実家の相続後の売却時の税金特例

母が亡くなったら、実家（父死亡時土地は母相続、家屋(築40年)は兄相続）の相続後に売却して現金化して3人兄弟で分けようと考えています。
現在、実家に、母、兄、私が３人で居住（5年以上）
相続税と譲渡益特別控除(兄と私の２人分6,000万としたい、可能or不可能？)使う場合
以下のどのパターンが良いのでしょうか？
①兄弟3人が相続して、3人共有名義で登記
②兄弟3人が相続して、３分筆してそれぞれ登記
③兄と私２人が相続して、２人共有名義で登記
④兄と私２人が相続して、２分筆してそれぞれ登記
⑤兄一人で相続して、登記

見当違いかもしれませんが、どなたか教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/04/26 09:55

2番目の回答者です。

まず・・・

相続人が3人なら、お母様お亡くなり後、遺産分割協議書を作成すると思う。この場合、通常は司法書士に頼む。
今から司法書士を探し、その人に相談するのが一番いい。（当然、金はかかるけど・・・）

とりあえず。できる範囲でのアドバイス。

＞3人で相続しないと、贈与になるんですね。

きちんとした法律の手続きを踏まずに多額の金のやり取りをすると、贈与になりばれたら贈与税が発生する。
例えば、　代償分割　という手段もある。一人が不動産すべてを相続する代わり、他の二人に代わりの金を払う。
遺産分割協議書にその旨、記載しておけば贈与税は発生しない（当然、3人とも相続税は発生する。）

＞3人で3等分相続して登記して、それぞれが売却する(しない人もあり)

土地を売却するなら、まとめて売却したほうがいいよ。

＞その時同居していた兄と私しは譲渡益の特別控除がそれぞれ条件が合えば使えるってことですかね。

居住していた不動産の売却なら、条件が合えば、3000万円の控除が使える。
兄と質問者さんが相続し、6000万円の控除をつかい、売却にともなう税金をできる限り減らす。残りの一人には兄と質問者さんから、代償分割のお金を払う。
これが一番のような気がするが、専門家である司法書士に確認したほうがいい。（ごめん。俺は司法書士ではないので・・・）

この回答へのお礼

モヤモヤが解消されましたありがとうございます。大きな流れわかりました。今後兄弟と話し合い適宜専門家に聞いて行くつもりです。

お礼日時：2020/04/26 17:20

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/04/25 21:28

なんか大きな勘違いをしていない？？？

＞相続税と譲渡益特別控除(兄と私の２人分6,000万としたい、可能or不可能？)使う場合
以下のどのパターンが良いのでしょうか？

税金を減らす話をしているが、そもそも大事なのは、実家の売却益はいったい誰のものになるの？？？
それを最初に決めてから、税金を減らす手段を考えるんだよ。

＞①兄弟3人が相続して、3人共有名義で登記
＞②兄弟3人が相続して、３分筆してそれぞれ登記

登記後、売却すると売却益は3人にはいる。3人が税金を払う。

＞③兄と私２人が相続して、２人共有名義で登記
＞④兄と私２人が相続して、２分筆してそれぞれ登記

登記後、売却すると売却益は2人にはいる。2人が税金を払う。
もう一人は売却益をもらえない。

＞⑤兄一人で相続して、登記

登記後、売却すると売却益は兄にはいる。兄が税金を払う。
もう2人は売却益をもらえない。

例えば一人がまとめて相続してそのご兄弟2人に売却益を分けたとしよう。
この場合、ばれたら、一人から他の2人への贈与になり、贈与税が発生する。
（それにそもそも金を得た一人が、その後分けるのを拒むかもしれん。この場合、もめるよ。）

この回答へのお礼

ありがとうございます。知識無くて。。。3人で相続しないと、贈与になるんですね。3人で3等分相続して登記して、それぞれが売却する(しない人もあり)
その時同居していた兄と私しは譲渡益の特別控除がそれぞれ条件が合えば使えるってことですかね。教えて頂けるとありがたいのですが。

お礼日時：2020/04/25 21:49

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2020/04/25 21:03

直接の回答にはなりません、気に入らなければスルーで。

　　
以下参考までに。
共同名義というのは、代が変わるとほとんど揉めます。
この時点できっちりと分けた方がよい。
　
お母様の年齢は？
そこそこの年齢であれば、お母様が亡くなったとき、再び相続登記が発生します。
これは相続税が掛からない場合は、お母様は相続せず兄弟で相続した方がよい。
　　
税理士に相談した方が間違いないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。共同名義って何となく面倒な事の先送りですね。税理士に相談の前に方針案を冷静に話し合うのがよいかと思っていて、兄弟が最終的に平等になる方法探してました。

お礼日時：2020/04/25 22:00