方法は、問題の工場の関連会社に証言をしてもらう事が一つ。それは常に優先的に工場に近いアパートに人を入居させていたからです。(父のアパートは一番工場に近いアパートであった)
もう一つの方法としては、父のアパートより次に工場に近いアパートが二棟あるのですが、そのアパートがすべて工場からの入居者で満室であった事実です。他にも方法はあるかも知れませんが、何とか頑張ってみたいと考えております。
ありがとうございました。

お礼日時:2019/07/11 01:14

同じ工場の人が「何人も」入居していたということは当然口コミもあったでしょう。

空室があることも情報として伝わっていたと考えられます。
しかし実際には満室にはならなかったわけですから、親戚が営業を掛けていたら満室になったという確証はありません。
たらればだけでは実際に損害が生じたと言うことは難しく、実際に営業していたら入居者が増えていたのは間違いないことを立証する必要があります。
しかもお父さんが依頼していた業務に営業宣伝行為は含まれていたのでしょうか。通常賃貸住宅は不動産屋に仲介を委託しますが不動産屋も近隣に営業などはしません。
アパートの清掃が出来ていない、メンテナンスが悪く老朽化が進んだなどは主張できるでしょうし、その為に入居を拒否されたなどは言いやすいでしょう(もっともそうした証言を取り付ける必要があります)が、単に営業しなかったから満室にならなかったことを理由に損害が発生したと言うのは無理があります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。父が任せていた業務には営業宣伝行為も含まれていたものと思います。また実際に営業していたら入居者が増えており満室になっていた可能性があるということは立証が可能ではないかと考えております。とてもためになる回答ありがとうございました。何とかがんばってみたいと思います。

お礼日時:2019/07/10 01:46

まだ仕事をした事が無い貴女には理解できないかもしれませんが…




お父様と親戚で交わされた契約の問題です。

ひとことで管理を任した!といったところで、具体的な事が決められて無いなら何を言ったところで無駄です。

業務内容が明確でないのに「業務を怠った」と追及するのは不可能です。


サラリーマン(親戚の方が従業員)であるなら、労使の関係でありますからある程度の怠慢を追及することは出来ますが、業務上で起きた損害を従業員に押し付けることは出来ません。
これが「横領」であるなら話は変わって来ますが…


上司や会社の指示に背いて勝手にやったことであっても、損害を請求することは不可能です。
会社の規約等にもつづいて減給処分や解雇はあり得るかもしれませんが、損害については管理者である会社の責任です。



そもそも、親戚におんぶにだっこですべて任していたのなら、お父様に損害はありません。

口を出さないという事は、了承していたのと同じです。

また、知らなかった!も通用しません。
知らなかったのではなく「知ろうとしなかった」のはお父様の責任です。

同様に「やらなかった責任」を追及することも出来ません。
やらせなかったお父様の責任です。


勿論、やらなかった責任は有ります。
ですが、損害賠償の請求には直通しません。


貴女も社会に出ればわかると思います。
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この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2019/07/10 01:46

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