ネットが遅くてイライラしてない!?

父親の財産についてですが、以下の内容があります。
①住居建物+土地
②賃貸アパート(2所帯分)+土地
③現金
①+②と③の比率は、およそ6:4です。(具体的な金額は示せずすみません)
兄弟で分割するにあたり、③を弟にすべて譲ろうと考えています。
現金を渡してしまった方が後々揉めなくていいかなと思うので・・・。
しかし、その前に知っておきたいのですが、②の賃貸アパートの価値は
同額の現金と比較するとどれぐらいなのかということです。
(土地の値段等は国税庁のHP等で確認済です)
どういった点に目をつければよいか、どなたか教えて頂きたいのですが。。
漠然とした質問ですみませんが、宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • 丁寧な回答ありがとうございます。
    やはりプロに相談すべきですかね?
    その場合は司法書士?税理士?どちらが適しているのでしょうか?

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/09/07 19:40
  • たびたびすみません。
    公平感のある分け方、その根拠をご教示頂くのは税理士さんでしょうか?

    あるいはどちらから相談しても、その後に連携して頂けるものなのでしょうか?
    踏ん切りがつかずすみませんが宜しくお願いします。

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2020/09/13 22:27

A 回答 (3件)

#2再回答



>やはりプロに相談すべきですかね?

アパートを所有している場合にはプロに相談した方が無難。
自宅の評価よりも少し複雑だから。

でも、プロを入れても素人同士でやっても、どちらのケースでも兄弟で不仲になることがある。
依頼すれば費用もかかることだし、まずは弟とプロに依頼するかどうか相談してみては?
無料相談くらいなら費用も掛からないし、弟の気分を害する・あるいは警戒するようなこともないと思うけど。

>その場合は司法書士?税理士?どちらが適しているのでしょうか?

相続に関して「評価」を出すなら税理士がベター。
司法書士に依頼するのは、相続の「登記」をしたり、不動産関係でもめた場合かな。
この回答への補足あり
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これは皆さん悩むところだよ。


心中お察しする。

不動産の『評価』とはその目的や状況によって結構差が出る。
例えば、同一の土地を評価するにも一物四価(1つの土地に対して4つの評価)、そして賃貸の土地の場合にはさらに貸付地等の評価方法が出てくる。
さらに建物も、賃貸の建物は家賃収入が生じる収益建物なので、単純な相続税や固定資産税の評価額とは実際には異なる。
質問者が気にする賃貸アパートの価値とはまさにココだろう。

また、収益建物の単に家賃収入だけ注目しても意味がなく、実際には親の営んでいた貸室賃貸業(大家業)という事業承継の話でもあるため、その個人事業自体の評価も必要になるだろう。
簡単に言えば、”スゲー儲かってる”ような大家業なら実際の不動産評価よりも明らかに高い価値がある。
でも、”大家なんて名ばかり”のような大家業なら事業承継にはリスクと負担からむしろ負の遺産ということになる。

というわけで。
賃貸物件を相続する場合、単純に相続時点の不動産評価の金額だけで相続分を協議するという方法もあれば、賃料収入を含めた賃貸業(事業承継する場合の評価)を加味して協議するという方法もある。
本件では、弟が現金③だけで満足せずに、②は家賃収入があるからという分かりやすい(浅はかな)主張でさらに現金を請求してくる可能性もナイとはいえない。

②の不動産の評価額もさることながら、親の過去5年くらいの確定申告書の内容を確認することで賃貸業としての収入がわかる。
②の不動産を承継するということはその事業を承継することでもあるので、その事業の評価がどの程度のものなのか。
まずはそこを確認してみるといいと思うよ。
もちろん、単純に収益だけじゃなくてリスクも加味して評価することととしてね。


とはいえ、弟が③現金だけでOKするならこんなメンドーな話はしなくてもいいけどね。

兄弟でモメることは結構多いからね。
本件ではそうならないことを祈る。
ぐっどらっくb
この回答への補足あり
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「相続税評価 アパート」で検索すると情報が得られます。


  https://ieul.jp/column/articles/261/
  https://www.c21-sanko.com/naze/ff_index.html


アパート建物については、入居者が借家権を所有しているということから、固定資産税評価額から借家権の分、減額されます。

アパート土地については、借地権と借家権による減額分が発生します。
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