不動産相続個人売買は契約書不要？

Question

お世話になります。
不動産の相続について、不動産を通さず個人間で売買契約を任せている人から
以下の内容を聞きました。
「個人間での売買の場合、売買契約書自体不要、口頭でOK、内容変更も覚書でOK」
とのことです。
【質問１】それは本当ですか？

売買契約をしたと聞いて以降、その人から1年以上連絡がなく、
問い合わせると、引き渡し期限はなく、引き渡しもまだ行われていないそうです。
【質問２】引き渡し期限がないのは本当ですか？
【質問３】契約後1年以上引き渡しがないのは普通ですか？

ちなみに登記は司法書士に作成してもらっています。
以上詳しい方のご回答をよろしくお願い致します。

suzuki0013 · Accepted Answer

質問１
本当。
売買契約は諾成契約だからね。

ただ、法律条文”だけ”の話であればその人の言うことは本当だけど、現実的な説明としては不適切かな。
法律を聞きかじっただけの素人が言うようなことだし、もしまともに法律ゴトに携わった人なら言わない内容。
それか騙すときに使うね。

個人間売買でも売買契約書を作るのが一般的。
本件のようにトラブルになった場合に書面がないと「言った・言わない」の水掛け論だからね。
契約書は作成しなかった場合でも「覚書」くらいは作るし、それが契約条件を記載した”契約書”とみなされる。

質問２
引き渡し期限は法的には何ら定めがないので、引き渡し期限を決めないという売買契約もありえる。
ただ、普通なら覚書に引き渡し期限や引き渡しの目安となる時期が記載される。
本件の覚書にそういう記載がない場合には、民法176条等によって、契約締結時に権利の引き渡しがされたとするのが原則であり、それを踏まえて契約時点からすみやかに現実的な引き渡しがされることとなる。
つまり、本件では登記を備えていないが契約時点で所有権は移転しており、契約時点以降、引き渡しがされていないのでその期間の賃料が発生する・・・というおかしな状態というわけだ。

また、覚書等で何の定めもしなかった場合は『期限の定めのない債務』となる。
期限の定めがないので、契約当事者の相手側から請求を受けたらすぐに引き渡す必要があるし、その請求があった時点から遅滞となる。
民法４１２条３項かな。

質問３
特に事情がなければ１年以上引き渡しがないのは異常。

本件の場合。
その「任せている人」とやらにすみやかに引き渡しを行うように請求すると良いと思うよ。
そういうあいまいな人が関与していると日を追うごとに状況がおかしくなっていくからね。

「不動産の相続について、不動産を通さず個人間で売買契約を任せている」という状態がちょっと疑問。
「売買契約をしたと聞いて以降」という状況も疑問。
「登記は司法書士に作成してもらっています」というのも、売買？相続？による所有権移転登記なのかあるいは別の登記なのか、その辺も疑問。

憶測だけど。
海外在住の質問者が、親からの相続がらみで不動産を売却することになったので、日本にいる法律に詳しいという知人に売買を任せた。
知人はその売買を片手間でやっていて、引き渡しのやり方は分からないので、自分がまかされたのは売買契約までだとしてそのまま放置した。
質問者から問い合わせがあったので、引き渡し期限は定めていないから行っていないとうそぶいた。
轢きわら視していないということは売買の相手側（買主かな？）もその不動産を必要としていないんだろうし、１年以上放置ということは、実際には売買契約を締結したという認識すらないかもしれないし、あるいは、田舎の山林など買主が使う時になるまでは引き渡しをうけずに税金等維持費用は売主負担となっているかもしれないし。

本件の登記には司法書士が関与しているとのことだけど、その司法書士が「任せている人」の関係者でなければ、司法書士にどういう状態なのか聞いてみるといいと思うよ。
司法書士も法律ごとの専門家だから、知っている範囲についてはきちんと回答しアドバイスもしてくれると思う。

ぐっどらっくｂ

mofl · Answer

>１年前に売買契約し、そのコピー送付を依頼して1年、未だにコピーが送付されません。毎回、スキャンの調子が悪いとかなんとか、、、

不動産の売買契約書で写し（コピー）など使うわけないやん。
原本を２部作成、同じものを甲乙双方で持ち合うんだよ。
相手が法人なら法人の印鑑証明を添付のうえ法人の実印を捺印。
双方が実印を捺印して双方の印鑑証明を付けて、初めて甲乙とも当事者だと証明される。

まあ、どーでもいーならシャチハタを使っても互いに良ければいいんじゃね？
まさに口頭の約束と同じ、担保は減るけど。

コピーで良ければコンビニでも行けばいい。
切り貼りすればコピーなど小学生でも加工できる、

mofl · Answer

何を聞きたいのかわからないけど、確かに民法では口頭＝口約束で契約は成立しますよ。
電話で寿司の出前を取るのも売買契約ですから。

だが寿司と不動産では性格が違うでしょ。
寿司でもおよその到着時間＝引き渡しの時間を聞くし。
値段だって諭吉１人くらい。

契約を紙面で第三者にもわかるよう記録に残すのは甲乙で契約が内容を逐一明確にするためでは？
齟齬があると困るとして、ボイスレコーダーでも使います？
ボイレコは編集できますよ。
それに甲乙の当人かなんでわからない。
なら、何らかの思惑があって、あえて紙面での契約書を交わさなかったんでしょ。

それが詐欺かどうかなんて誰にもわからない。
違法性のある資金なら契約書も領収書も交わさない。

>問い合わせると、引き渡し期限はなく、引き渡しもまだ行われていないそうです。

そう双方が了解してたら１万年くらい後でも引き渡しされたら詐欺にはならない。
（国土の地形が変わっているがw）

>契約後1年以上引き渡しがないのは普通ですか？

寿司の出前で注文から１年してまだ届かなくてどう思います(笑

で、相続ですよね。
相続を飛ばして所有物の移転？
なぜ最初に売買が来る？

あの、そこ、もしかして火星とか月？
我が国の法律の及ばない火星人との売買契約とか？

gookaiin · Answer

書き忘れです。

日本の法律では、「契約は、契約の甲乙双方の合意により成立する。」となっているが、通常は個人間の売買で契約書を作成するよ。

書面に残したものがなければ、後でもめたりするでしょ。

現に質問者さんも、1年以上も引き渡しがされないというトラブルが生じているんじゃないかい？？？

gookaiin · Answer

まず、日本の法律では、「契約は、契約の甲乙双方の合意により成立する。」となっています。

＞「個人間での売買の場合、売買契約書自体不要、口頭でOK、内容変更も覚書でOK」
＞とのことです。
＞【質問１】それは本当ですか？

契約の甲乙が、それに合意しているなら、本当です。合意していないなら、嘘です。

＞【質問２】引き渡し期限がないのは本当ですか？

契約の甲乙が、引き渡し期限がないことに合意しているなら、本当です。合意していないなら、嘘です。

＞【質問３】契約後1年以上引き渡しがないのは普通ですか？

普通ではありません。

不動産相続 個人売買は契約書不要？

質問１

>１年前に売買契約し、そのコピー送付を依頼して1年、未だにコピーが送付されません。

何を聞きたいのかわからないけど、確かに民法では口頭＝口約束で契約は成立しますよ。

書き忘れです。

まず、日本の法律では、「契約は、契約の甲乙双方の合意により成立する。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

不動産相続個人売買は契約書不要？