住宅ロ－ン控除について

はじめましてm(__)m私は、×１の子持ちです。現在、彼がいます。来年、子供の学校とともに、彼と入籍をしようと思っています。そこで、住む家を購入することにしました。まずは、土地を購入することになり、（仲介業者からの紹介）一般媒介契約をしました。売り主の方に手付金も支払いましたが、銀行側へのロ－ン申し込みをしたら、仲介業者から『決済日までに入籍をして住所を移転してください。』と言われました。私達は、これからその土地に家を建築しますが、家のロ－ンは住宅公庫ロ－ンを使用するつもりでしたので、家が建つまでに入籍すればいいのだと思っていました。それは仲介業者の方にも言ってありました。突然、入籍を言われても、会社や学校の手前、できません。ちなみに、家を来年３月頃の予定でした。
そこで、銀行へ収入合算の申し込みを一旦、取りやめて、彼だけで土地の購入申し込みをすることになりました。８月１３日には銀行に申し込みますが、建築物のロ－ンを私　一人でロ－ンすることになります。この場合・・・彼は、住宅ロ－ン控除は。受けられないのでしょうか？
税務署では、土地だけでは受けられませんが、建築物に入居すればいいと言ってたらしいのですが、ロ－ンが土地と家の名義が分かれてしまっていてもいいのでしょか？　　土地は彼のみ　　建築物は、私のみ　です。
それは、ロ－ンとして収入合算で申し込むより得？なのでしょうか？それとも、本当はどちらも一緒にロ－ンを組んだほうがいいのでしょうか？
銀行によっても、ロ－ンの必要事項はかわるのでしょうか？
どうか早急にお教えください。m(__)m　宜しくお願いします。

No.9 ベストアンサー 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/12 11:57

お待たせしました。

参考になるサイトを探してみました。
下記のサイトをご覧ください。
一部、重複した情報が有るかもしれませんが。

住宅ローン金利一覧(銀行) 2001年 8月 現在
http://www.sofia.ne.jp/compare/house_a01.html

h住宅ローン金利一覧　　優遇金利の有無が判ります。ttp://www.sofia.ne.jp/compare/house_a01.html

自分に合った返済方法で賢いローンを組む
http://www.isize.com/money/juutaku/index.html

おもな民間融資のパターン
http://www.isize.com/money/juutaku/index.html
　
住宅購入可能額シミュレータ　
http://www.isize.com/money/index.html

ローン返済額シュミレーション
http://www.isize.com/money/index.html

条件に合うローンを探す
http://www.eloan.co.jp/home/index.html

大抵の銀行は、給与振り込み・公共料金の引き落としなどが有ると、金利の優遇を受けられます(一部無い銀行も有ります)が、下記はその一例です。

東海銀行金利優遇
http://www.csweb.co.jp/TBK/goaikoyuuguu/jyoken.htm

それから、土地の売買契約ですが、「銀行のローンが借りられない場合は、解約手数料無しで無条件で解約できる」という、条項が入っていますか。
これが入っていないと、ローンガ借りられなくて、解約する場合でも、解約手数料を取られて大変なことになります。
契約書を確認してください。
入っていない場合は、業者に交渉してください。　　
これは、建物の契約の場合も、同様です。

大変でしょうが、一大事業ですから、頑張ってください。

なにかありましたら、いつでもどうぞ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。m(__)m
まずは、土地の購入手続きで、『白紙条件』ロ－ンが組めない場合に・・・
というのに、してあります。
でも、どの銀行にするかということは明記せず、都市銀行の中から・・・と記載しました。ロ－ンが通らない場合は、平気だとおもいます。(^^)

では、早速(^o^)丿教えて頂いたところへ、サイトしてみます。
頑張ります。
では、また、ここへ報告を載せたいと思いますので、
時間がありましたら、見てください。
これから、父へ現状報告するところです。(~_~;)
本当に、ありがとうございました。<m(__)m>

お礼日時：2001/08/12 21:00

No.8 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/12 00:15

>銀行にも詳しいですか？

>まだ、悩んでおります。
>１４日に仲介業者に答えることになっています。
>どこか参考になるサイトは、ありますか？
>もし、ご存知でしたら、お教えてください。m(__)m

お役に立てて良かったです。
ところで、参考になるサイトとは、どのような内容でしょうか?
お知らせいただけば、判る範囲で調べます・・・。

この回答へのお礼

早速のお答え、ありがとうございます。
現在、銀行のホ－ムペ－ジなど見ていました・・・(^_^;)

知りたい内容は＊＊＊＊＊
・金利
・銀行による優遇特例・・・たとえば、給料振込み先に指定すると、0.5％引きなど
　　　　　　　　　　　　　でも、一人の収入が400万ないので、なかなか難しい。

どこの銀行が一番いいのか、全然　情報網をもっていません。(;_;)
私達の回りは、マンション購入で、住宅公庫ロ－ン一本の人たちが多く。。。
土地先行取得で、銀行しか借りられない場合の人がいません。
私たちも、つい最近まで、公庫一本しか考えていませんでした。
銀行が、いまいち　わかりません。(?_?)
お力を、お貸しください。m(__)m

お礼日時：2001/08/12 01:02

No.7 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/11 22:39

生命保険料控除と年金保険料控除は、各々次のように計算します。

年間正味払込保険料が 　　　　　　
25,000円以下のとき 　　　　全額
25,000円を超え50,000円以下のとき （正味払込保険料×１／２）＋12,500円
50,000円を超え100,000円以下のとき （正味払込保険料×１／４）＋25,000円
100,000円を超えるとき 　一律　　50,000円
したがって、生命保険料控除と年金保険料控除の両方を合わせて10万円が最高額です。


住宅ローン減税ですが。
(源泉徴収額というのは、減税の戻りを引いた後なので、戻り額は、この場合は関係ありません。)
貴方の場合、源泉徴収税額　70．000円で、年収は、380万円 とした場合、建物の公庫ロ－ンを1200万円として、ローン減税額は12万円となり、12－7＝5　5万円だけ控除額が余ってしまい、無駄になります。

これが10年間です。ただ、借り入れが少しづつ減ったとして、40万円くらいの無駄になります。

これを、建物のローンを二人で600万づつとした場合、貴方はローン控除が６万円で、満額の控除が出来て無駄はありません。

彼は、源泉徴収税額105，000円で、年収は、360万円とすると、ローン減税が6万円で、彼も金額の控除が出来ます。
ローン減税だけを考えると、やはり入籍する方が有利です。

ここで考えた方法が有ります。
来年、入籍後は貴方のお子さんの扶養控除を彼の方にすると、貴方の税金が76．000円増えて、彼の税金が76．000円減ります。（扶養控除額は一人38万円で、税率が10％です）
そうなると、貴方の税金が14万6千円となり、ローン減税は12万円なので、満額控除できます。
これだと、今すぐに入籍しなくても済みますね。

不明な点は、又、書いてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
すごく、親切なお答えに、彼が感激しております。(^_^)
わかりやすくて、前進した思いになりました。
ｋｙａｅｚａｗａさんは、銀行にも詳しいですか？
まだ、悩んでおります。
１４日に仲介業者に答えることになっています。
どこか参考になるサイトは、ありますか？
もし、ご存知でしたら、お教えてください。m(__)m

お礼日時：2001/08/11 23:58

No.6 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/11 11:05

>住宅（建築物）ロ－ンは私でも、ほんの一部、彼が頭金として名義を名乗ることはできるのでしょうか？

彼が負担した割合で、建物を共有名義で登記は出来ます。

>できたとして、現実ロ－ンは土地代の銀行ロ－ンだけです。 やはり、それだけでは、土地にかかったロ－ン代は控除に値しないのでしょうか？

残念ですが、ローンの対象が建物でないと、適用にはなりません。

前回の回答でも書きましたが、建物部分のローンを二人で借りても、一人で借りても、ローン減税の合計は同じ金額になります。
仮に2000万円借りる場合に、彼が1000万円、貴女が1000万円借りた場合、各々の減税額は10万円で、一人で2000万円借りても、減税は20万円で、結果的には同額です。
貴女の所得税が20万円以上なら、全額が控除できて、減税枠をフルに利用できます。
この点は、どうなのでしょうか。

住宅減税の説明は、下記のページに有りますから、参考にしてください。

新住宅ローン減税制度の創設http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei5/zes5_ …

参考URL：http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei5/zes5_ …

この回答へのお礼

減税がいまいち、計算できません。たとえば、私は生命保険料控除を１０万円にする為に、個人年金にも加入しています。
彼は、生命保険しか加入していないので、5万円だけ生命保険料控除です。
そこで、私の場合・・・その１０万円がどんな計算方式で控除されているかを理解していません。　
それから、土地の銀行ロ－ンを１７００万円（頭金５００万別）土地２２００万円
　　　　　建物の公庫ロ－ンを１２００万円（頭金５００万別）建物１７００万円
の予定です。
彼が、源泉徴収税額１０５，０００円で、還付金が、１７，０００円
年収は、３６０万円
私は、源泉徴収税額　７０，０００円で、還付金が、３３，０００円
年収は、３８０万円
現在は子供が２人いるので、
（今後、彼の世帯にはいるので・・・どうなるのか計算できませんが・・・）
扶養者手当てが、私は会社から出ています。
計算するのは、どのようにするのでしょうか？
今日、住宅屋さんに、やはり入籍することが、一番いいと思うと言われました。
会社のために、せっかくの、住宅ロ－ン控除が受けられないのは、
もったいないと・・・。あと２日間・・・悩んでみることに、しています。
回答を、何回もありがとうございます。m(__)m

　　　

お礼日時：2001/08/11 18:36

No.5 回答者： kuuchan01 回答日時： 2001/08/10 15:42

まずは、土地が彼のローンで建物のローンが貴方と言うケースですが、彼は、住宅取得等特別控除が適用されません。

（土地だけでは、出来ない）
建物の借入金等がないと、対象にならないのです。

出来ればどちらのローンもお二人の名義にした方がいいと思いますよ。

どうしてもダメなら建物の借入金を二人の名義にすると、彼の土地のローン分も
特別控除の対象になりますので、その方法がいいと思いま。

税務署での、居住すれば土地のローン分だけ特別控除できると言うのは、ウソですね。

下のＨＰで、いろいろ調べられますので、のぞいて見てください。
（国税庁のタックスアンサー）

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/

この回答へのお礼

銀行ロ－ンを彼だけで、借りると・・・もう彼は住宅金融公庫ロ－ンをする
収入がないと思えます。
仲介業者は相談にならなかったとので、家を建ててもらう所に相談してみますが・・・多分むりです。
住宅（建築物）ロ－ンは私でも、ほんの一部、彼が頭金として名義を名乗ることはできるのでしょうか？できたとして、現実ロ－ンは土地代の銀行ロ－ンだけです。
やはり、それだけでは、土地にかかったロ－ン代は控除に値しないのでしょうか？
できるだけ、損のないように頑張ってみます。
ありがとうございました。m(__)m

お礼日時：2001/08/11 00:04

No.4 回答者： okamur85 回答日時： 2001/08/10 15:28

１）前の方が回答しているように建物が切り離されてしまうと、やはり彼は控除を受けられないことになります。

遠い将来ですが、その住宅を売却するときでも、土地と建物を共有名義の方が有利です。
相続でも同様です。
２）仲介業者や、銀行の貸付担当者は、こうしたことはよく知っているはずです。
高額な買い物や、ローンを組むのですから、こういった人を利用しない手はありません。
それが教えられないのなら、その業種として勉強不足としか思えません。
遠慮せず、何かうまい方法がないかよく話し合うことが必要ではないでしょうか？
３）彼との話し合いも必要です。こうした知識は、彼の同僚からも手にすることは出来るのではないでしょうか？
あるいは、あなたや彼の勤務先の総務課なども相談にのってくれるはずです。
４）土地や建物は一生物です。よく考えて選んでください。文面からだけの想像ですが、仲介業者がなぜ入籍を強要するのか、とてもそれは今は出来ないことを業者に説明した上での結論なのか、まだ話し合っていないことが多いのではないかと思われます。
５）今考えられるのは、ローンを２人で組んで、共有名義で土地を買う。その後、建物をやはり共有名義で購入し、それも、それぞれローンを組む、ということであれば２人とも住宅取得控除を受けられるのでは？と思われます。
（建物購入時には入籍が必要と思われますが、このへんもよく仲介業者などと確認してください。）
なお、ローンはそれぞれの収入額に応じてと言うことになるでしょう。これは、銀行員がよくわかっているはずです。

この回答へのお礼

そうなんです。ふたりで、建築購入時には、入籍する予定で動いていました。
住める家もないのに、住民票を移してください。と言われても・・・不に落ちません。十分に仲介業者には説明したのですが・・・銀行側の保証センタ－がうるさいので、入籍をしてください、と言っています。
仲介業者に銀行の依頼をしているので、10万円事務手数料を支払うわけでしたので、色々私たちの味方になってくれると思っていましたが・・・
あまり、そうでもありませんでした。
まだ、銀行には申し込んでいませんので、私たちで違う銀行に相談してみようと
彼と決めました。会社を休むことがあまりできないので、10万円払ってもいいかと思っていましたが、相談にもならない仲介業者では、意味がありませんでした。
土地の決済日までに、後５週間ほどあります。頑張ってみます。
ありがとうございました。m(__)m

お礼日時：2001/08/10 23:34

No.3 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/10 09:21

やはり、ローン減税は建物が対象ですから今の計画だと、あなた名義の建物だけが減税の対象となります。

ただ、貴女もお勤めのようですから、当然所得税を払っていますね。
その所得税の範囲内のローン減税で、枠を全部使うことになりませんか。

例えば、ローンを2000万円組んだとして、最初の年のローン残高が2000万円として、減税が20万円です（控除の最高限度は25万円です）。
貴女の所得税が20万円以上なら、これで減税枠を全部使うことになります。

そうなると、彼の名義の建物が無くても、ローン減税は有効に全額利用したことになりますが。

なにかありましたら、ご連絡ください。

この回答へのお礼

ロ－ン減税について、もっと詳しく調べてみます。
税金が全額もどるなら、いいなぁ・・・と簡単な事しか考えていませんでした。
なんども、本当にありがとうございました。
頑張ってみます。

お礼日時：2001/08/10 23:22

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/09 23:34

失礼しました、勘違いしていました。

土地についても、適用になります。

参考URLの「2」をご覧ください。

参考URL：http://www.towabank.co.jp/chiikikeizai/46zeitopi …

この回答へのお礼

だいぶ分かってきました。m(__)mありがとうございます。
ただ、駄目なんだということが・・・悲しくて(;_;)
彼は、土地取得にかかる銀行ロ－ンをするので、
住宅公庫ロ－ンの共同名義は、無理だろうと思われ・・・
建物に対してのロ－ンをしていないことになってしまいます。
なにか手はないものでしょうか？

お礼日時：2001/08/10 00:58

No.1 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/08/09 23:00

住宅ローン控除は、建物だけが対象となり、建物も、登記された所有者だけが適用されます。

建物と、土地が別々でも、建物だけが対象です。

従って、あなた名義で登記すれば、ローン控除が出来るのは貴女だけで、ご主人はローン控除の適用が有りません。
そして、貴女がローン控除の対象になっても、ローン控除が出来るのは、納めた所得税の範囲内ですから、貴女に収入が無くて、所得税を納めていなければ、ローン控除額はゼロになります。

建物の資金をご主人も出して、建物を共有名義にすれば、持ち分に応じて、控除が出来ます。
もちろん、ローンを利用していることが前提です。

この回答へのお礼

早急のお答え、ありがとうございます。
なんだか、眠れないほど、悩んでいます。(;_;)
でも、雑誌にはロ－ンの主な条件に、住宅の建物および敷地を取得する為の借りたロ－ンであること。　と、記載してあります。
それは、建築条件付き住宅や、建売を示すのでしょうか？
よかったら、また　教えてください。m(__)m

お礼日時：2001/08/09 23:15