農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?
また、あっせんする農地に抵当権がついていたり、その農地が公道に接していないのにあっせんをした場合はどうなりますか?
それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

A 回答 (1件)

>農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?



ご質問の趣旨が良く分からないのですが、農地の権利移転や利用関係・交換分合などに関し、農業委員会は、あっせん及び争議の防止などについての事務を行うことができます(農業委員会等に関する法律6条)。

農業委員会にはその権限として認められていないと思いますが、公害紛争処理などにおいて手続き上の制度として認められている調停・仲裁・裁定などの手続きに比べても、『あっせん』は、当事者の自主性に委ねる度合いが大きく、農業委員会が『あっせん』行為を行ったからと言って、それ自体何らかの執行力や公定力を有する行政行為となるわけではないので、あっせん行為について効力云々を問題にする必要はないのではないではないかと思います。


>また、あっせんする農地に抵当権がついているのに
>あっせんをした場合はどうなりますか?

農地に抵当権がついていることはよくあることです。
宅地に抵当権がついている場合と同じです。

農協などからの借金の担保に抵当権が設定されているのだと思いますが、借金の額が売却金額よりも少なければ売却金額の一部をもって借金を返済し、抵当権を抹消すれば良いわけです。

また、抵当権が抹消されないことを承知の上で安く購入するという人がいればそれはそれで良いわけです。但し、その場合には、売買契約が締結される前の『あっせん』の際に書面によって、抵当権が抹消されないことを買主側にしっかりと説明しておく必要があります。さもないと、後日、売買契約の解除や損害賠償を請求されるなどの問題が生じます(民法570条、566条等)。


>その農地が公道に接していないのにあっせんをした場合はどうなりますか?

農地としてであれば何ら問題は無いはずですが、購入者としては、後々その農地を宅地に転用することも当然考えているでしょうから、「将来その農地を宅地に転用する場合には、その農地から公道に至るまでの土地を全て同一所有者の宅地とするか、或いはその農地から公道に至るまで2メートル巾の建物用敷地を別に確保しない限り建築基準法43条1項にいう『接道義務』を満たさないので家を建てることはできません。」といった内容の書面を、あらかじめ売買契約締結前の『あっせん』の際に買主側に渡しておけば、後日の紛争(民法570条、566条等)を避けることができると思います。


>それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

私は、農業の振興と農地の有効利用のためにも、積極的に『あっせん』などの事務を行ったほうが良いのではないかと思いますがいかがでしょう?
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この回答へのお礼

質問の趣旨がはっきりしていなかったようで、申し訳ありません。
お聞きしたかったのは、農業委員会が農地のあっせん(売買)をしたら、そのことで売り手と買い手が必ず売買しなければならないかどうかということです。
そこまでの法律上の強制力はないと思っているのですが、ひょっとしたら違うのかもしれないと思っていたものですから。
ご回答いただきましてありがとうございました。

お礼日時:2001/08/17 06:55

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農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応をしたらよいか教えてください。
また、この申請者の親が農業委員である場合の対応についても合わせて教えてください。農業委員の資質としての問題はありませんか。

Aベストアンサー

>農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に
>農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応を
>したらよいか教えてください。

 農業委員会の内部事情に関しては分かりませんので、あくまでも一般論としてお聞き下さい。

 girouさんがお考えになっておられるのは、農地法92条によると、「同法4条1項の規定に違反した者は3年以下の懲役または100万円以下の罰金」ということになっているために、このような者に対して許可を与えるための審議をする必要があるのかどうか、という点が引っかかっておられるのではないかと思います。
 もちろん、議事進行に関する内部規律や条例などがあればそれに従うことになるわけですが、特別そのようなものが無かった場合どうすればよいのか、ということだろうと思います。

 私見では、農地法の許可基準を満足するか否かということと、農地法違反による罰則とは別のものです(このことに関する内部基準が別にあればそれに従います)。ですから、「許可は下りたけれども、農地法違反で罰金。」という結論もあり得ると考えます。

 つまり、私ならば、

1.まず、出された許可申請については、おそらく許可のための内部基準が
  おありでしょうから、他の案件と共に、その許可基準を満たすか否か
  という点を、総会において公平に審議して結論を出します。

2.次に、許可が下りていないにもかかわらず、転用の工事を始めている事実を
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  適用するとしたならば、どの程度にするのか、という点を審議して、
  結論を出します。


>また、この申請者の親が農業委員である場合の対応についても合わせて
>教えてください。

 おそらく、農業委員会の構成員の中でも実力者なのだろうと思いますが、私ならば、素知らぬ振りをして、他の案件と共に平然と審議を進めます。あくまで公務ですから、私情をはさむべきではないと考えるからです。
 しかし、これはgirouさん個人の資質にもよるところが大きいですから、girouさんご自身のご判断に委ねたいと思います。


>農業委員の資質としての問題はありませんか。

 確かに問題はあると思います。
 このことを他の農業委員の方も同様に感じておられるようであるならば、所定の案件の審議終了後、任命権者である首長に対して、他の農業委員全員連名の上、罷免の請求をしても宜しいと思います。

 私ならば、有力な農業委員、少なくとも数名と共に、総会が始まる数日前に、事前にこれらに関する段取りを打ち合わせておきます。
 その方達との話し合いの結果によっては、その農業委員の方の進退問題に関しては不問にふすこともあるかもしれません。


 以上、あくまでも私見です。農業委員会の内部事情に詳しい方ならば、また違った判断があるかもしれません。他の農業委員の方と、よくご相談なさったほうが宜しいと思います。ご参考まで。

>農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に
>農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応を
>したらよいか教えてください。

 農業委員会の内部事情に関しては分かりませんので、あくまでも一般論としてお聞き下さい。

 girouさんがお考えになっておられるのは、農地法92条によると、「同法4条1項の規定に違反した者は3年以下の懲役または100万円以下の罰金」ということになっているために、このような者に対して許可を与えるための審議をする...続きを読む

Q公示地価価格と全国地価マップの価格の違いは?

公示地価価格と

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http://www.chikamap.jp/commit.asp

価格の違いは?なぜですか?

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宅建業者です。

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 こんばんは。地方行政に携わる者です。

 まず、98条にもとづく検査なのですが、これは通常、定例の決算議会で、決算特別委員会が設けられ、その中で書類調査をする機会が通常設けられますから、100条委員会のように、必要に応じて設置されるものではないです。

 次に110条に基づき設置される委員会ですが、これは、通常の事務に関する審議や請願を審査する「常任委員会」に対して、特定の事務で必要な場合に設けられる委員会で、これを「特別委員会」と言い、通常、大半の自治体で何種類か設置されている事が多いと思います。
 例えば、感じとしては、「環境保全対策特別委員会」とか「オリンピック招致特別委員会」みたいな、特定の事務を推進する為に設けられるものです。

 通常、100条委員会は,「公有財産の払い下げに係る不正疑惑」,「職員採用のあっせんの真相解明」など、不祥事の究明を目的として設置される委員会で、設置される性格が前の二つの委員会とは大きく違います。

Q「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について

Aさんが平成19年8月15日に死亡したものと仮定する。Aさんは,妻B,長女Cと同居しており,各相続人が取得した財産は,次のとおりである。なお,Aさんの相続人は,妻Bと長女Cの合計2人である。

妻Bの取得財産
現金・預金 3,000万円
自宅の土地 300m2 路線価 50万円/m2
自宅の建物 150m2 1,000万円

長女Cの取得財産
現金・預金 2,000万円
有価証券(上場株式) X株式会社の株式 50,000株
アパートの土地(貸家建付地)200m2
アパートの建物 320m2
X株式会社の株価に関するデータは,次のとおりである。
平成19年8月15日の終値 580円
平成19年8月中の毎日の終値の平均額 602円
平成19年7月中の毎日の終値の平均額 558円
平成19年6月中の毎日の終値の平均額 619円

というのに対して、

妻Bが取得した自宅の土地の相続税の課税価格に算入すべき価額として,次のうち最も適切なものはどれか。なお,「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を最大限に受けるものとする。
1) 5,400万円
2) 9,000万円
3) 9,600万円

という問題があります。正解は1番なのですが、どうしてもできません。どなたか教えていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

Aさんが平成19年8月15日に死亡したものと仮定する。Aさんは,妻B,長女Cと同居しており,各相続人が取得した財産は,次のとおりである。なお,Aさんの相続人は,妻Bと長女Cの合計2人である。

妻Bの取得財産
現金・預金 3,000万円
自宅の土地 300m2 路線価 50万円/m2
自宅の建物 150m2 1,000万円

長女Cの取得財産
現金・預金 2,000万円
有価証券(上場株式) X株式会社の株式 50,000株
アパートの土地(貸家建付地)200m2
アパートの建物 320m2
X株式会社の株価に関するデータは,次の...続きを読む

Aベストアンサー

計算式でいうと・・・

240m2×50万円×20%+60m2×50万円
=2,400万円+3,000万円
=5,400万円

です。

居住用の土地なので、240m2までの部分は80%減額となります。

Q農地のあっせん委員でない譲受希望者の父親が現地を説明したが

私は農業委員会の職員です。
農地のあっせんで農地価格を決定する前に現地調査をしますが、その時に譲受希望者の父親である農業委員がその土地のことを良く知っているので現地の説明をしました。
(あっせん委員は4名)
このあっせんの担当委員は別の農業委員なのですが、結果としてあっせん委員でない、しかも譲受希望者の父親の現地説明となってしまいました。
あっせん委員会の会議では説明した父親は参加していないのですが、あっせん価を決めるにあたって、現地説明が譲受希望者に有利になったのではないかと違う農業委員が裁判所に訴訟をしています。
このような場合、担当委員でない者が現地説明をしたことは不適切な行為であったと思いますが、このことに対する訴訟は今後どのようなことになっていくのでしょうか。

Aベストアンサー

 よろしければ、なぜ「違う農業委員が裁判所に訴訟を」なさっているのか、また、その訴訟とは、どの法令に基づき、誰に何を請求する訴訟か、具体的な事情を補足いただけませんでしょうか。
 以下、守秘義務との関係で補足が困難であることを想定して、一般的な見通しを申し上げます。

 結論的には、girouさんご自身がお認めのように、今回の現地説明が関係者の農業委員会に対する信頼への配慮を欠いた不適切なものであったことは確かですが、裁判所が貴委員会のあっせんを違法と判断することはまず考えられません。

 今回のあっせんの根拠法は、農業振興地域の整備に関する法律18条であると思われますが、同条は、あっせんの指針として、「農業振興地域整備計画に基づき、その土地に関する権利の取得が農業経営の規模の拡大、農地の集団化その他農地保有の合理化に資することとなるようにしなければならない」と規定するのみです。
 つまり、農業振興地域整備計画に基づき農地の保有の合理化に資するよう努める限り、いかなる譲渡条件による農地の譲渡をあっせんするかは、農業委員会の広範な裁量に委ねられています。

 したがって、貴委員会のあっせんが違法であったというためには、「譲受希望者の父親」が現地説明をなさったことによって、貴委員会のあっせん内容が影響を受け、その結果、あっせん内容が農業振興整備計画を逸脱し、農地保有の合理化の観点からみて、当該内容のあっせんを行うことの合理性が認められないことが明白である場合に限られると考えられます。
 そして、現地説明と貴委員会のあっせん内容との因果関係やあっせん内容の不合理性は、原告が主張立証すべきですが、原告がこのような主張立証をすることは、通常極めて困難です。

 ご参考になれば幸いです。

 よろしければ、なぜ「違う農業委員が裁判所に訴訟を」なさっているのか、また、その訴訟とは、どの法令に基づき、誰に何を請求する訴訟か、具体的な事情を補足いただけませんでしょうか。
 以下、守秘義務との関係で補足が困難であることを想定して、一般的な見通しを申し上げます。

 結論的には、girouさんご自身がお認めのように、今回の現地説明が関係者の農業委員会に対する信頼への配慮を欠いた不適切なものであったことは確かですが、裁判所が貴委員会のあっせんを違法と判断することはまず考えられ...続きを読む

Q土地(宅地)の見なし取得価格

15年前に借地を等価交換で所有権に変えて取得した土地があります。
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この土地の場合、取得価格がないので固定資産評価額がベースとなるのでしょうか?
(今回の売却価格-固定資産評価額)×税率
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固定資産評価額÷0.8(=路線価?)÷0.8
という見当でよろしいでしょうか?

税額計算にはどちらの方法を用いるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

借地権を売って、その土地を買ったと考えます。
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Q公道に2.5メートル接している農地に住宅は建設できるか?

先祖から譲り受けた農地に家を建てたいと思っております。公道に2.5メートルしか接しておりません。近所の素人の方に聞いてみると4メートル以上接していなければだめだという方と。いや2メートル以上接していれば大丈夫と、言われる方がまちまちです。
専門の方の回答をお願いしたいと思います。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず、接道に関してのみを言えば、
原則「幅員4m以上の道路に2m以上接道」していれば、
住宅の建築は可能です。しかし、接道部分が極端に細長く、
きど道や家にたどり着くための進入路のような
形をしている場合(分かりにくいかな・・)
2mでは足りない場合があります。
(市町村によって条件が異なります)

しかし、質問者さんのように、農地を宅地にする場合、
接道以外で、今まで回答されてる方がおっしゃるように、
宅地に変えて建築することができるか
という問題がありますね。

NO.6の方がおっしゃるように、
その土地が市街化を抑制する地域にあるのか、
そうでない地域にあるのかによって、
宅地化が可能かどうかが変わってきます。

市街化を抑制する地域であれば、
それなりの許可申請を得なければ宅地に
変えることができませんし、
いつでもその申請に対しての回答を得れるわけではなく、
申請時期と回答時期が市町村によって決まっていますので、
回答が帰ってくるまでに半年くらいかかる可能性もあります。
市から県に農地転用許可に関して、お伺いをたてる場合がありますので。

市街化をすすめる地域(市街化区域)であれば、
比較的簡単に農地転用をすることができます。
もともと、積極的に農地→宅地化を勧める地域なので。

条件がいろいろありますので、
気になるハウスメーカーさん等で
お聞きになられればいいと思います。

よいお家が建つといいですね(^-^)

まず、接道に関してのみを言えば、
原則「幅員4m以上の道路に2m以上接道」していれば、
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きど道や家にたどり着くための進入路のような
形をしている場合(分かりにくいかな・・)
2mでは足りない場合があります。
(市町村によって条件が異なります)

しかし、質問者さんのように、農地を宅地にする場合、
接道以外で、今まで回答されてる方がおっしゃるように、
宅地に変えて建築することができるか
という問題がありますね。

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