自宅を売って得た利益にかかる税金

10年くらい住んでいた自宅が購入金額よりも高く売れた場合は、その差額がキャピタルゲインになり課税対象になると思いますが、その差額すべてが課税対象になるのでしょうか、それとも一定の控除があってそれを超える分に対して課税されるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• ＃３の方が貼られたリンクの中に以下の式があります。
  
  収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
  
  収入金額は売り手が受けとる金額、
  取得費は売り手がその家を買ったときに払った金額やメンテナンスに使った金額などで減価償却もこれに含む、
  譲渡費用は手続きに必要な諸々の費用、
  特別控除額は自宅の場合3000万円。
  
  課税譲渡所得金額が課税対象額だが、保有した機関によって税率は変わる。
  
  減価償却などの詳細を除いてざっくりとみれば、売却益から3000万円を差し引いた金額が課税対象に見えます。
  
  こういう理解ですが正しいでしょうか？

    補足日時：2020/10/02 15:40

• 訂正。
  機関　→　期間

    補足日時：2020/10/02 15:42

No.7 回答者： nitto3 回答日時： 2020/10/02 19:02

利益は時価評価額ー販売価額です。

収入金額 - (時価評価額 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

No.6 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/10/02 17:05

＞取得費は売り手がその家を買ったときに払った金額やメンテナンスに使った金額などで減価償却もこれに含む…

違うって。
「買ったときに払った金額」も「メンテナンスに使った金額」も関係ありません。
減価償却後の「未償却残高」だけです。

--------------------------------------------
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
--------------------------------------------

人の生活と共に発生する通常のメンテナンス費用は、取得費には全く関係ありません。

大規模なリフォームをしたことがあるのなら、それは「資本的支出」と言って減価償却に反映されていますので、取得費に入っていることになります。
タックスアンサーで「改良費」と言っているのがこのことです。

その他はおおむねご理解いただいたようです。

No.5 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/10/02 16:22

細かな条件で異なりますが、概ねそう思っていただいてよいですね。

No.4 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/10/02 15:17

3000万円特別控除とは別に、売却損の金額を給与所得など他の所得と損益通算できる特例がありますので、購入時価格が重要となります。

元本割れしていればそもそも利益でなありません。

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/10/02 15:07

＞購入金額よりも高く売れた場合は、その差額がキャピタルゲインになり課税対象になると…

違う、違う。
比較元は購入金額でありません。
減価償却後の残存価格より高く売れた場合は・・・・です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

しかも、譲渡のための費用、すなわち不動産屋への支払いや登記抹消の費用などを引き算します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞それとも一定の控除があってそれを超える分に対して…

3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
要件の詳細を下記でご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.2 回答者： angkor_h 回答日時： 2020/10/02 15:04

下記ご参照

https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-60-1 …

ご自宅に当てはめて計算してみてください。

No.1 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/10/02 14:57

3000万円ルールというものがありまして、お住いの住宅を売却の際3000万円までの売却代金は非課税となります。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
利益ではなく、売却額で課税、非課税が決まるということですか。
確認をしたいのですが、例えば4000万で購入した家が、5000万円で売れたとします。この場合は売却額が5000万円で3000万円を超えているので、利益である1000万円が課税対象になるという理解で正しいでしょうか？

お礼日時：2020/10/02 15:06