地主の代理人の不動産屋について

Question

隣家の地主と、お互いの敷地に跨って建っている塀の工事について
話し合いをしたいと思っています。
塀は境界線上に建っており、土地購入時からあるもので我が家が建てたものではなく
どのような経緯で建てられたのかは不明です。
地主はかなりの高齢で、ご自身の所有している土地も正確に把握出来ていない様子で
認知機能が低下しているように思います。

不動産屋が「土地の管理を任せられているから」と代理人として出てきていますが
意見も一方的で話し合いが出来ない状態です。
また、管理を任されている証明の委任状を見せてくれと頼んでも
「何の為に必要なのか」と言って見せてくれません。

今回塀の一部を工事するため、残りの塀はお互いの共有であるという書面を
交わしたいと思っているのですが「今後何かあったらそちらがお金を全額出して修理をすればいい。書面を交わす必要はありません」と断られている状態です。

境界線上の塀は共有物である為、不動産屋（代理人）が話し合いも行わず、一方的にこちらに金銭的な負担を強いるのはおかしいのではと思っています。
また「こちらの要望を地主に伝えて、その返事をこちらに伝えてる」とのことでしたが
地主には一切工事の件を伝えていないことが判明しました。

①今後についての書面を交わすことを拒む
②こちらの要望を地主に一切伝えていない
③委任状を見せない
不動産屋が、上記のように対応するのは特に問題ないのでしょうか？
直接地主と話し合うにしても話がかみ合わず、代理人を通さないと難しい状態です。
話し合いが一向に進まず困っています。

不動産屋に詳しい方教えて頂けますと有難いです。

suzuki0013 · Accepted Answer

あー・・・これはね、すごーくビミョーな話なんだよね。

まず不動産業者（宅建業者）とは不動産の取引（賃貸売買仲介交換等）を行う業者。
隣地確認や造作物の修繕については専門業者ではないよ。
つまり、本件では不動産業者として行っているのではなく、一個人として地主から委任を受けているだけの『一般人』ということになる。
不動産業者だから言ってることが正しいとか間違っているとか、対応に問題はないのかといった類の話ではない。

質問文の内容では、不動産取引でも何でもないので宅建業法上はもちろん問題ない。
現時点では非弁行為（弁護士法違反）ということも・・・・・・・ないだろう。（地主と不動産屋の関係から推測すれば有償法律事務になるし法律事件も見えるので厳密に言えばアウトかもね）
受任者として善管義務があるとしても、どちらの所有か不明の塀の所有を認めたり修繕費用の折半に応じることや、書面作成や署名することは、委任者の不利益になる可能性があるため、質問者の申し出を拒否することは不当であるとはいえない。
管理上、適切とも言い切れないけどね。

本件の場合、非弁行為に関しては不適切という可能性はあるものの、不動産会社の主張については不当とまでは言えない。
極端に言えば、隣地の地主やその代理人の不動産業者には、質問者からの交渉や申し出を受け付ける義務はないから。

だからビミョーなんだよね。
質問者の心中お察しする。

本件の場合。
堅くいくなら土地家屋調査士や司法書士に依頼して境界確認と塀の所有について明確にする。
筆界については法務局でも対応できるだろうが、塀の所有権についてはノータッチ。
訴訟になることもあるだろう。

訴訟と言ってもせいぜい一審で和解というところ。
境界線上の造作物であることから共有だと裁判所が「推定」（「みなす」ではない）し双方に管理費用の折半すべしというお墨付きを与える。

その辺のある意味ムダな費用を考えるなら、既存の塀を全て「自分のもの」として解体して自分の敷地内に新設するのもアリだろう。
共有にしておくと今後もその地主や不動産屋を相手に不毛な協議をしなければならないからね。

また、代理人の不動産屋に謝礼を出すというのもアリだよ。
質問者からその不動産屋に対して「隣地地主とのブロック塀関連の交渉」を依頼し、その報酬を支払うという体裁。
その不動産屋からすれば地主はお客さんだけど質問者は客でも何でもないから、本件のような対応になる。
しかし、質問者も「お客さん」になれば、そこは双方を仲介することに慣れている不動産屋だからうまく対処してくれる。
本件の場合は不動産屋は依頼人（地主）の利益を最優先に対応しているのである意味では適切、だから質問者も依頼人になれば良いという話。
これも法的にはグレーの話なんだけどね。
これで話がまとまれば手っ取り早いし裁判やら境界確認やらの費用に比べれば安く済む。

まあ、やり方はさておき。
隣家との関係がうまくいくことを祈る。
ぐっどらっくｂ

yamajyo · Answer

まず管轄の法務局に、当事者や事実関係を整理して相談してはどうでしょう?
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201112/3.html

localtombi · Answer

認知症の疑いがあるのであれば、その家の成年後見人はどうなってますか？
本人の判断能力に問題があって契約等の法律行為ができない場合に、家裁の判断でそういう行為を本人の代わりに行う代理人のことですが、本来であればその後見人と業者間で取り交わすべきものでは・・と思います。
ここで言うところの代理人は不動産業者のことではありません。
もしかしたら、業者はその土地を自分のものにする算段なのでは？

難燃性燐寸 · Answer

そもそも、委任契約が成立していることが証明されない限り話は進みません
仮に不動産屋と何らかの合意をしても「委任なんてしていない」の一言で　ひっくり返ります

交渉するときはキッチリと録音するのがよいでしょう
ロクでもない不動産屋だと思いますよ

地主の代理人の不動産屋について

あー・・・これはね、すごーくビミョーな話なんだよね。

まず管轄の法務局に、当事者や事実関係を整理して相談してはどうでしょう?

認知症の疑いがあるのであれば、その家の成年後見人はどうなってますか？

そもそも、委任契約が成立していることが証明されない限り話は進みません

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