「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

地主さんに地代の値下げを何度もお願いしてして来ました。
値下げの返答の代わりに取り合えず支払える額を
支払ってくれとのことで、月15万円のところ10万円を
内金として支払い続け15年が経過しております。
最近、地主が土地の譲渡を考えていると聞きました。
借地契約の際に1,000万円を超える敷金を預けていますが
土地売買の際には毎月5万円年間60万円の差額の15年分が敷金と
相殺されるのでしょうか?
15年の間、一度も差額の催促はありませんでした。
値下げを認めたことになるのでしょうか?

質問者からの補足コメント

  • うーん・・・

    具体的で解りやすいご回答を有難うございます。
    30坪の借地上に鉄筋コンクリート造のテナントビルを建てて32年経過しております。
    現在、月額10万円でもキツイと思うので更に値下げのお願いをしています。
    3年ほど前に地主が終活で譲渡する意向があると伝えられました。
    隣接する土地はその時期に売買が成立していることを土地を購入した人から聞きました。
    整理するのに時間がかかると言われてはいます。
    預けている正確な敷金は1,400万円です。
    土地の売買の場合その敷金が戻ってこなくても良いと不動産業者には伝えました。
    借地権割合は60%で路線価格は73,600円です。
    隣接する土地の売買は坪20万円位のようですので私が借りている土地30坪では600万円で
    借地権価格を考慮した場合、戻ってくる計算もあり得るので
    地主サイドでは時間稼ぎしているのかなと考えてしまいます。

    No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/03/27 12:06
  • うーん・・・

    ご回答ありがとうございます。
    他の方の補足に書いてありますが、必ずしも法律的に進めようと考えているわけではありません。
    敷金が戻って来なくても良いと言ってあります、実勢価格や借地権割合などを考慮した価格より
    高くても今迄お世話になったので地主に感謝しそれで良しとしています。
    時効にならない差額も問題にはしておりません。

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/03/27 12:13
  • うれしい

    ご回答ありがとうございます。
    繁華街の30坪で狭いですよ。
    一度も不足分を請求されたことが無いので
    認めたとみなされるかもしれないですね。
    5年の時効とかもあるようで、かならずしも
    地主側が全額分の差額を請求することもなさそうですね。

    No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/03/27 12:32
  • うーん・・・

    ご回答ありがとうございます。
    時効にあたらないとは、もう少しう詳しく解説をお願い致します。

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/03/27 12:41
  • どう思う?

    ご回答ありがとうございます。わたしの説明に不足がありすみません。
    地主が土地の譲渡を考えているのは第三者にではなく、私に対してです。
    隣接する土地は3年ほど前に売買が成立しております。
    地主には他の物件があるため不動産会社が少し時間を下さいとのことでした。
    地主とストレートに交渉できればいいのですが、遠方に住んでいるため
    同じ町に住んでいる弟を通じて交渉なのですが、値引きに関しては
    姉の不利になることは連絡したくないと相談に乗ってくれません。
    何度も伺っていると不動産会社に丸投げです。不動産会社・弟と
    ツークッションあるため中々前へ進めないのです。
    昔ながらの殿様商売感覚の弟で残念な思いしています。
    今の地価相場なら敷金で充分おつりが来るのですが、少しでもお金が欲しいのでしょう。
    それでずるずると先延ばししているような感じがします。

    No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/03/29 14:55

A 回答 (5件)

契約書の内容にもよりますが・・。



まず地主側には、請求根拠があると言える状態ではあります。
「差額5万円×12か月×15年=900万円(+金利)」の満額が敷金から差し引かれたら、ほぼ敷金が返金されないことになりますが、全く未請求であれば、地代家賃にも消滅時効がありますので、法律的に争えば、その心配はなさそうです。
とは言え、やはり契約内容などによっては、地主側の主張が一部は認められる可能性も、無いとは言えません。
具体的には、5年分くらいの請求は認められる可能性はあると思います。

一方、「契約は口頭でも有効」と言う建前ではあります。
従い、地主の「取り合えず支払える額を支払ってくれ」と言う言葉は、「値下げ契約の成立」と解釈することは出来ます。
その上で、15年間も10万円の支払いで容認され続け、その間、差額の請求も無かったとすれば、口頭契約の有効性を示す事実とか、「黙示の合意も成立している」と言う主張は可能でしょうね。
この主張が認められたら、敷金は満額返金されます。

もし地主側が、一方的に敷金から差額を徴収した場合は、裁判や調停の手続きを行うことで、敷金の満額か、相当額の返金が受けられる可能性が高いです。
弁護士を立ててでも、手続きする価値はあるでしょう。

ただ、やや質問者さんには失礼な表現ですが、法律論を無視すれば、上述の通り900万円強を踏み倒そうと言う話でもありますし。
弁護士を立てて裁判すると、それなりの費用(100~200万円?)にはなってしまうし、時間や手間も要しますので・・。
一度、弁護士相談でもした上で、地主側の主張が認められる可能性がある場合、質問者さん側が容認できる範囲で示談してしまうのも、一つの手かとは思います。
部分敗訴の可能性や、弁護士費用を考えると、200万円前後での示談なら、妥当な範囲かも?

なお、弁護士も商売で、勝てそうな裁判なら、係争を進めてくる可能性は否定できませんので、弁護士相談も地主側の主張が認められる可能性に絞って相談するとか、複数の弁護士相談をした方が良いかも知れません。
この回答への補足あり
    • good
    • 0
この回答へのお礼

有難うございまいた。
お礼が大変遅くなりました。
今回のコロナ禍で対応に気を取られておりました。

請求の時効、黙示の合意 は大きな安心の材料となりました。
まだまだ問題は山積しておりますが一つ一つ乗り越えて
いく所存です。
差額を踏み倒す考えはなく、底地買受を打診されておりますので
底地の金額と未払い分が敷金で賄えれば充分だと考えております。
現在、その程度までの敷金を預けております。

ただ最近地主の不動産業者が無理難題と思えるような
申し出で閉口しているんです。

お礼日時:2020/06/18 13:44

>最近、地主が土地の譲渡を考えていると聞きました。


この点で不安が募ったのだろうな、と想像しています。

先ず、地主の底地売買を考えます。
地主は、借地人である質問者様の同意なしに自由に底地を売る事が出来ます。但し、土地賃貸借契約の貸主の地位の移転については、所有権移転と分けて考える必要になります。所有権移転により賃貸借契約が解除無効になると借主側のリスクが大きくなる為、借地借家法が制定されました。
底地が売買されたとして、賃貸借契約の貸主の地位の移転については借地人である質問者様に対しては事後の通知では不十分であり、同意を得ていた方が無難です。売買契約について宅建業者が仲介しているのであれば、この点を疎かにすることは有り得ないでしょう。
そこで、『同意』について考えると、従前交わされた契約内容をそのまま継承することが通常であり、場合によっては借主有利となる条項になることもあるでしょう(例えば契約期間を同意のあった日を起算日として、更新料の支払い日を先延ばしにする等)。地主変更により貸主有利な条項に変更するのでは借主が同意しません。

質問文の中に、地代引下げに伴う敷金償却についてご心配されているようですが、従前の契約書には預け入れ敷金額の記載があるのですから、どういった先に土地の賃貸借契約の貸主の地位が移転されたとしても、その敷金の返還義務はそのまま継承されることになります。不足地代充当分として敷金額の変更がある文書ならば、押印しない事です。

建物はまだまだ使用に耐える年数ですから、底地購入者は借地契約を解除して新たな土地利用を考えるよりも、地代収入で安定収益を考えるのではないかと思います。すると、売買価格もそうですが、今後の地代収入がどの程度になるかが関心事ではないかと思います。すると、今後の地代が本来の月額15万円がベースになるのか現行の10万円がベースになるのかが大きいのではないかと思います。
私が仲介業者の立場であるならば、賃貸契約書上も地代月額10万円(又はそれ以下)にする代わりに何らかの条件(貸主有利になり得る条項)を提案するかも知れません。又は、質問者様に底地買取を打診するでしょうね。
この回答への補足あり
    • good
    • 0

なりません


相殺は可能です
地主は未収債権を放棄したりなんかしていませんし時効にも該当しません
この回答への補足あり
    • good
    • 1

少なくとも5年以上前の地代については、一度も請求がないため時効が成立しますから、地主は差額を請求はできません。


ですが、土地売買に時効にならない地代の差額が相殺されるかはわからないです。
この回答への補足あり
    • good
    • 0

うちの地代は年10万ぐらいだったかな?


広いと高いですね。最初にそういう契約で借りてしまったなら仕方ないのかもしれませんが、あまりに高額な場合は公序良俗に反するとして訴訟も可能でしょう。しかし、何もしないで払ってるという時点で、その金額を認めたと見なされると思います。
ただ、10万に減額して払っているので、そちらが契約金額だと主張する事もできると思います。相手が認めればいいですが、拒否された場合は裁判等しかないでしょう。
この回答への補足あり
    • good
    • 0

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング