うーん・・・

住宅ローン連帯債務型のデメリット

締切済

質問者：kei-000
質問日時：2020/08/21 10:36
回答数：3件

個人から中古住宅を購入するにあたり、住宅ローンを借入予定です。
借入額：3,000万円
自分（37）の収入：800万
妻（33）の収入：450万（今後産休、育休の可能性有）

個人間売買で、住宅ローン控除が年20万が上限ということもあり、自身で20万、妻10万の控除を受ける目的で連帯債務型を選択しようと考えていますが、いくつか不明な点があります。

•控除割合は持分割合と比例するのか。上記のような控除を受けようと思うと、持分割合も2:1でOKか。
•実質、自分だけの収入、資金でも返済可能なため、妻の収入は貯金に充てたいが、そこらへんの内訳はどこまで厳密なのか。
•自身が死亡した場合、団信でカバーできるが、カバーできるのは自身の持分のみか。

借入後10年以内に妻が無収入になったとしても、控除は最大20万なので、連帯債務のデメリットがあまり見当たらない気もするのですが、何か落とし穴がないか不安です。よろしくお願いします。

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回答 (3件)

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No.3

回答者： hata。79
回答日時：2020/08/22 19:27

「控除割合は持分割合と比例するのか。

上記のような控除を受けようと思うと、持分割合も2:1でOKか」
これ根本的に考え方がちがいますよ。
ローン控除額を夫婦で最も有効活用するために持ち分割合を決定する、のではなく、持ち分は「実際に住宅を購入するのに負担した額に応じて決定する」です。
年収入額に応じて持ち分決定するのも誤りです。

中古住宅の購入価格が４千万円とします。
夫が３千万円負担（ローンを組んで支払う）。
妻が１千万円負担（妻が現金で支払う）。
すると夫の持ち分は４分の３、妻の持ち分は４分の１となります。

このままでは「妻が住宅ローンの恩恵が受けられない」ので、夫が２千万円妻が１千万円（合計３千万円）のローンを組んで買うとします。
持ち分は妻夫がそれぞれ二分の１になります。
２番への回答は「実質的な返済額負担者の内訳は、それほど厳密ではない」です。
３番への回答は、夫婦お互いが連帯債務者となってて、死亡時に「ローン残額が全て支払いされる」契約でしたら、連帯債務者が負担すべきローン額も全額保険で負担されます。ここは契約時に確認しておくべきです。

夫婦共稼ぎの場合には、夫と妻がそれぞれ住宅ローン控除の恩恵をうける目的で連帯債務型の選択をされるケースが多いですが、最も注意すべき点は「持ち分登記」ですが、その決定基準を間違うとローン控除を受ける受けないは別で、贈与税発生という面白くない事になる点です。

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No.2

回答者： Moryouyou
回答日時：2020/08/21 12:19

結論から言えば、連帯債務は良い選択だと思います。

ご主人ひとりで住宅ローンの契約したり、
連帯保証にした場合は、
中古の個人間売買なので
『特定取得』に該当せず、
控除額上限は20万になりますね。

ご主人の節税効果は変わらないって
ことになります。

その分、連帯債務なら、
奥さんの住宅ローン控除での
節税効果が期待できるというわけですね。

他にペアローンという選択肢あると
思いますが、
契約が別々になるので、手数料等を
二重にとられてコスト高になるかも
しれません。

奥さんが仕事を将来どうしていくか
もありますが、ペアローンのメリット
として、奥さん側のローンの繰上返済
を優先すれば、比較的無駄のない
住宅ローン減税の節税ができると思われます。

また、団信に奥さんも確実に加入でき、
何かあった時の返済の備えにはなると思います。
そういった点でペアローンもありだと思います。

以上を踏まえて、質問に回答すると、

＞•控除割合は持分割合と比例するのか。
はい。そうなります。
ひとつの住宅ローンの返済を
２：１で按分してそれぞれ申告する
形になります。

＞妻の収入は貯金に充てたいが、
＞そこらへんの内訳はどこまで厳密なのか。
ご夫婦の返済の出所は、全く問われません。
連帯債務の場合ならご主人の口座から
全て引落としなるイメージなのです。

＞自身が死亡した場合、団信でカバーできるが、
＞カバーできるのは自身の持分のみか。
そんなことはありません。
連帯債務は、主になる人が全てカバーできます。
逆に奥さんが団信に加入できるか否かは、
金融機関によって違ってきます。

そのあたりは、ペアローンの方がはっきり
しています。

ですから、ペアローンでの
トータルコストがどうかも
確認されてもよいかと思います。

いかがでしょうか？