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空き地を駐車場にする場合のリスクの少ない方法を教えてください。
古い住居を壊す予定です。不動産屋さんに売らずに駐車場にして管理も頼もうと思っておるのですが。固定資産税や駐車場の借り手の数も不安ですし。困っています。

A 回答 (4件)

空き地にして、後は砂利を敷き、不動産管理会社に依頼すれば、固定資産税をペイでき、黒字ですよ。



都市部ですと、その隣の家の住人等と携帯電話番号等連絡先を交換して、問題おきないように人間関係を構築します。

土地は、隣の家の人が買うというケースが1番高値を提示するとかありますので、仲良くなっておく感じ。

後はアパートが建つくらいの30坪くらいあれば、アパマン経営者に買ってもらう方が高値付きますので、自分の家の隣とかの人が売却する際にチャンス到来します。

月極駐車場は、看板に屋号○○月極駐車場としておくと、車両を事前契約して、事前に承認したものを保管する場所という使用方法限定で貸し出すことになりますので、売却決まった際は住居権ありませんので、廃業により解約となるので立退料もありません。

借地とかして貸すと、契約解除難しくなる感じ。

後は都市部とかでは、コインパーキングにした方が儲かることは儲かります。

例えば東京でもどこかの法人に一括で貸し出していているのがあり、倒産等で空きが出たところを借り上げ、そこにコインパーキングとしても黒字になる感じ。

ただ、コインパーキングにする場合10台以上とかの台数必要ですし、機械が5百万円とかしますので、途中で廃業にする場合減価償却の問題で赤字になる可能性もあります。
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困ってるのは分かるけど、漠然としすぎていて何とも言えないよ。



まず、駐車場にした場合にその土地に何台置けるのか区画図を作る。
近隣の駐車場と同じくらいの広さの区画で、通路や入口もきちんと決める。
そうすると何台分の駐車場が作れるか分かるよね。

次に、更地にした場合の固定資産税がいくらになるのか、自治体へ確認する。
1年間の固定資産税の金額が分かるよね。

そして、、、

① 税額(1年間)÷12か月=1ヶ月の固定資産税額

つまりその駐車場全体の月の原価が分かる。

次に、近隣の駐車場の相場を調べる。
ついでに空き車室がどれくらいなのかも調べる。

② 近隣相場の1台当たりの賃料×自分の駐車場の台数×空車割合=1ヶ月の賃料収入の見込

①>② なら儲かる可能性があるよね。
というか、普通は①>②になる。

問題はどれくらいの賃料設定にするのか。

例えばだけど。
近隣相場よりも『お得感のある』賃料設定にすれば、他の駐車場を借りている人たちが流れてくる可能性があるよね。
他の駐車場はガラガラでも自分の駐車場だけ満車であれば、地域の借り手の数は心配しなくていい。
とはいえ値下げ合戦になると共倒れなので、そこそこの金額にしておけばいいと思う。


維持経費も考えること。
更地のままでは貸しにくいので、砂利を敷くかアスファルトにする初期費用と、維持費がかかる。
募集看板を作る、白線を引く・虎ロープを張るなどの費用もある。
募集を自分でやればいいけど、不動産会社に任せるならその費用もかかる。
事業所得が発生するので確定申告は必要だし税金も払うことになる。

その辺も一覧表で書き出してみるといいと思うよ。
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建物を壊したら固定資産税が一気に高くなりますね。


管理をプロに任せるのは適切ですが、空きが多いと困ります。
看板を立てて管理会社への連絡先を容易に知ることができるようにしましょう。
私も所有する土地を駐車場にしていますが、看板を作り直したらすぐに満杯になりました。
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借地として10年や20年単位で業者に委託して利益を得る。


自分で始めるよりは損かも知れないが、責任や投資なしで間違いなく利益が得られます。
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