法外な借地更新料

20年ごとに借地の更新になりますが、何の根拠で更新料を定めてるのか慣習性が強いとはいえなぜいまだに法外な金額がまかり通ってるのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2020/01/09 17:36

質問者様のお手許に契約書があるのであれば、そこに記載されている金額が更新料の根拠になります。

また、更新料の上限額についての裁判上の見解は未だ出ていない状況です。

借家の場合ですが、１年更新の賃貸契約の更新料２か月分について「違法とまでは言えない」旨の見解は出ていますね。消費者契約法上の無効を訴えた裁判であったと記憶しています。１年間で授受される金額の1/6が更新料として違法と言えないのであれば、２０年契約の借地で更新料が3～４年分の地代に相当する金額でも「法外」とは言えないでしょうね。

判例で言うと、「更新の際は更新料を支払うものとする」程度の文言では地主側不利の判決になり「更新料は直近地代の〇か月分相当額とする」とか「更新料は更新日の属する年度の固定資産税評価額の〇％とする」などの具体的金額を契約書に記載されている場合には借地人側不利の判決になるようです。

仮に、お手許の契約書に更新料算定の具体的な数字が無く、近所の借地人からの情報で「どうやら更新料は〇〇万円になりそうだ」と考えられている程度であれば、地主または不動産会社にその点を突いてみるのも手でしょうね。
私の実家の更新時に、更新契約書に更新料算定根拠および契約期間内における名義書き換えや建物建替えについての費用明細を記述しない限り更新契約は締結しないという主張をして更新契約（合意更新）をしてません。

私の実家の場合は、建替える計画も誰かに売ってしまう予定も無いので腰を据えて交渉していますが、もし、質問者様が20年以内にその家を建て替えたり誰かに売却する予定があるのであれば、その時に思わぬ費用負担が無いように更新料支払いに絡めて交渉する事も
可能では無いでしょうか？

No.2 回答者： tanzou2 回答日時： 2020/01/09 16:15

20年ごとに借地の更新になりますが、何の根拠で

更新料を定めてるのか
　↑
物価などの諸条件が違ってくるからです。
ラーメン２０円なんて時代に決めた
賃料が今でも通用すべきか、疑問な訳です。




慣習性が強いとはいえなぜいまだに法外な金額が
まかり通ってるのでしょうか？
　↑
更新料のことですか。

土地賃貸借契約の更新料支払い義務については、
法律上借主に支払い義務はありません。

ただし、更新料の合意がある場合、およびその地方に更新料支払いの
慣習がある場合は支払い義務があるとみなされるのが一般的です。

金額については双方が話し合って決めるのが
原則ですが、それが出来なければ
裁判所で決めてもらいます。



それとも賃料のことでしょうか。
借地借家法に規定があります。

第十一条　

地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、
土地に対する租税その他の公課の増減により、
土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。


２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、
既に支払った額に不足があるときは、
その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を
付してこれを支払わなければならない。


３　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、
既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、
その超過額に年一割の割合による受領の時からの
利息を付してこれを返還しなければならない。

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2020/01/09 13:08

契約書をちゃんと読まないからでしょうね