生活保護受給者の賃貸物件の更新について。

知人（Ａさん）が生活保護を受給しています。
高齢で持病があり、働いていません。
１０年前に現在の築４０年くらいの木造物件に、大家と直接契約しました。
当時、大家は管理会社などを挟んで契約していませんでした。
今まで更新費用の発生もなく自動更新できました。

昨年１０月、突然大家より手紙がきました。
「私は高齢のため、全て管理会社にお願いすることにしました。家賃の振込先も今後は、新しい管理会社になります。後日、管理会社より手紙が来ます」と言った内容でした。
その直後に管理会社より、家賃の振込先が書かれた管理会社変更のお知らせのみ届きました。
更新費用などの記載はありません。

先週、管理会社より「来月更新なので更新料賃料１ヶ月と火災保険費用が発生します。また保証人を探してください。更新書類を送ります」と連絡がきました。
電話をして、生活保護を受けていること、今まで更新費用など発生しなかったこと、保証人になれる人がいない旨を伝えると「今までがおかしいんです。書類を送るので、それを持って役所に相談してください」と管理会社に言われたそうです。
管理会社が入ったとはいえ更新料、火災保険料など払えないです。
書類が届いたら役所に相談に行くそうですが、今まで通り自動更新にはならないものでしょうか。

No.11 回答者： mofl 回答日時： 2020/08/27 07:24

>当時、大家は管理会社などを挟んで契約していませんでした。

このときの契約書ってあります？
一般的に不動産の賃貸契約には、個人間でも仲介業者を挟んでも、契約条項の一番最後に
「この条文に記載が無いことでトラブルになったら、甲乙の双方の話し合いで解決する」
的なものがあります。

察するに、（言葉は悪いが）借り主さんの死期が近いと思われたから。
在宅で死亡、そのまま事故物件となる可能性がある。
生活保護なら資力はゼロ、その後の家屋の後始末も大家がかぶる。
本来なら借り主が80歳の契約の10年前にはっきりさせるべきだったと思うが、そこは大家の人情だったのでは？

冷たいようだが大家がかわいそうと思いますよ。
もちろん人はいつか必ず最後を迎えるわけだけど、普通の老人なら身寄りもいるし、自分の葬式代、死後の後始末代くらいは預金しています。

直接借り主の生活保護の老人にはなかなか言えない。
事務的に話を進める仲介業者に家賃の徴収だけでなく、家屋の維持管理まで一切を委託するのはおかしいことではない。
築40年モノですしね。
今までがおかしかったと思いますよ。

今回の懸念、管理費のこと？

>今まで通り自動更新にはならないものでしょうか。

自動更新にこだわるのは、

>管理会社が入ったとはいえ更新料、火災保険料など払えないです。

ですよね。

>「今までがおかしいんです。書類を送るので、それを持って役所に相談してください」

管理会社は大家の委託で動いているんです。
つまりこれが大家の意思ですよ。

今時は火災保険料も借り主が負担しておかしくない。
明日に倒れるかもしれない、寝たきりになられたら解約もできない、そのまま亡くなる、後始末をするにはいない、後始末の金も大家の持ち出し。
これが本気で怖くなってきたのでは？

借り主さんが大変なのはわかる。
だが、大家の焦りもわかる。
あなたにはわからないんだね。

更新料と保険料の件、どうしても金が無い、拒否、と騒ぐ前に生活保護担当の社会福祉担当部門で相談してみたら？
そこで保護費からは出せない、ならば実質不可能な支払いだ。
そこで管理会社と交渉、または弁護士などに相談では？
はなから拒否するのは大家に気の毒と思う。
大家も個人、借り主やあなたと同じ立場だ。

No.10 回答者： ウミネコ104 回答日時： 2020/08/25 17:13

追伸ウミネコ１０４です。

no3
保護制度で、住宅扶助費を福祉事務所が直接お親または管理会社に振り込みをする家賃の代理振替え制度があります。
管理会社は、家賃の滞納と、高齢者であるために、今後のことで、後始末ができる保証人を求めてる傾向があります。
福祉事務所は、後始末はしませんので、何処でも、保証人がいない場合も困惑しているのが現状です。特に身内がない場合は、後始末に難渋することになります。
保証人については、都道府県に居住支援事業をしている団体がありますので、一度は相談することもできます。
住宅管理支援機構等で、保証人がいない場合に、相談できるところもあります。
https://www.safetynet-jutaku.jp/guest/index.php
このサイトは、住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅専用の検索・閲覧・申請サイトです。
住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅とは、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）に基づき、規模や構造等について一定の基準を満たした住宅です。
保証人がいない場合に、退去することになったときは、保証人が要らない住宅に転居することです。
しかし、先に述べた通り、弁護士ぬ相談することが先です。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
住宅セーフティネットというのがあるんですね。
教えていただきありがとうございます。
更新書類が届いたら、福祉事務所より先に法テラスに相談にしたほうが良いですね。

お礼日時：2020/08/26 08:13

No.9 回答者： ウミネコ104 回答日時： 2020/08/24 22:06

追伸ウミネコ１０４です。

no2
現状賃貸契約でない、更新料と火災保険料が必要とする合理的理由を説明義務を管理会社が追うということです。
説明が合理的容認できるという時は、賃貸契約に更新料と火災保険に加入することが追加できます。しかし、今回の一方的に追加することが消費契約法で認めれるとは思わないです。
更新料と火災保険料は、被保護者であれば、保護から申請をすることで支給はされますので負担はありません。
しかし、保証人がないときに契約打ち切りとなる公算が大かと思います。
法テラスでは、三回までは無料相談が可能です。また、弁護士が必要であれば紹介もして貰えます。費用等も立替で法テラスで支払いをします。立て替えですので、月づき支払いをする内容ですが、免除制度があるために申し出ることができます。
ということで、一度は弁護士に相談することです。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
保証人がいないようですので、そこが心配ではあります。
法テラスは、３回まで無料で相談できるんですね。
調べてみたいと思います。

お礼日時：2020/08/25 08:08

No.8 回答者： ane180 回答日時： 2020/08/24 16:13

＞普通はそのまま引き継がれるものだと思っておりました。

その通りですよ。
　
同意なしに、勝手に契約内容は変更できません。
また、これらを拒否した事で、契約の更新をしないというのも違法。

生活保護はもちろん税金からです。
更新料なんて、実際業者の丸儲けにしかなりません。
いくら、税金から出るとしても、同意しなければ払う必要のないものなので
拒否していいと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
説明もなしに契約内容を変更した書類に、捺印するわけにもいきません。
書類が届いたら、まずは相談したいと思います。

お礼日時：2020/08/25 08:05

No.7 回答者： ウミネコ104 回答日時： 2020/08/24 15:32

賃貸契約について

賃貸契約上の変更はないが、賃貸について、今後はすべてを「4管理会社｝にお願いをした内容が不明ですが、契約内容をの変更はできませんが、更新をする月の６か月前に更新をしない旨の通知を賃借人にすることが普通です。
また、更新料や火災保険料などについて、現賃貸契約上で取り交わしていることがないく、新たに管理会社が更新料や火災保険料が発生する場合は、一方的にできるものでなく、双方の話し合いで合意するものであり、合意できなければ、契約満了をもって退去することになります。
また、被保護者は、【更新料及び火災保険料】は保護支給申請することで保護から支給されます。また、契約合意ができないときは、退去することになりますので、生活保護法の保護実施要領の「転居に際し敷金等必要する場合」の13項の家主が相当の理由を持って立ち退きを要求し、又は借家契約の更新の拒絶若しくは解約の申し入れを行ったことにリ、やむ得ず転居する場合」に該当することから、引っ越し等も視野に福祉事務所担当ｃｗと相談することです。同時に法テラスで弁護士に相談しすることで今後の対応をすることです。
被保護者の証明をすることで、弁護士依頼費用とを心配することはありません。
今回の管理会社は、賃借人が高齢者であることから一方的すぎることから、賃貸契約の更新をしない方針であることからめりがあるかと思います。
要は、締め出しをしていることになります。管理会社が、大家からどこまでの管理を依頼されたが不明といえども、引き継ぎ等は従来の契約通りにすることが当たり前ですが、1か月目に更新をしないと通知する非常識な管理会社です。まともに話しうことは無理と思いまうことです。
更新資料とは、賃貸契約のことであり、新たに賃貸契約をするものです。現状の契約から賃借人が不利利益になる場合は応じることはないですが、現況は、管理会社は追い出しを図るものと思います。

結論
１更新料及び火災保険料は、福祉事務所に申請することで支給されます。
２賃貸契約が不同意で成立しない場合は、転居するための費用等は福祉時事務所に申請することで、家主が更新を拒む又は契約の申し入れでやも得ず転居する場合は、転居に必要と費用は申請することで支給されます。
３更新月までに更新できないときは、法定更新（自動）となり、更新料及び火災保険料は発生しない可能性があります。
４法的内容は、法テラスの弁護士に相談することです。福祉事務所はアドバイスはしても解決になりません。対外的な内容な当事者間で解決するように指導するから、相手と交渉等はしませんので解決向きません。

「普通建物賃貸借契約」では、賃貸人からの契約解除については、借地借家法第２８条により正当な事由があると認められる場合でなければ、解約の申出はできません。
賃貸人からの解除について賃貸借契約書に記載があるケースもあります。その場合一般的には、６ヶ月前までに申出とされていることが多いですが、この場合も“正当な事由”が必要です。
100％正当な理由などありませんが、正当な理由とは以下の通りです。
建築基準法第10条に「保安上危険な建築物等に対する措置」という条文です。
　建築物の敷地、構造又は建築設備について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
お礼を申し上げるのが遅くなり、申し訳ございません。
色々と説明してくださりありがとうございます。
法テラスの弁護士にも相談も必要になりそうですね。

お礼日時：2020/08/24 18:13

No.6 回答者： ボボにゃん 回答日時： 2020/08/24 14:52

保証人はいりません。

家賃保証会社に加入になります。

※あなたね、みなさんきちんとした回答してるんですよ。うんともすんとも言わずスルーばかりで失礼じゃありませんか。返答したりお礼の言葉返したりしなくちゃね。
情報だけ盗む、回答泥棒は止めましょう。

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
家賃保証会社に加入ですね。
調べてみようと思います。

お礼日時：2020/08/24 16:04

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/08/24 14:37

福祉課ですでに生活保護者には窓口と対応担当者がおりますので

相談すると、管理会社から届いた資料、請求書には明確に
更新料手数料、火災保険代、維持費、記載された物になってるハズです。
管理会社の指定した振込先に、我々の税金で支払われます。

以降、役場から直接振り込まれるので今まで通り暮らせます。

生活保護者は
今後も減額されるので家賃高い所になんて住む時代は終わり
結構やばいです。老朽化した市営の団地送りとか

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
書類が届いたら、相談ですね。

お礼日時：2020/08/24 16:03

No.4 回答者： ane180 回答日時： 2020/08/24 14:30

管理会社がおかしいですよ。

賃貸契約で、管理者やオーナーが変更になる事はよくありますが
契約はそのまま引き継がれるのが普通です。
更新料がかかるのも
火災保険をかけるのも
保証人の有無も
それは両者（貸主、借主）同意で決まる事です。
はじめの契約の際そういう条件もなく
同意もしてなければ、無効です。

変更がある時は、了承が無いと強制力はありませんので
拒否して大丈夫です。

ただ、火災保険はご自身の為にも入られた方がいいと思います。
火災保険に関しては、補助対処の可能性もあり
役所に相談されてみたらいいと思います。

それと保証人とは別に、事件や事故、自信の命に関わるような事態になった時
連帯保証人ではなく、身元引受人のような方
緊急連絡先のようなものは、管理者にお伝えしておいた方がいいと思いますよ。
もちろん義務ではありませんが、万が一の為です。

身内や友人等がいない場合は、役所に連絡するようにされてもいいでしょう。
一度、役所にご相談されたらいいですね。

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
私もオーナーや管理会社が変更になることはよくあるけれど、普通はそのまま引き継がれるものだと思っておりました。

お礼日時：2020/08/24 16:01

No.3 回答者： メーグル 回答日時： 2020/08/24 14:17

管理会社が変わったなどの事情では生活福祉課で担当者と相談なされば、まず解決いたします。

生活保護の住宅扶助は、補助の対象となるものは「敷金・礼金」「契約更新料」 「住居維持費」などが当てはまりますので賃貸料の余程の値上げ以外は前向きに処理していただけると思います。

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
解決にむけて、まずは相談ですね。

お礼日時：2020/08/24 15:57

No.2 回答者： zipang_style 回答日時： 2020/08/24 14:17

法定更新になっているので、１０年前に入居した条件が続いています。

なので、その契約書に更新料と火災保険の記載がなければ
（大家さんが管理会社に委託したとしても）更新料も火災保険料も発生しない。

管理会社が要求していることは「契約のまき直し」なので
受ける義務はありません。
仮に裁判で争ったとしても現在の契約内容が最優先されます。

しかし、知人のことならば個人情報の観点から口出し厳禁ですよ。

この回答へのお礼

早急にご回答いただきありがとうございます。
受ける義務はないんですね。
口出しをしないようにします。

お礼日時：2020/08/24 15:55