譲渡所得税や贈与税

１．昨年の４月に３年間住んでいたマンション(築３年)を２５００万円で売却しました。
２．私と義父の持分は、５１：４９です。
３．マンションの残り金額が３０００万弱有りましたので、売却損が５００万円程有りました。
４．銀行融資が３６００万円、義父からの融資が１０００万円(前回の質問で金銭消費貸借証書(収入印
紙付)を取り交わしたものです)、売却金２５００万円。＜3600+1000+2500=7100＞
５．新築一戸建て３８００万円、マンション残金３０００万円、諸費用約３００万円。
＜3800+3000+300=7100＞
６．ここで、１の2500万の内、義父の持分2500×49%=1225万について質問です。
　(1)義父に対して、この金額分、譲渡所得税か贈与税が掛かってしまうのでしょうか？
　(2)もし掛かってしまうのであれば、どうにか安くする方法無いでしょうか（無料がベストです）

この辺の事はまったく無知で、損益が出ている、或いは、売却したお金で、残金を支払っているのだか
ら（利益としては出ていないので）、譲渡所得税や贈与税は掛からないと思っていました。

義父の方に税務署から通知が来てどうするか？という騒ぎになっています。
資産家でも有りませんし、銀行融資の返済、義父への返済で私どもにはお金が全然ありません。
義父も銀行からの融資を私に貸してくれていますので、義父の方にもまとまったお金は有りません。

どうすれば良いか、知恵をお貸し頂けないでしょうか？
お忙しい所、何卒宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/02/06 08:29

>私の方は、持分の変更。

そうです。

>義父はどのようなアクションを起こせば宜しいのでしょうか？
義父の方は、売却した物件の購入当時の売買契約書と、今回売却したときの売買契約書のコピーをもち、税務署から来た申告書と共に税務署に行って相談して記入し、申告書を提出して下さい。
これにより譲渡益がないことが証明されますのでそれで課税もなく終了です。
税務署では売却物件の取得価格が不明なので、譲渡益の申告を求めています。

>持分変更は何処で、どのように行えば宜しいのでしょうか？
登記は司法書士です。
今回取得した物件の登記を行った司法書士事務所に相談されるとよいでしょう。

この回答への補足

時間差で済みません。今回のこの件は、今一、私がどうしたいかの整理がついていませんでした。色々と教えて頂いて、やっと整理が出来た気がします。
【御相談したい事】
１．マンションを2500万円で売却し、残金3000万円を支払った。（ここで、マンションの契約は消滅（つまり、私の持分51%と義父の持分49%も消滅））
２．新築の家を3850万円で購入した。（ここで、持分を私90%,義父10%とした）
３．新築購入時に私名義で3600万円銀行から融資して頂いた。（当然足りませんので,義父から1050万円融資して頂いた）
４．'１'の足らない分500万円と'２'の足らない分250万円と諸経費代300万円を'３'から捻出した。
５．'３'の1050万円中、義父の新築持分380万円を引いた670万円について「売買契約書」を取り交わした。

という時系列です。ですので、マンション分は譲渡益が無いので、課税無しと思っています。
新築に関しても、問題無いと思っていますので、持分の変更も必要無いと思っていました。
売却と購入が同日だったのですが、このストーリを税務署にどう説明すれば良いか？という事をご相談したかったんだとやっと整理ができました。
何を揃えてどうすれば宜しいでしょうか？お手数ですが、再度ご教授をお願い致します。　m(__)m

補足日時：2005/02/08 01:37

この回答へのお礼

再々度のご回答ありがとうございます。
本当に良く分かりました。ありがとうございました。
大変に助かりました。ありがとうございました。
また、何か有った時は宜しくお願い致します。

お礼日時：2005/02/06 11:27

No.2 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/02/05 09:52

>（売却分の持分50：49（義父）,購入分の持分90：10）

購入時に義父の持分を登記してあるのですね。
それだと楽です。

義父の新規持分＝新規購入価格×１０％　（持分１／１０から）

の価格が１２２５万と一致すれば贈与はなかったことになります。購入価格が３８００万のようですから、３８０万なので、差額

１２２５万－３８０万＝８４５万

が贈与になっていますね。
これであれば苦し紛れに借りたことにして返すのではなく、持分を更正登記で修正した方が早いと思います。要するに新規購入の方の義父の持分を増やして贈与がないようにします（持分変更だけなのでたぶん可能です）。
更正登記であれば登録免許税は安いですから、司法書士手数料合わせても数万円ですみます。

今１０００万の返済をしていて更に１２２５万も返済となると、義父の年齢がわかりませんけど、常識的に生きている内に返済不可能になりそうなので、それだと税務署は借りていると行っても認めませんから。

この回答へのお礼

再度迅速な回答をありがとうございます。
私共の行動は、私の方は、持分の変更。義父の方は何も行わなくても宜しいのでしょうか？
義父の方に税務署から「譲渡税（贈与税）の申告」の案内なるものが来て、「３／１５迄に提出して下さい」と言われているみたいなのですが、義父はどのようなアクションを起こせば宜しいのでしょうか？
また（無知で本当に済みません）持分変更は何処で、どのように行えば宜しいのでしょうか？
お忙しい中、本当に申し訳ありませんが、ご回答の程よろしくお願い申し上げます。

お礼日時：2005/02/06 01:45

No.1 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/02/05 01:00

購入時の売買契約書は存在していますか？（これがないと取得価格が証明できないので大変なことに．．．）

存在していれば、

義父の購入時の取得価格＝取得価格×４９％＝？？？
義父の売却価格＝２５００×４９％＝１２２５万
譲渡益＝１２２５万－？？？－売却に要した費用×４９％
ですから、？？？は間違いなく売却価格より大きいので譲渡益は０円となり課税されません。

１０００万の義父から借りた分については、きちんと返済して下さい。これはご質問者の売却代金から返済しても良いし、それで不足であれば、当初契約通り返済を続けます。

以上で譲渡益課税の問題も贈与税の問題も発生しません。

と書きましたが、もしかして義父に売却時の義父の取り分である2500×49%=1225万を渡していない？？？？

であればそれは勿論贈与になるので「ご質問者が」１２２５万に対する贈与税を支払わないと駄目ですが？
あるいは先の１０００万の他に更に１２２５万を義父から借りて返済するか。

この回答へのお礼

お忙しい所、早速のご回答ありがとうございます。
・購入時の売買契約書も売却時のそれも存在しています。
・新築の家の持分は、9(私)：1(義父)です。
（遠く離れた所にお互い住んでいます。）
・義父に売却時の義父の取り分である2500×49%=1225万を渡していません。（遠い所に住んでいますので、売却時の手続き等は委任状を頂いて、こちらで一切を行いました。で、売却日と購入時が同一の日だったので、売却金をそのまま返済に当てました。）
・済みません、再度計算式を教えて頂いてもいいですか？
（売却分の持分50：49（義父）,購入分の持分90：10）
・仮に1225万分の「金銭消費貸借契約書」を取り交わしても、先の1000万に関しては、義父の口座に毎月お金を振り込んでいますので、お金の動きが分かると思いますが、1225万円分については、全く頭に無かったので、お金の動きが有りません。この辺りはどうすれば良いか、何か良い方法は有りますか？

お礼日時：2005/02/05 01:32