このマンションはどうなんでしょうか。

いつもお世話になっております。
また気になる賃貸物件が見つけたのですが、疑問に思う点などもあるので質問させていただきます。
物件は↓のものです。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-81710025273/

１．部屋に出っ張った柱が見当たらないので、壁式工法でしょうか。

２．外観や間取り、写真などを見て、構造上の問題点などですぐに見抜けるものはありますか。

３．ホームズで「ロイヤルヒルズ（A～C棟）」の賃貸履歴を見てみましたが、ほど同じ広さ・間取りなのに家賃にけっこうばらつきが見られます。今回も308号室はリフォーム直後なのに７．７万円になっています。なぜなのでしょうか。

４．隣室（307号室）も募集がかけられていますが、条件などにかなり違いがあるのが気になります。しかも、３０８のほうが隣の３０７よりも条件が良いにもかかわらずだいぶ安いので余計に気になります。分譲賃貸でオーナーが違うのかなと思って調べましたが、違うようです（いくら調べても、紹介ページに「分譲」という言葉が出てくることはありませんので）。

　　両室の主な違いは↓です。
　　【３０８】角部屋、7.7万円、専任媒介、キャンペーンにつき、契約金ゼロ円（その代わり毎月3000円を家賃に上乗せされることと短期解約違約金があることは確認済）、今年の7月に大幅なリフォームが行われてとても綺麗になっている。
　　【３０７】中部屋、家賃9.3万円、一般媒介、敷金１カ月、礼金１カ月、仲介手数料は普通にかかる。

ちなみに、３０７の募集ページは↓です。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-81710025273/

５．管理会社に遮音性能や工法を聞きましたが、分からないとの回答で、単に、「一般的に鉄筋コンクリートは木造や鉄骨の物件に比べて遮音性能が高い」とのことでした。こういう回答をしてくる管理会社って信用できないでしょうか。

６．「楽器相談」、「ペット相談」と書いてあるので、なかなか借り手がなくてこのように書いてある可能性はありますでしょうか。（ちなみに３０７のほうは「楽器相談」と書いてある他に「ピアノ可」とかいてあります。）

全てにご回答いただけなくても構いません。また、ご自身のご経験などでも構いませんので、ぜひコメントください。

よろしくお願いします！

No.1 ベストアンサー 回答者： 金環食 回答日時： 2019/08/16 13:34

あなたの貼り付けている物件情報のリンク先は2つとも同じものになっています。

一応、私が検索した分を貼り直しておきます。
307号室の図面が2パターンありましたので、2つ貼っておきます。窓が3方向の図面があるので307も角部屋ですね。ていうか建物の形状が変形なので「全室角部屋」ってやつなのでは？

【307号室 9.3万円 敷金礼金あり】
https://www.homes.co.jp/archive/b-23781077/u-297 …
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1111240142898/

【308号室7.7万円 敷金礼金なし】
https://www.homes.co.jp/archive/b-23781077/u-297 …

【敷金礼金なし物件のメリットとデメリット】
https://ietty.me/magazine/shikikinzero-kowai/

307・308のリビングは、ホームズと他の会社のHPからピックアップしたら「15.7畳」「15畳」「13畳」「11畳」とバラツキがありました。平米数は67または69.６になってます。床面積はほぼ一緒と思いますが、間取りが微妙に違っていたり、設備が微妙に違っていたりはすると思います。
個人的にはB棟の部屋の方が良い間取りな気もした。。
バルコニーとか窓とかキッチンとか実用的。トイレの位置とか洗濯機の位置も良い。
https://www.athome.co.jp/chintai/1029136331/?BKL …

＞２．外観や間取り、写真などを見て、構造上の問題点などですぐに見抜けるものはありますか

物質的なリスク：築年数がそこそこ古い。どの部屋も水道管の状態や排水などはイマイチ良くないかも。308は全面リフォームで風呂場も追い焚き機能つけてきれいにしているけど、多分ハメコミで表面的なリフォームをしているだけでもある。追い炊きを活用するなら余計にカビや湿気は要注意。風呂場とトイレは窓があるかどうかよくわからないが、
窓ないんだったら換気扇があるかどうか、換気扇は新しいかチェックしたほうがいい。

日当たりがいい高台の最上階で、しかも広いので真夏と真冬の電気代がこわい。
エアコンの効きが悪そうなので色々工夫しなきゃいかんと思う。
もし全面的に空調きかせたいんだったら備品のエアコン一台では無理と思うので、
別室にもエアコン設置工事とか色々しなきゃいけなさそうだが、そもそもエアコン設置できる壁なのかどうかとか事前によく確かめないといけない。
「夫婦の寝室に！」っていう小さめの部屋は空調の工夫していなければ、ただの蒸し風呂だろう。春夏秋冬この広さを有効に利用するには日よけと除湿と換気と空調管理をがんばりましょうってかんじ。でも植物や動物や人間の健康にはとても良さそうだし洗濯物もよく乾き、夏やばそうだけど冬は暖房あまりいらない可能性もある。メリットも多そう。

ペット相談なので、犬猫を飼育する人が多い可能性。共用部に糞尿のにおいがあるとか夜中の犬猫の鳴き声のリスクがありえる。ペット可・楽器可物件だと隣人の騒音があるときに管理会社にクレーム入れづらいというか、入れてもたぶん、あまり相手にされない。
RCは遮音効果高いが、でも防音壁なわけではない。角部屋だったら窓もあるので、騒音が無いわけはない。

3階だから健康体ならそこまで大変じゃないだろうけど、エレベータが無いので階段のストレスはある。男性で若く健康だったら問題ないかなーでも日々の買い物荷物を女性が運ぶことを考えたら、ちょっと気の毒。長く住む場合とくに、同居者が毎日無理なく一人で階段を利用できるのかとか、自分の加齢のことを丁寧に検討したほうがよい。部屋広いけど階段や通路は狭い場合、大きい家具の搬入はシビアかもしれない。

＞３．ホームズで「ロイヤルヒルズ（A～C棟）」の賃貸履歴を見てみましたが、ほど同じ広さ・間取りなのに家賃にけっこうばらつきが見られます。今回も308号室はリフォーム直後なのに７．７万円になっています。なぜなのでしょうか。

素朴に疑問なんですが、「なぜなのでしょうか」って通りすがりの素人に投げかけるより、その物件取り扱ってる不動産仲介屋に訊く方がガチの正解を得られるのに、どうしてそうしないんですか。
「それだけは訊かないでくれ」とかって拒否られたわけではないならストレートに訊くべきですよ。普通に教えてくれると思います。

リフォームは他の部屋も行われているので、退去者が出たら順次行っているだけだと思います。ペットOKマンションだと、ペットのにおいやペットがつけた傷が結構あったりするので、場合によっては全面リフォームになることもあるでしょう。

307は前の入居者が比較的キレイに使用してたのでリフォームを見合わせて、様子見ているみたいなことかもしれません。それにリフォームなしの9.3万とリフォームありの7.7万を並べて出しておけば、7.7万が圧倒的に「お買い得」に見えるでしょう。
そういう心理効果狙ってわざと並べて出してる可能性はありそうです。
上にリンクしましたがゼロゼロ物件は結果的には別にお得じゃない場合があるので、バーゲンセールしてパッと食いつかせておいて、保証金とかなんとかで結局カネを巻き上げるパターンもあるのでそういうことかもな、とか。

308が短期解約NGなのは、すぐ退去されたらリフォーム請求はあまり出来ないでしょう。でも10年住んでたら気配りしててもキズとか汚れをつけてしまいやすいですよね。そしたら請求回しやすいし、そのお金でまた内装をピカピカにしてゆけますよね。
交通面から見て立地がイマイチで、築年数が古いので上下水道とか間取りはどうしても限界があるし、何かで釣るしかないのは本当でしょう。だから内装と家賃で釣るんじゃないかな。

敷金0円だとペットのつけたキズとかを退去時にガチで請求されてしまうリスクは、かなりあるので「ペット可」も一種の釣りというか、退去時にヒャーってなることがありそう。ペットいなくても子供さんおられたら子供もいろいろやらかすので、契約の前に設備や内装を傷めた場合の支払い条件をよくたしかめておくほうがいいですよ。

一応、事故物件も軽くは疑ってみたのですが、何も出てきませんでした。少し気になったのは、2015年2月5日の見沼区御蔵付近の火災です。
建物名までは特定できませんでしたが御蔵という地名は一致するので、場所的には火災があった現場の近所なのかもわかりません。かなりの火災みたいだったので、出火元だったら建て直す気がします。この物件は内装と外壁リフォームだけなので、多分関係ないと思う。でもはっきり確かめておきたければ、それも不動産屋にストレートに聞いたら教えてもらえると思います。わからないといわれたら、見沼区の消防署に問い合わせたら、その火災の出火元や延焼などを教えてもらえると思います。

なんで307だけ専任媒介なのかとか、なんで308はリフォームしないくせに高値なのかとかは業者にガンガン訊くべきです。無関係者にこんな質問を投げてもしょうがない。

＞５．管理会社に遮音性能や工法を聞きましたが、分からないとの回答で、単に、「一般的に鉄筋コンクリートは木造や鉄骨の物件に比べて遮音性能が高い」とのことでした。こういう回答をしてくる管理会社って信用できないでしょうか。

管理会社は建築会社ではないので知らなくて当たり前ですよ。その管理会社の回答は誠実な内容だと思います。良心的な回答です。壁財とか工法を詳細に知る場合は不動産仲介業者に宅建の資格持ちがいるので、その人に一旦アクセスしてみるといいです。
宅建の人も詳細なことまでは知らないと思いますが、大家さんに直電して大家さんから資料をすぐにもらったりと、何らかコネを持ってる可能性高いので「調べてほしい」とリクエストしたら、動いてくれることがあります。

しかし、ただ漠然とした不安から物件の遮音効果を知りたがっているだけだったら、大工さんに問い合わせたって設計士に問い合わせたって、管理会社の回答以上のことは誰も言えないと思います。生活音が気になるかどうかは隣人の態度にもよるし、住人の主観的な感覚にすぎないからです。

近隣に工場などのうるさい施設がある場合は、入居前に騒音検査を依頼できるかもしれませんが、ただの住宅街で、物件はRCで、ペットとピアノOKで、そして窓が2方向にある部屋で「この物件の騒音レベルを知りたい」と問い合わせても苦笑いされるだけですよ。

この回答へのお礼

もう感謝感激（ｘ１００）です！
色々と調べていただき、またリンクも貼りなおしていただき、頭が下がる思いです。
お礼をしてもしきれません。手を合わせて拝みたいくらいです。
いただいたコメント、本当に勉強になりました。以前、付近で火事があったことも分かるものなんですね。びっくりです。
おっしゃるとおり、B棟のほうが間取りが魅力的ですよね。でも、最上階角部屋はC棟の308だけなんです。それと、管理会社に聞いて色々分かったのですが、C棟307は既に入居済みで、募集広告は間違いだそうです。それと、C棟は楽器不可、ペット不可になっているそうです。他の棟は管理会社が違うようで、楽器可、ペット可になっているものもあるそうです。
家賃に関するなぞも解けました。オーナーさんがずっと家賃を下げることに同意しておらず、その結果借り手がなかなかつかず空き室もかなり多いそうで、2年ぐらい前から管理を任されているA社が、家賃を適正価格にしてリフォームもするように2年も交渉を続けて、ようやくオーナーさんが同意してくれたそうです。
ということで、家賃がぐっと下がって、しかもリフォームされた直後の部屋が募集に出されたということらしいです。隣住戸との界壁についてもリフォーム会社に聞いてくれたようで、おそらくGL工法だろうと言われたそうです。質問したことには全て正直に回答してくれました。返信も早かったですし。

近いうちに内覧に行ってきます。

この度は本当にお世話になりました。
ありがとうございました！（ｘ１００）

お礼日時：2019/08/17 13:07