現在、登記簿謄本と市役所の土地課税台帳とでしらべたら、土地の地目は宅地になっていました。しかし、市役所に置いてあったゼンリンの住宅地図をみたら、その辺一帯市街化調整区域になったいました。市街化調整区域には、建物(一般の家)
は立たないと聞いたのですが・・・。教えてください。
現在はその場所には、プレハブ作りの倉庫兼作業所兼寝泊りも出来る休憩所が一体になった建物があります。(建物は未登記です)このような土地を転売することはできますか?(売る値打ちがあるかどうか)  自分達がそこに住居を新築して住むことはできますか? どうぞお答えください。

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A 回答 (2件)

市街化調整区域内で、建築物等を建てることは一般的に制限されています。


しかし、中には建築物の利用目的や建てる人の条件によっては、無許可で建てられるものや、許可を得れば建てられる場合があります。
 
詳細は、参考URLの「市街化調整区域における建築規制」をご覧ください。

また、市の都市計画課や建築家に確認されることをお勧めします。

参考URL:http://www.city.miyazaki.miyazaki.jp/toshisei/to …
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
市の都市計画化などにも聞いてみます。

お礼日時:2001/08/15 22:44

以前にも同様の質問がありました。


参考URLのNo2の方の答えを見るとおわかりでしょうが、
新居建築できるみたいですよ。
故に転売もできるでしょう。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=11762
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=63043

の2つも合わせてご覧下さい。

参考URL:http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=116950
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
けっこうこの問題についての問い合わせが多いんですね。
市街化調整区域なのに「宅地」というのが なぜなのかなあ?というのが
疑問の発端でした  当方、農業とは何の係わりもないので、将来この土地に
家が建つのかどうかが心配でした。
いろいろと役所や建築や等にも問い合わせしてみます。

お礼日時:2001/08/15 22:48

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Q宅地の評価価格について

はじめまして、宅地の評価価格について調べています。
ある宅地Aがあり、
その宅地Aには道路に接している面があるのですが、
道路側に玄関は無く、宅地Aに入るには私道B(他人の土地)を通り、
私道Bの途中にある宅地Aの玄関から入らなければなりません。
宅地Aの道路側には勝手口はあるものの人一人しか歩けないような幅です。

このような場合、無道路地補正・袋地補正どちらか適用になるのでしょうか?
あと、宅地と水路を挟んでいるのですが何か適用になりませんか?
高圧電線が通っている場合、邪魔にならなければ適用にならないものなのでしょうか?
また、他に適用になる補正等ありましたら教えてください。
なるべく宅地Aの評価価値を下げたいのでお願いします。

質問ばかりですが個人的に調べていて、わからない事だらけで、
もし知っている方が居られましたら教えてください。

Aベストアンサー

 固定資産税における市街地宅地評価法(いわゆる「路線価」)を前提に記述します。

 まず、示された略図からは宅地Aが公道に面しています。この場合、公道に路線価が付設され、公道面が「正面」として画地計算されます。また、場合によっては私道Bにも便宜上路線価が付設されて角地として側方路線影響加算が行われることもあります(私道Bの路線価が高い場合には、私道B側が正面となります)。
 私道B側に水路があるということですが、宅地に出入りするために水路の占用許可をとっていれば私道Bにも宅地が接道することは可能です。占用許可がないのに使用しているならば別の問題が発生します。
 なので、このようなケースでは「無道路地補正」「袋地補正」のどちらの適用も受けられないと思われます。

 次に、用排水路等の画地条件による補正は、固定資産評価基準によれば、「市町村長が補正の必要があると認める場合」に適用されるもので、全国的に一律に補正されるものではありません。法律上の規制・制限となる高圧線下の土地についても同様です。土地が所在する市町村の税務担当課にお問い合わせ下さい。

Q農地(市街化調整区域)に家(建築)を建てるには?

お世話になります。
早速ですが、ご教示いただければ幸いです。
実は、父親の所有する農地にその息子が家を建てたいと考えております。(父親は農家ではありません)
そこで、住宅建設会社にその土地の住所を渡し、役所へ建設のための確認をしていただきました。
その結果、建設はNGでした。
理由は
1.市街化調整区域に建築地が該当したため
2.市街化調整区域内で建築をするための条件に適合できないため
(適合のための条件とは、既存宅地扱いを受けることが出来ることですが、そのための要件は、建築基準法が制定された昭和45年6月10日時点で謄本上、地目が宅地になっていること、もしくはその当時の固定資産課税台帳上、宅地として課税されているか、いずれかに該当していることですが、いずれも該当していませんでした。)
この上記2点のため、建築がNGとされました。
そこで、このような状況を承知でお聞きしたいのですが、上記2点の制約の中、建築を可能とする方法はあるのでしょうか?
(抜け道のような方法でもかまいません)

また、何かアドバイスまたは相談できるような専門家などご存知でしたら、何でも結構ですので、ご助言いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

お世話になります。
早速ですが、ご教示いただければ幸いです。
実は、父親の所有する農地にその息子が家を建てたいと考えております。(父親は農家ではありません)
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Aベストアンサー

まず、既存宅地として認められることはありません。
市街化調整区域に建築するには既存宅地である場合以外でも、農家の人が建築する場合や県知事の特別な許可があった場合は許可されます。
個人的な理由では県知事の特別許可は下りないので
可能性があるのはお父さんが農家ではないかという事です。
農家でないのに農地を持っているのが不可解ですが、

1 農地を誰かに貸している
2 農作業を農協などに委託している
3 地目は農地だが空き地と同じ状態である

のどれかと思われます。2の場合は農家と認められたとおもいます。農家であるかどうかは実際に農業をしているかどうかではなく、農業委員会などに農家として登録してあるかどうかによって事実上決まると思われます。昔は農業をされていたでしょうから、ひょっとしたら今でも農家のままになっているかもしれません。確認してみたらいかがでしょうか。

どうしても無理ならば、その土地を農家に売って、農家の人に家を作ってもらい、できた家ごと土地を買い戻すことも、近くの農家の人との交渉次第でできるかもしれません。
この方法が合法かどうかも私は知りませんし、たとえ家を作れたとしてもその後の建替えとかリフォームとかの許可が下りないのは覚悟して下さい。(専門家のアドバイスを受けることをお薦めします)

さらに、地目を農地から宅地に変更するにも市街化調整区域では県の許可が必要です。この手続きも繁雑で数ヶ月はかかります。上質の農地の場合は宅地への変更が許可されないこともあります。この地目変更も農家の人でないと許可されないだろうと思われます。

まず、既存宅地として認められることはありません。
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Q宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは?人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか?教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく(将来はわかりませんが)、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか(建物が建てられるか)どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか?雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。(念のため役場にご確認ください)

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

Q市街化調整区域に建築を・・・

こんにちは。

私の母親の土地(愛知県の畑)に家を建築しようと考えています。

市街化調整区域なので難しい・・・が一般的ですが、あるハウスメーカーの方に 

「いろんな条件もクリアしてますし、時間はかかりますが、ほぼ許可はおります。」

と言われました。


そのハウスメーカーの方は司法書士の方に聞いたということですし、実際に市街化調整区域に建築したお客さんがいたということでした。

それで、「時間はかかりますが・・・」というのが気になるのですが、どのくらいの時間がかかるのですか?

こういうことに詳しい方、詳しく教えてください。

Aベストアンサー

補足します。

ここからは
私の庭の
愛知県基準を使って説明します。

>私の母親の土地(愛知県の畑)に家を建築

親の土地に子が住宅を建てることを
分家住宅と言います。

調整区域で分家住宅を建築できる方は
農家、非農家は関係ありませんし、
登記簿地目が農地(田、畑)であれば
農地法の制限が加わるだけです。

調整区域に本家が土地持ちと言うことですので
まず土地の要件を説明します。

・本家の土地の取得要件
既存の集落内にあり
又は隣接する土地であって
本家が市街化調整決定前から所有している土地
これを線引き前所有で
分家「一般」と言いい
上記をクリアすれば
建築は、見込みがあります。
まずは、本家が
線引き前取得かどうか調べましょう。
※線引きとは
市街化と調整区域を決定した日です。
とりあえず、分家許可メニューです。

農家の二・三男が分家する場合の住宅等

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

よーく読んでください。

>それで、「時間はかかりますが・・・」というのが気になるのですが、どのくらいの時間がかかるのですか?

これも、よーく読んでね!

http://oshiete.homes.jp/qa4125388.html​
だいたいの行程です。

まとめ

メーカーの営業は素人ばっかです。
でもその後ろには
優秀な都計法の
許可取り専門の
「事務所」が付いています。

補足します。

ここからは
私の庭の
愛知県基準を使って説明します。

>私の母親の土地(愛知県の畑)に家を建築

親の土地に子が住宅を建てることを
分家住宅と言います。

調整区域で分家住宅を建築できる方は
農家、非農家は関係ありませんし、
登記簿地目が農地(田、畑)であれば
農地法の制限が加わるだけです。

調整区域に本家が土地持ちと言うことですので
まず土地の要件を説明します。

・本家の土地の取得要件
既存の集落内にあり
又は隣接する土地であって
本家が市街化調整...続きを読む

Q公示地価価格と全国地価マップの価格の違いは?

公示地価価格と

全国地価マップの
http://www.chikamap.jp/commit.asp

価格の違いは?なぜですか?

Aベストアンサー

宅建業者です。

質問の意味が理解できませんが、指示したURLの全国地価マップは、評価センターが収集した「固定資産税用の路線価」「相続税用の路線価」「地価公示」を公開してますがその3つの価格の違いの事を言っていますか?
それとも国土交通省が公開している土地情報システムの公示地価との差の事を言ってますか?
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

前者なら、最初の二つは課税用の価格評価ですので取引された価格ではなくあくまでも課税する際の目安となる基準価格であり、3つ目はセンターが調査した実体に近い価格と言う事です。

後者なら、センターが国や地方公共団体が公開している情報を独自に収集したものですから、情報調査機関が違うのでズレが出るという事でしょうか。

Q土地や建物の登記簿の閲覧について

その土地や建物の住所をもとに法務局でしらべると、個人の資産状況など結構詳しくわかると
聞いたことがありますが、これはその土地物件が別の地域にあっても調べることができるのでしょうか。たとえば、関西にある土地建物がだれの持ものであるか、関東の法務局で調べることはできるのでしょうか。ご教授お願いします。

Aベストアンサー

不動産は、『地番』さえわかっていれば、どこの法務局でも現在の情報はわかります。

住所と地番が違う地方があります。
地番を確認しないとね。

とりあえず、近くの法務局で知ってる住所で登記を請求してみては?

Q「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について

Aさんが平成19年8月15日に死亡したものと仮定する。Aさんは,妻B,長女Cと同居しており,各相続人が取得した財産は,次のとおりである。なお,Aさんの相続人は,妻Bと長女Cの合計2人である。

妻Bの取得財産
現金・預金 3,000万円
自宅の土地 300m2 路線価 50万円/m2
自宅の建物 150m2 1,000万円

長女Cの取得財産
現金・預金 2,000万円
有価証券(上場株式) X株式会社の株式 50,000株
アパートの土地(貸家建付地)200m2
アパートの建物 320m2
X株式会社の株価に関するデータは,次のとおりである。
平成19年8月15日の終値 580円
平成19年8月中の毎日の終値の平均額 602円
平成19年7月中の毎日の終値の平均額 558円
平成19年6月中の毎日の終値の平均額 619円

というのに対して、

妻Bが取得した自宅の土地の相続税の課税価格に算入すべき価額として,次のうち最も適切なものはどれか。なお,「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を最大限に受けるものとする。
1) 5,400万円
2) 9,000万円
3) 9,600万円

という問題があります。正解は1番なのですが、どうしてもできません。どなたか教えていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

Aさんが平成19年8月15日に死亡したものと仮定する。Aさんは,妻B,長女Cと同居しており,各相続人が取得した財産は,次のとおりである。なお,Aさんの相続人は,妻Bと長女Cの合計2人である。

妻Bの取得財産
現金・預金 3,000万円
自宅の土地 300m2 路線価 50万円/m2
自宅の建物 150m2 1,000万円

長女Cの取得財産
現金・預金 2,000万円
有価証券(上場株式) X株式会社の株式 50,000株
アパートの土地(貸家建付地)200m2
アパートの建物 320m2
X株式会社の株価に関するデータは,次の...続きを読む

Aベストアンサー

計算式でいうと・・・

240m2×50万円×20%+60m2×50万円
=2,400万円+3,000万円
=5,400万円

です。

居住用の土地なので、240m2までの部分は80%減額となります。

Q土地建物の登記が入らずに住宅ローンを組むことはできますか?または借りる方法はないですか?

ご教示願います。
土地建物が母名義(母は年金収入のみ)で母が土地建物を所有する場合で子(サラリーマン)が住宅ローンを借りることはできますでしょうか?
詳しくは以下の理由がありまして・・・

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1101652

労金にそうだんしたところ、子が所有しなくても居住さえすればかまわないという連絡は来ているのですが、他の金融機関でそういうところはありますでしょうか?

あと、それができなければどうにかして借りる方法はないでしょうか?

自分で考えたのは、健康保険組合の住宅融資で借りることです。やはりそれも子が持分なしですから300万までとのことで、額が少なくて困っております。

Aベストアンサー

>労金の使ってる保証会社はどこなんでしょうか?
労金独自です。

>その保証会社を扱う金融機関にお願いして回ってみるのがよいということでしょうか?
ないです。

労金での金額は少ないですよね?多分住宅ローンというより不動産担保ローンという正確が強いと思われます。
不動産担保ローンは銀行そのほかでも扱っていますが金利が住宅ローンとは比較にならなく高いです。

もし土地の広さが十分にあり、かつその地域での賃貸需要が高ければ、賃貸アパートなどを建築するということで賃貸住宅ローンを利用し、その一角に本人が居住して他を貸し出すという方法も考えられますが、リスクが非常に大きいので果たして?というところです。
調整区域だから賃貸アパートの建築自体が却下されそうですしね。

ちなみに持分の話だけでなく建築確認申請でもローンを借りる人の名前がないと銀行は融資を断るでしょう。
でもご質問者の名前があると建築確認申請は通らないかと。

要するに調整区域では家を建てるなというのが原則で、でも農家の人などが建てる場合には、調整区域内に家を建てるのでなければ、自分の土地に建てられない、畑の近くに建てられないというのは不合理なので例外的に認めているだけです。
ですからご質問者が建てるというのは本来の趣旨にそぐわないのです。その社会の仕組みの網の抜け道をご質問者は探しているということなのですから。

ちなみに持分0なのにご質問者のローンにすると贈与税の問題も発生しますよ。
2000万のローンとすると720万の贈与税の支払が必要です。
本当にそれも支払ってやる気なのでしょうか?

>労金の使ってる保証会社はどこなんでしょうか?
労金独自です。

>その保証会社を扱う金融機関にお願いして回ってみるのがよいということでしょうか?
ないです。

労金での金額は少ないですよね?多分住宅ローンというより不動産担保ローンという正確が強いと思われます。
不動産担保ローンは銀行そのほかでも扱っていますが金利が住宅ローンとは比較にならなく高いです。

もし土地の広さが十分にあり、かつその地域での賃貸需要が高ければ、賃貸アパートなどを建築するということで賃貸住宅ローンを...続きを読む

Q土地(宅地)の見なし取得価格

15年前に借地を等価交換で所有権に変えて取得した土地があります。
今回売却しようと考えていますが、通常売却益(税金)を考えるときは「(売却額-取得額)×税率」だと思います。
この土地の場合、取得価格がないので固定資産評価額がベースとなるのでしょうか?
(今回の売却価格-固定資産評価額)×税率
これだと税金が多めに出てしまいます。

また、固定資産評価額から見なしの売買価格を簡易に計算する場合、
固定資産評価額÷0.8(=路線価?)÷0.8
という見当でよろしいでしょうか?

税額計算にはどちらの方法を用いるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

借地権を売って、その土地を買ったと考えます。
現金を目の前に見てないだけです。
土地は効果交換時の時価ですが、当時の相続財産評価額でもよいと思います。

Q建物表題登記と所有権保存登記について

土地家屋調査士兼司法書士の方に、15年前の建物の表題登記をして頂こうと思っています。
当然、所有権の登記も行っていないのですが、依頼する際、表題登記のみやって頂いて、所有権保存は、自分でしますと言って依頼しても可能なのでしょうか?

Aベストアンサー

本来登記は所有者本人が行うものです。

司法書士などは、所有者から依頼を受けてあくまで代行で行っているだけです。
このため、資料の作成が煩雑な表題登記のみ依頼するというのも可能です。

正直、保存登記は書類さえ揃っていればワープロさえ打てれば誰でも可能です。


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