現在、住宅金融公庫の一般と年金融資の一般+特別 で住宅ローンを組んでいて、数百万の繰上返済を予定しています。返済期間はみな同じですが、借入額は、年金一般>公庫一般>年金特別、金利は、年金特別>公庫一般>年金一般(どれも段階金利なので微妙なところ)です。
よくある雑誌や情報では、・金利が高いもの ・借入額が多いもの ・返済期間が長いものから繰上返済するべし! などどあって、試算してみると、最も借入額の多い年金一般が戻り利息が一番多い事がわかりました。 
しかし、さらに試算してみると、返済金を借入額の多い順に割り振って、それぞれを繰上げすれば、戻り利息はさらに多いことがわかりました。(手数料を差し引いてもです)
考えてみれば当たり前の事なんですが、何か見落としているところがありそうで、注意点など教えていただければと思います。
経験者の方、専門家の方のアドバイスなどいただければ幸いです。

A 回答 (2件)

借りた時期により、公庫の金利もかなりの高低差が有ります。


10年前には4パーセント代が今では2パーセント代です。
そして、現在の銀行のローン金利がやはり2パーセント代です。

こんなことから、#1の回答のように、銀行から借りて、公庫に一括返済の方法も考えられますが、銀行の場合の2%代は変動金利ですから、公庫の残りの年数が長い場合は、将来の金利上げも考慮しなくてはなりません。

このように、借りた時期、借入残、金利によって、繰り上げ返済・討ち入れ返済の方法が全く違います。
このような資料が無いと、完全な回答は出来ず、判断を誤る危険があります。

いちど、取引のある銀行に資料を持参して、相談されるのが確実と思います。

なお、銀行から借りての一括返済を考慮しない場合は、ご質問の方法で正しいと思います。

なお、一部繰上返済には、返済期間を短縮する返済期間短縮型と毎月の返済額の軽減する 返済額軽減型の2つがあります。
どちらも元金を繰上返済することにより、金利負担の軽減になります。
前者は、返済期間が短縮でき当初の予定よりも早く終了できます。
後者は、毎月の返済可能額が軽減される為、生活費に余裕が出来ます。

下記のURLをご覧ください。

http://allabout.co.jp/finance/housingloan/closeu …

http://ienavist.nikkeibp.co.jp/home/q&a/d/d02.html
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
今、返済中のものは、約2年前の公庫一般金利が2.2%の時でした。 今のところ、銀行から借りての一括返済は考えていないので、この方法で返済しようと思っていますが、さらに試算して、銀行窓口にも相談してみるつもりです。
とても役に立つURLも教えていただいて、ありがとうございました。

お礼日時:2001/08/11 23:53

いつ頃借り入れられたのか判りませんが、現行の金利はかなり低くなっておりますので、すべての借入金を一括返済すべく全部の借入金残高から繰上返済可能な金額を差し引いた金額を新たに銀行から借り入れる方法があります。


銀行の窓口に相談を持ちかけられれば、最も良い方法をアドバイスして頂けると思います。
引き落としも一つの銀行だけになりスッキリします。
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この回答へのお礼

さっそくのご回答、ありがとうございます。
そういう方法もあるんですね。 現在返済中のものは平成11年の秋に借り入れたもので、多分、今の金利と同じくらいです。まだ2年足らずしか返済していないので、借入金残高も相当残ってます。(笑) 
なので、頑張って、繰上返済していって、なお金利が低い状況の時は、検討してみたいと思います。
一度、銀行にも相談してみようと思います。
アドバイス、ありがとうございました。

お礼日時:2001/08/11 23:42

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