市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (5件)

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。



1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/in …

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido …
    • good
    • 4
この回答へのお礼

ありがとうございます。
法的根拠は?

お礼日時:-0001/11/30 00:00

都市計画法では、調整区域に家はたちません。

 でも、同法施行前から家がある程度たっていた団地で、知事等が認めたものは既存宅地といって建てられます。
もうひとつは、同法の前の、旧 住宅市街地造成法により造成された旧事業法団地も立てられます。(ただし、団地内でも開発区域外となっていてたてられないことあり。 役所で開発登録簿確認のこと)
もうひとつは、自治体で扱いが多少ちがうもので、調整区域でも、農家住宅は合法ですが、これをサラリ-マンが買い、許可不要(届出は要)の1.5倍以内の延べ床面積で建て替えることができる場合があります。 個人的には、農家の人しか、建て替えたらダメと思うのですが、こういう扱いの自治体もあるようです。
同様に、その土地が、調整区域となった年(多分昭和44年ころ)以前からたっている建物は、建築確認がなくても、少なくとも都計法以前であるため、調整区域の規制はかからないものと認め、44年の固定資産税の評価証明があれば、同様に買った人が建て替えられるという扱いの自治体もあるようです。
なぜ違うのかというと、おそらくこれらの事項は、各自治体の開発審査会が許可できるかどうかの基準を定めていて、それに違いがあるためのようです。
審査会基準と呼ばれるものですが、これは、一般には秘密とされているので、担当課に粘り強く、「どうやったら建てられますか」ではなく、必ず「こうやったら建てられますか」と自ら例をあげながら相談すると良いでしょう。
    • good
    • 10

え~ 補足でございます。



『抜け道』というのは、例えば市や県が「指導要綱」
(名称はまちまち)なるものを作っていて、その中に

調整区域に建築をするには・・・(中略)・・・を満たす
事が原則である。但し・・・・・

この『但し・・・』というのがミソなんですね。
通常「但し書き」というんですが、この「但し」
というのを、うまく使って「こういうケースは
但し書きに該当しますよね・・・」とか言って
役所と折衝するんです。
そして、それをうまくクリアーすると、本来できない
事ができるようになったりするんです。

まぁこれはほんの一例に過ぎませんが、ようは
法律(条例)を、うまく解釈し、うまく説得する、
そして、かつ合法的に。
ようするに、依頼した会社(事務所等)の知識であり
経験でありテクニックです。しかも違法にならない。
これが『抜け道』です。

そして『違法』ですが、これは字のとおり法律に
違反する行為です。やっちゃぁいけない事ですね。

これで、ようござんすか?

この回答への補足

市街化調整区域の件、補足

元の質問者のte-taroです。

当地は中部地方の中規模の都市ですが、
市街化調整区域についての疑問が多いようです。

役所でも、いわゆる抜け道の事例は掌握していました。

数日前に、市街化調整区域内の建築行為について、
条例制定に、前向きである旨、新聞報道されました。

今後の、動きについて、適宜、書き込もうと思います。

では、また!





補足日時:2000/12/04 19:48
    • good
    • 2

shoyosiさんと同じですが


各行政(市町村)で細かい部分で指導が違います。
ただ県や市に直接聞くのもいいですが、相手によっては
教科書どうりの回答しか言わない人もいます。
(ということは、ひょっとして出来たかもしれないのに
出来ないと言われてしまう事もある)

また、shoyosiさんが書かれているように
調整区域というのは、まずは何もしてはいけない所
(『お上』が決めたのですが)なんです。
でも法律というのはどこかに抜け道があるもので、
ある一定の条件を満たせば、道向かいの土地のように
建築できるようになります。

しかぁ~し!
『お上』が作った約束事なのに、その抜け道を
『お上』が教えてくれるわけないですよね。

そこで、役所へ問い合せる前に、地元の
建築士、或いは土地家屋調査士事務所へ
聞いてみてはいかがでしょう。
知り合いがいればべストですが、いなければ
不動産屋さんを通じて聞いてみる。
相談にのってくれるとおもいますよ。
(相談料はたぶんタダだと・・・)

こんなもんでいかがでしょうか。。。
いい方向へ話が進むといいですね。

あっ、大事な事を・・・
『抜け道』といっても違法じゃないですからね!
建築士や土地家屋調査士ならそういう申請を
よく出してますから、いろんなケースに対応
してくれますよ。
    • good
    • 3
この回答へのお礼

ありがとうございます。
抜け道と違法の違いはどこにあるのでしょうか?

お礼日時:-0001/11/30 00:00

市街化調整区域では普通は住宅の新築が出来ないのですが


色々と例外規定があるようです。
横浜市の場合は下記URLのようになっています。
各自治体によって違うと思いますので、市役所などに問い合わせたほうが良いと思います。

参考URL:http://www.city.yokohama.jp/me/ken/landguid/inde …
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。
横浜のホームページカッコイイですね。

お礼日時:-0001/11/30 00:00

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭(電話)でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む

Q市街化調整区域に新居

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんですが、市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。建てられるとしたら、これから審査をお願いして許可を貰えたらですね。二週間くらい待ってください」と言われました。
てっきりそういった許可などはあらかじめ取れてる土地なのだと思っていたので、は?となりましたが、4カ月も少しずつ進めてきていたので「じゃあ…お願いします」と言ってしまいました。急いでネットで一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?
担当者には先日の電話で「現在見積もってる額から上がるなんて事はないんですよね?」と言いましたが「そういうことはありえませーん」と笑っていました。本当でしょうか?
もしここに住居を建てることでやたら制限をかけられたり値段も上がったりするとなった場合、白紙にしたいと思っています。
でも審査などをもう進めてしまっているので無かったことにはできなくなってしまっているのでしょうか?
私は家を買うにあたり知識がなさ過ぎて、しかも担当者はなんだかんだでいつも曖昧で、隙あらば得してやろう感が滲み出てる方で不安です。

こういったことに詳しい方、意見をいただけないでしょうか。。。

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんで...続きを読む

Aベストアンサー

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができません。
この確認申請の中で都市計画法は審査の対象法令ですので、必要な許可を受けていなければ確認処分はされません。
特に民間の指定確認検査機関ではなく行政庁に確認を出そうとしたら、書類の受け付けさえしてもらえずに門前払いなんですよ。

市街化調整区域で一般の方が更地を買って家を建てる場合、旧既存宅地制度が考えられます。
以下は某自治体からの引用。
--------------------------
既存の建築物が線引きの日(市街化調整区域に区分された日をいいます)後においては、原則として都市計画法の許可を受けなければ市街化調整区域で建築物を建てることができません。
そのため、既存建築物の建築主及びその一般承継人(相続人など)以外の人が当該建築物を利用・使用することは厳しく制限され、所有権を取得する場合には、建替え、増改築を伴わない場合であっても都市計画法の許可(用途変更の許可申請)が必要となります。
ただし、この場合、都市計画法令、審査基準で定められた許可要件に適合しなければ許可できません。
また、許可の前提として、当該建築物が線引き後に適法に建築された建築物(建築基準法に基づく確認済建築物等)であることが求められます。
このように、市街化調整区域では、開発行為ばかりではなく増改築の建築行為や建築物の用途を変更する行為が都市計画法により規制されています。
したがって、市街化調整区域内の既存建築物を取得される場合には、確認や許可申請のために想定外の時間と費用がかかる場合があるほか、取得したものの増改築ができないなどの事態が生じる場合がありますので、「既存建築物が建築された年次」、「線引き以後に建築された建築物であれば、許可等を受けて適法に建築された建築物なのかどうか」、「建替え、増改築や用途変更について許可を必要とする場合に許可要件に適合するのかどうか」等を事前に十分に確認してください。
--------------------------
以上ですが、さすがに自治体だけあってわかりやすい表現と思います。

>市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。

理由はいくつか考えられます。
よくあるのが農家分家で次男坊あたりが持っている土地。
親の家業である農家(農業)を長男だけでなく次男も引き継ぐ条件で、その人間に対し市街化調整区域に家を建てる許可を与えるものです。
田や畑って、多くが調整区域ですからね。
この場合だって、次男坊が他の市街化区域に土地を持っていないことが条件になります。
先に挙げた既存宅地制度は土地へ与える許可なので、誰が土地を購入し家を建ててもかまいません。
人が許可の要件である場合、その人間だけが建てられます。
次男坊が農業を止め、他の場所へ引っ越すので土地と建物を売りたい、と言っても売買は可能ですが買った人間に要件が無ければ住むことも建て替えることもできません。
除却か朽ち果てるまで放置です。
調整区域内の住民へのサービスとして、内科医院などの開業医が建てることもできますが、同様に医師である建築主個人への許可。
仮に転売しても、医師でない人間なら建て替えはおろかそこに住むことさえできません。

>一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?

43条許可なら申請料はさほどかかりません。
書面での比較的簡単な審査ですから。
大規模な開発行為であれば、そもそも造成の費用のほうが莫大です。
住んでからいるいろある、が良くわかりません。
メリットとしては固定資産税のうち都市計画税はかかりません。
ただしその見返りとしてインフラの整備はされません。
そもそも建物が建ち並ぶのを抑制すべき区域のため、下水道、道路の整備、排水対策、都市としての機能は整備されません。

>自分で直接市役所に行ってしまっていいのですか?
>今担当者が「銀行と市役所と私で許可がおりるか話し合ってますからね。」と言っていたのですが、それと二重になって費用が増えたり…などはしないでしょうか。。

問題の視点が違っています。
まず建物を建てるのに、都市計画法第何条の許可の手続きをしているのか、とピンポイントで確認すること。
条文の数字です。
それがわかれば、もう少し絞り込んで回答が付くと思います。
ただし既存宅のように権利の継承に問題が無いならともかく、土地の所有者になろうとするあるあなたを抜きに、銀行や仲介業者など無関係で知識の無い人間が何人集まっても何を話しても結果は変わりません。
心配するのは費用の話ではない。
詐欺に遭っているんじゃないか、でしょう。
よしんばお金を巻き上げられなくても時間と労力と精神力のムダ。
相手は宅地建物取引主任者の資格所持者ですよね。
これで、実はあなたが買っても建物を建てられない土地でした、なんて話になったら
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
これを参考に管轄の都道府県に通報するのがベター。
悪徳業者は排除してください。

あなたが買おうとしているんだから、市役所へ自分の足で出向いて自分の耳で確認すべきです。
もし業者が窓口に来ていて相談済みであれば、担当者は状況を良くわかっていますので、すぐに答えをくれますよ。
今まで誰も相談に来ておらず市の担当者が初耳であれば、もう状況はおわかりですね。
あなたが窓口に行き、市の職員から何を聞いてもあなたが何を話しても、建築の許可には一切影響はありませんので。

ちなみに。
訪問先は建築部局ではない。
都市計画法を管轄しているのは開発部局です。
うちの近隣の自治体では宅地課などの名前が多い。

市街化調整区域の土地に手を出そうとするときは、必ず
「都市計画法第何条の許可の対象ですか?」
を確認し、メモでもいいから紙に書いてもらうこと。

今まではあなたは担当との口約束ですか?
悪質な業者なら、
「最初から誰もここに家が建つとは言っていないでしょ。
そもそもあなたは家庭菜園や駐車場として使いたい、と言ってきたんじゃないですか。
今さら欲かいて家を建てたい、なんて言い出さないこと。」
って逆ギレしますよ。

あなたが引いた後、また他のネギしょったカモを探しますし。

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができませ...続きを読む

Q市街化調整区域の宅地について 教えてください。

現在、登記簿謄本と市役所の土地課税台帳とでしらべたら、土地の地目は宅地になっていました。しかし、市役所に置いてあったゼンリンの住宅地図をみたら、その辺一帯市街化調整区域になったいました。市街化調整区域には、建物(一般の家)
は立たないと聞いたのですが・・・。教えてください。
現在はその場所には、プレハブ作りの倉庫兼作業所兼寝泊りも出来る休憩所が一体になった建物があります。(建物は未登記です)このような土地を転売することはできますか?(売る値打ちがあるかどうか)  自分達がそこに住居を新築して住むことはできますか? どうぞお答えください。

Aベストアンサー

市街化調整区域内で、建築物等を建てることは一般的に制限されています。
しかし、中には建築物の利用目的や建てる人の条件によっては、無許可で建てられるものや、許可を得れば建てられる場合があります。
 
詳細は、参考URLの「市街化調整区域における建築規制」をご覧ください。

また、市の都市計画課や建築家に確認されることをお勧めします。

参考URL:http://www.city.miyazaki.miyazaki.jp/toshisei/tokei/kaihatu/kentikukyoka12.htm

Q上下水道 引き込み工事の相場は

公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
口径20mm、市道は4m幅の砂利敷きで、細かい見積もりを見ると申請手数料、材料費、ガードマン代など30項目もあり、市中の大工事の有様。施工費もカット代、接続代など細かく分かれていて、半日で終わる作業が計30万円位になってます。
材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
隣町の業者は出来ない工事で、競争が全くないためこうなのでしょう。
危険と責任を伴う工事とはいえ異常ではないでしょうか?

ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

確かに、ここまで諸経費を取って商売をしているのは日本くらいでしょ
うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

商品を買うにしても、メーカーから直接購入する事が出来ず、商社,
販売代理店を経由して、工事業者へとやってくる流れなのでしょう。
2~3社が間にかんでいる分値段も高くなってしまいます。

しかし、工事は専門家に任せなければいけないのが現実です。
金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
各地に支社を持っているような会社であれば、安く材料費を調達
しているでしょう。でも考えてみてください、大手HMでも
大量に資材を調達しているのは間違いないと思われますが、坪単価
は高いですよね。会社が大きくなれば資材とは逆に人件費がかさんで
来てその分を工事に上乗せせざるを得ないのです。
(私は中小の建設会社ですので、経費は少ないですが材料費は
それほど安くは入りません)

難しいですね・・・

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q市街化調整区域に家を建てる方法

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

また本家には、離れ(和室2間、台所・トイレ・風呂ですが、ゲストハウスとして使っています)もあり土地も広いのですが、空いている敷地に家を建てたり、離れに住んだりすることは、主人の両親は望んでいません。

もう一つ、私もあまり理解していない内容なのですが、その本家とは別の市街化調整区域の建物の建った経緯ですが、本家が堤防沿いに建っているため昭和63年に堤防工事をする際、大きく土地を国に提供(売ったのかもしれません)しなくてはならず、本家の土地としてはとても小さい敷地になってしまったそうです。その為、他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、一時はその建物に本家を移し10年程住んだそうなのですが、所有の農地が本来の本家の近くであるため、年齢とともに不自由に感じ、また本来の本家に戻って来たそうです。ですので、法律上の本家は後で建てた家の方なのですが、主人の両親の中ではあくまでも本来の本家が本家であり、既に何代も続いた家ですので、これからもその家を代々継いでいって欲しいと強く願っています。

本家の「跡取り」としてでも、分家住宅でも何でも良いので、本家のすぐそばの土地に、家を建てる方法ってあるのでしょうか?
本家を本来の家に戻すことで、「敷地内なら建築可」等、違った選択肢がありますでしょうか?
また生前分与でその土地を贈与してもらうと家を建てられるというのも聞きましたが、どうなのでしょうか?その際のメリット・デメリットはありますでしょうか?

つたない文章で分かり辛いかと思いますが、家を建てることのみならず、本家を建て替えたりすることもできないのではないかと不安に思っています。何卒アドバイスをお願いいたします。

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取...続きを読む

Aベストアンサー

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

>家を建てる方法ってあるのでしょうか?

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から(昭和45年)から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用(アパート、駐車場経営)するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令(農振法、農地法)の見込みも重要です。

開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.ht...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q農地転用 調整区域に家を建てたい

このたび、家を新築することになりました。
まったくの素人で簡単に考えておりましたが、先日建築士の所を訪れ
新築する予定の土地が載っている地図を見ていたところ
[調整区域]と書いてありました。
建築士さんも「あちゃぁ」という感じでしたが
「おそらく大丈夫でしょう」とおっしゃっていました。
・・・が不安です。
農地転用など、手続きに関することは出来るだけ自分達で行うつもりだったのですが、難しいでしょうか??

今わかってる事の詳細を記載しておきます。
・土地の名義は主人の祖父(現在畑)
・面積129坪
・土地名義は祖父のままで、建物名義は主人の予定
・主人は長男である(弟が一人います)
・主人の実家(本家)予定地ともに先祖代々の古い物件で軽く7~80 年は経っていると思います
・予定地の道を挟んだ向かい側に4~5軒の家がすでに建っています

今はこのくらいの事しかわかっていませんが、何かアドバイスがありましたらよろしくお願いします。
補足ですが、129坪ある土地のうち、一部を宅地にし
残った部分は畑として生かすことは可能でしょうか??
そちらも合わせてよろしくお願いします。

このたび、家を新築することになりました。
まったくの素人で簡単に考えておりましたが、先日建築士の所を訪れ
新築する予定の土地が載っている地図を見ていたところ
[調整区域]と書いてありました。
建築士さんも「あちゃぁ」という感じでしたが
「おそらく大丈夫でしょう」とおっしゃっていました。
・・・が不安です。
農地転用など、手続きに関することは出来るだけ自分達で行うつもりだったのですが、難しいでしょうか??

今わかってる事の詳細を記載しておきます。
・土地の名義は主人の祖父(現...続きを読む

Aベストアンサー

>大変残念なことに、農振農用地でした。。。

残念と言うより、年4回の除外申請に向けて作業をする、
と言うだけの事。
締め切りに乗り遅れると3ヶ月先になります。

>まだ結婚前の主人の弟がいる事に加え、寝たきりのおばあさん、その世話をするおじいさんがいまして、とてもチビ2人連れての同居は厳しいという理由で、別地に家を建てる事になりました。

立派な理由です。

>開発の申請や農転の申請は、友人の司法書士にお願いすることになりました。
ちょっと残念ですがやはり、私がやるのは難しいと思いまして・・・

正解です。

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報