新築一戸建ての登記での質問です。

住宅ローンを組む場合で質問です。

4000万の家で3000万支払って残りを住宅ローンにする場合です。

下記の１２は不動産登記は住宅メーカーが指定した司法書士しかできないのでしょうか？
自分の知人とか、自分での登記はできませんか？
３抵当権の設定は銀行が指定した司法書士が行うというのはわかります。

１、表題登記
２、所有権登記
３、抵当権登記

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/12/19 01:39

法律上はそんな制限はありません。

ご自身で行うことも可能です。
ただし，ご自身でその登記を行うこととした場合，住宅メーカや銀行との契約条項（登記はメーカ等の指定した司法書士等に担当させるという条項が盛り込まれていることがあります）に違反する可能性があります。住宅メーカとの関係はなんとかなっても，銀行との関係では希望日に融資を受けられなくなる可能性もなきにしもあらずです。

まず，1は表示に関する登記なので，司法書士ではなく土地家屋調査士が担当します。
もしも表題登記の請求書が司法書士から出てきたならば，「これは土地家屋調査士法3条違反（土地家屋調査士法73条1項該当）であり，かつ司法書士法2条違反になるのではないのか。法務局に相談する」とでも言えば，司法書士側があわててあいさつに来ると思います。

この表題登記はご自身でできないこともありませんが，登記申請に添付すべき図面は不動産登記事務取扱手続準則（法務省民事局長通達）に準したがって作成する必要があり，そのような図面の作成・提出ができるかという問題にぶち当たります。それに，建物の種類と構造によっては，種類・構造別の床面積の内訳証明書を作成する必要がある場合もあります。そのようなことは可能でしょうか？
また，抵当権の設定契約書には，抵当物件の表示としてその建物の不動産登記と一致した記載をすることになります。土地家屋調査士等が申請したものであればほぼ申請どおりの登記になるので，表題登記の完了前に契約書の調印を済ませてしまうことがあるのですが，一般人真正の場合には表題登記の完了を待って契約書の作成をすることになるので，その分スケジュールに遅れが生じることがあります。建築確認と登記とでは，その算出方法の違いから床面積に差が生じることがあり，そのような場合に銀行は，土地家屋調査士からその理由を記載した文書を提出してもらうことがあるのですが，一般人申請ではそのような文書が作成できません。それでは融資条件が整わないとして，住宅ローンの実行をしてもらえなくなる可能性があります。

2については，3と同時に登記申請をするのが普通なので，銀行指定の司法書士が担当するのが普通ではないかと思いますが，ただこのあたりの登記費用の負担はローンの債務者が負うことになるため，債務者側から銀行に「自分の知り合いの司法書士に依頼すると安くできるので，そちらに頼みたい」とでも言えば，知り合いの司法書士にやってもらうようにすることができることが比較的多いです。
ただ，それを司法書士以外の人がすることについては，銀行は首を縦に振らないのではないかと思います。銀行は，融資実行日に，登記申請の受領証を司法書士から提出してもらって融資の進捗管理をしていますので，それができない場合には融資実行をしてくれない可能性があります。抵当権設定の登記が終わった後の登記簿謄本の確認をもってようやく融資実行をすることになるかもしれませんが，登記が終わるのは申請から数週間後という法務局もあります。そうなると住宅メーカへの支払いが所定の期日に行われないことになるので，建築主がペナルティを支払うことになるかもしれません。

住宅ローンを利用する予定であるならば，指定された土地家屋調査士，司法書士を利用するほうがスムーズに手続きを進めることができると思います。

No.5 回答者： とある不動産屋 回答日時： 2019/12/21 01:26

建売を買うのか、自分で建てるかによります。

建売の場合は基本的に売主不動産屋の指定司法書士縛りになります。
自分で建てた場合、２番は自分で選べることが多いです。

あなたが司法書士でないなら自力は無理ですね
決済日にあなたの名義になった家に抵当をつけたいので

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
住宅会社の回答となりますが、正しいのでしょうか？

こちらは新築の注文住宅です。
引き渡しが2月末
残金をメーカー指定の銀行で住宅ローンを組むと、１，２はメーカー指定の司法書士が
行います。
３、銀行指定の司法書士が行います。

残金をこちらが選んだ銀行で住宅ローンを組むと、１，２は残金が支払い後じゃないと出来ません。
だから銀行指定の司法書士が、１２３を行います。

なので、自分では出来ないという事になるのですが残金払わないと表題登記に必要な書類がもらえません。

お礼日時：2019/12/24 08:50

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2019/12/18 19:38

同時に実行しないと1番抵当権を第三者にされる可能性があるので銀行は同意しない。

抵当権云々より、あなたが依頼した司法書士とグルになれば、即第三者への転売の可能ということになります。
まあ、司法書士からキックバクの可能性もありますね。

自己資金100%なら自由です、うちは表題登記してません。

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/12/18 13:13

１と２に関しては、住宅メーカーから、登記に必要な書類を貰えるなら、知り合いの司法書士に頼んでも良いし、自分で遣っても構いません。

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2019/12/18 13:09

１～３のどれでも、誰でも出来ます

銀行やメーカー指定でないと出来ない、という事はありません
私は自分でやりました（当時それ関係の職場だった）
銀行や住宅会社に要望を出してみて下さい