市街化調整区域の住宅新築について

Question

市街化調整区域の住宅新築について

知人が､市街化調整区域内の土地を買おうと
しています｡

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが､
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が､6軒も建っています｡
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば､家が建つのでしょうか？

shoyosi · Accepted Answer

都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。 

１．農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。 
２．市街化調整区域となった時点（以下「線引きの日」という。）以前に所有していた土地で、その時点から６カ月以内に知事に届け出て、５年以内に建築をする場合。 
３，概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。 
４．知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。 
５．既存宅地（都市計画法43条第１項第６号）に該当する場合。 

　の場合しか、住宅は建てられません。
　5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のＵＲＬを見てください。
　既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL：http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

passennger · Answer

都市計画法では、調整区域に家はたちません。　でも、同法施行前から家がある程度たっていた団地で、知事等が認めたものは既存宅地といって建てられます。
もうひとつは、同法の前の、旧　住宅市街地造成法により造成された旧事業法団地も立てられます。（ただし、団地内でも開発区域外となっていてたてられないことあり。　役所で開発登録簿確認のこと）
もうひとつは、自治体で扱いが多少ちがうもので、調整区域でも、農家住宅は合法ですが、これをサラリ－マンが買い、許可不要（届出は要）の１．５倍以内の延べ床面積で建て替えることができる場合があります。　個人的には、農家の人しか、建て替えたらダメと思うのですが、こういう扱いの自治体もあるようです。
同様に、その土地が、調整区域となった年（多分昭和４４年ころ）以前からたっている建物は、建築確認がなくても、少なくとも都計法以前であるため、調整区域の規制はかからないものと認め、４４年の固定資産税の評価証明があれば、同様に買った人が建て替えられるという扱いの自治体もあるようです。
なぜ違うのかというと、おそらくこれらの事項は、各自治体の開発審査会が許可できるかどうかの基準を定めていて、それに違いがあるためのようです。
審査会基準と呼ばれるものですが、これは、一般には秘密とされているので、担当課に粘り強く、「どうやったら建てられますか」ではなく、必ず「こうやったら建てられますか」と自ら例をあげながら相談すると良いでしょう。

samohan · Answer

え～　補足でございます。

『抜け道』というのは、例えば市や県が「指導要綱」
（名称はまちまち）なるものを作っていて、その中に

調整区域に建築をするには・・・（中略）・・・を満たす
事が原則である。但し・・・・・

この『但し・・・』というのがミソなんですね。
通常「但し書き」というんですが、この「但し」
というのを、うまく使って「こういうケースは
但し書きに該当しますよね・・・」とか言って
役所と折衝するんです。
そして、それをうまくクリアーすると、本来できない
事ができるようになったりするんです。

まぁこれはほんの一例に過ぎませんが、ようは
法律（条例）を、うまく解釈し、うまく説得する、
そして、かつ合法的に。
ようするに、依頼した会社（事務所等）の知識であり
経験でありテクニックです。しかも違法にならない。
これが『抜け道』です。

そして『違法』ですが、これは字のとおり法律に
違反する行為です。やっちゃぁいけない事ですね。

これで、ようござんすか？

samohan · Answer

shoyosiさんと同じですが
各行政（市町村）で細かい部分で指導が違います。
ただ県や市に直接聞くのもいいですが、相手によっては
教科書どうりの回答しか言わない人もいます。
（ということは、ひょっとして出来たかもしれないのに
出来ないと言われてしまう事もある）

また、shoyosiさんが書かれているように
調整区域というのは、まずは何もしてはいけない所
（『お上』が決めたのですが）なんです。
でも法律というのはどこかに抜け道があるもので、
ある一定の条件を満たせば、道向かいの土地のように
建築できるようになります。

しかぁ～し！
『お上』が作った約束事なのに、その抜け道を
『お上』が教えてくれるわけないですよね。

そこで、役所へ問い合せる前に、地元の
建築士、或いは土地家屋調査士事務所へ
聞いてみてはいかがでしょう。
知り合いがいればべストですが、いなければ
不動産屋さんを通じて聞いてみる。
相談にのってくれるとおもいますよ。
（相談料はたぶんタダだと・・・）

こんなもんでいかがでしょうか。。。
いい方向へ話が進むといいですね。

あっ、大事な事を・・・
『抜け道』といっても違法じゃないですからね！
建築士や土地家屋調査士ならそういう申請を
よく出してますから、いろんなケースに対応
してくれますよ。

noname#24736 · Answer

市街化調整区域では普通は住宅の新築が出来ないのですが
色々と例外規定があるようです。
横浜市の場合は下記URLのようになっています。
各自治体によって違うと思いますので､市役所などに問い合わせたほうが良いと思います。

参考URL：http://www.city.yokohama.jp/me/ken/landguid/index.html

市街化調整区域の住宅新築について

都市計画法では、調整区域に家はたちません。

え～ 補足でございます。

この回答への補足

shoyosiさんと同じですが

市街化調整区域では普通は住宅の新築が出来ないのですが

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