賃貸契約

今年の8月に今住んでいる賃貸マンションの更新があります。
管理会社から今回の更新から連帯保証人（私の場合は親(現役で働いている）です）を保証会社に切り替えてくれと大家さんから要請があったそうです。　すべての賃貸人にお願いしているとのこと従ってほしいとの管理会社からの言われました。（10年近く住んでますが1度も家賃を遅れたりトラブル等は無いです）
保証会社を付けるには年間1万円と家賃が引き落としになるので（今までは管理会社に毎月振り込んでいた）毎月550円かかりますとの事です。
ここで質問ですが
１連帯保証人の件を拒否できるのですか？
２実質年間で16600円の家賃の値上げになるので、これを今払っている家賃から12分割でもいいので減額していただけるのか？
長文ですが不動産関係や法律関係の方居られたら回答お願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/06/05 21:44

不動産会社の宅地建物取引士です。

今年4月1日に民法が改正されました。その結果、賃貸借契約において、個人（法人ではなく）が連帯保証人の場合、極度額（保証を約束する最高額）を賃貸借契約書に明記しなければいけなくなりました。

質問者さんの契約では親（個人）が連帯保証人で、上記の極度額の設定が必要になります。
大家は、多分それを嫌って、保証会社（個人ではなく、法人）に切り替えようとしているんでしょう。

＞１連帯保証人の件を拒否できるのですか？

契約は、契約の甲乙相互の合意のもとに成立します。一応は拒否できますが、親御さんの連帯保証における極度額の設定は拒否できないでしょう。（これを拒否すると、実質的に連帯保証がない状況になる。大家はそれを理由に契約を拒否しかねない。）

＞２実質年間で16600円の家賃の値上げになるので、これを今払っている家賃から12分割でもいいので減額していただけるのか？

大家との交渉ごとになります。大家が受け入れればOKです。

ていうか、親が連帯保証人で、極度額を家賃の24ケ月分に設定してもらったらいかがですか？？？
（質問者さんが、チョンボによりその賃貸住宅で火事でも起こさない限り、24ケ月分の支払い何て発生しませんよ。）

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。専門家のご意見参考にして
交渉してみたいと思います。

お礼日時：2020/06/08 23:03

No.3 回答者： 越智あゆみ 回答日時： 2020/06/05 16:13

もう一つ追加です。

Yahoo知恵袋で、不動産ジャンルで質問すると、専門家が回答してくれる事があります。他サイトの事を書いてしまいましたが、情報収集には色んなサイトを利用されると良いかと。

No.2 回答者： 越智あゆみ 回答日時： 2020/06/05 16:10

ただの素人ですがご参考になるかと。

私も今月更新ですが、更新は従前通り連帯保証人のまま継続になりました。
ただし、新たに賃貸更新契約書を交わして連帯保証人の記名捺印を受ける形です。新たに契約し直しました。
ちなみに連帯保証人の極度額は12ヶ月でした。24ヶ月が最長なので普通に考えると補償額は24ヶ月で設定すれば良いのにと思いましたが、条文の解釈によって24ヶ月と12ヶ月と適正とされる期間が異なる様です。
そのあたりの法の解釈や契約への反映が面倒だと思った場合、一律家賃保証会社に切り替えてしまう大家さんが居てもおかしくないかなと思いました。
ただ、交渉する余地はあると思います。心配される様な財政状況でない限りは連帯保証人の方が支払額が増えなくて済むので今回だけでも連帯保証人の継続を、管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。
他の大家さんの賃貸マンションの更新は、どちらが多いのかとか交渉して連帯保証人のままで行ける様になった事例はないか。契約を作成しているのは管理会社なので、事例を保有していると思います。有名な不動産屋に意見を聞いてみるとかもいいかもしれないです。
参考になりそうなURLを載せますね。
こちらで推奨されている、更新契約書に連帯保証人の記名捺印させない事で、法改正前民法適用をさせようというものです。
↓

施行前の普通借家契約の更新契約書の作成方法
第1章 更新契約への実務対応
第1 更新契約へ実務対応
2020.3.16版
弁護士 立 川 正 雄 横浜市中区本町1丁目3番地
綜通横浜ビル8階

https://www.kanagawa-takken.or.jp/kaiin/【①②解説】施行前の普通借家契約の更新契約書の作成方法.pdf

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。参考にさせていただきます！
他のジャンル、サイトも活用してみます

お礼日時：2020/06/08 23:00

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2020/06/04 23:48

賃貸の更新には

法定更新と合意更新があります。

法廷更新は契約期間以外は前の賃貸借契約の条件を引き継ぎますが
合意更新は、双方合意が必要で、契約書も新たに交わします。

定期借家契約ではない、通常の賃貸借契約なら、
合意更新しなくても、法定更新されるのが通常なので
”お願いしている”という言葉を使っている事から
強制は出来ないとわかっているのだと思いますよ。

1　拒否する。
2　交渉次第。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。参考になりました。

お礼日時：2020/06/08 22:59