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土地の時効取得について、登記書き換えが行われておらず実際の所有者が国内外合わせて100人以上。このような場合、どのようにして時効取得できますか?

家の敷地内に祖父の時代から他人の土地(当時口約束でもらったらしい。登記は切り替えていない。子孫は100人以上らしい。)があります。大規模な工事で補助金を貰う時に登記簿を出すのですがその所有者不明の土地がネックになり毎回困っています。

昔、父がある弁護士に相談すると時効取得の法律はあるが、事実上時効取得は無理だと言われ取得も売却もできず困ったことがあります。
時効取得はどのようにしてすればいいでしょうか?

A 回答 (4件)

「事実上、無理」と言うのは、被告を100人以上として(子や孫の、そのまた子や孫がいるなら数百人となりかねない。

)確定する必要があり、戸籍簿謄本等で証拠も必要なので「大変だ」と言うことです。でも、お金と時間は必要ですが、できますヨ。
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その弁護士と同じ意見です。

事実上時効取得は難しいと思います。

時効には,当事者による援用が必要です(民法145条)。取得時効の援用の受諾は権利の処分に当たるので,共有者の一部に援用の意思表示をするだけでは足りず,共有者全員に援用の意思表示をする必要があります。共有者が100人以上いるなら,その100人以上の全員に対して取得時効の援用の意思表示をしなければならないということです。

ただ,不動産の得喪に関する第三者対抗要件(自分が所有者だと主張できる根拠)は登記です(民法177条)。相続の場合はちょっと特殊で,戸籍という公簿により権利の承継を確認する手段がありはするのですが,そもそもの「当時口約束でもらったらしい」が相続ではない以上,やはり登記をしない限りは所有権の第三者対抗要件を備えていませんから,その子孫の100人以上をしてにすることなく,登記名義人の相続人(これもどこに何人いるかは調べてみないとわかりませんけど)を相手に時効援用をすれば足りるはずです(その「口約束であげた」本人が祖父であった場合を除きますが,ただそれは「口約束でもらった」という権利を主張する側に立証責任がありますので,それは現時点では考慮しなくてもかまわないものと思います)。

ですが,祖父の代から登記が放置されている登記名義人の相続人を探し出すのは非常に困難です。登記は住所と氏名で個人を特定しているのに対して,相続関係を調べるための戸籍は,本籍と筆頭者(または戸主)で作られています。古い登記では,本籍と住所が一致している人が多かったせいかその情報により戸籍を特定できたりもするのですが,それができるという保証はありません。かつ,戸籍謄本類の取得は利害関係人に限られていますが,それを必要とするあなたにその利害関係があることを証明できない限りは,登記名義人の戸籍謄本類を取得することもできません。弁護士に依頼してもそれは同じです(弁護士はあなたの代理人にすぎないため,あなたに利害関係がないのであれば弁護士にもどうしようもできないのです)。
また,困ったことに,古い戸籍は廃棄されていたり,震災や戦災で焼失していたりして取得できなくなっているものがあったりします。その部分については不在者財産管理人の選任申立てをする必要があったりすることもあるのですが,それでもなお解決できないこともあります。
その手間やコストを考えると,困難だと言わざるを得なくなってしまうのです。

ただ,それでもやってみたい(多額のコストは承知のうち)というのであれば,その先まで動いてくれる弁護士はいるかもしれません。相談だけで終わる案件にはさほど熱心に対応してくれない(特に無料法律相談ではその傾向があります)弁護士であっても,依頼をするということであればそれなりに動いてくれるかもしれません。
あなた自身が,依頼を前提とした相談を弁護士にしてみるしかないのではないでしょうか。
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時効取得できるためには、次の条件を


総て満たす必要があります。

1,土地・不動産の占有を一定期間継続していること
 善意無過失であれば10年、そうでなければ20年。

2,所有する意思を持って所有していること 
 所有の意思があるかどうかは、占有をすることになった原因や
 自分のモノとして税金を払っているとかの
 経緯を考慮したうえで客観的に判断されます。
 心で信じているだけではだめです。
 弁護士も、こういうのがあるので困難だと 
 したのでしょう。

3,平穏かつ公然と占有すること





どのようにして時効取得できますか?
 ↑
以上の条件を総て満たせば時効取得
出来ます。

ただ、登記を得るとなるとかなり
問題があります。

登記名義人の相続人全員が登記義務者となりますので、
相続人全員の協力が無くては、あなた名義にするための時効取得によ
る所有権移転登記をすることができません。

しかし、登記手続を命ずる確定判決を取得し、
当該判決書を添付すれば、あなたは単独で
時効取得による移転登記をすることが可能です。
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土地の所有権登記名義人、登記名義人が死亡していれば、その相続人全員を相手取って、所有権移転登記手続を求める民事訴訟を提起するしかありません。

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