マンション・戸建て経営をするにはどこへ依頼するのがオススメでしょうか？

こんにちは。
駅前の防火地域に土地を持っており、マンション・戸建て賃貸の経営を考えております。
先日、某ハウスメーカーから戸建て賃貸の見積もりをもらったのですが思いのほかコストが高く驚きました。（土地代はかかっていないにも関わらず、表面利回りは5-6%ほどです。）
すると営業マンは、「初期費用は高いがその分 上質な家を建てるため家賃下落を抑えられるので長期的にはこちらのほうがよい」とのことでした。
しかしポジショントークにしか聞こえず、中立な立場の人の意見を聞きたく、下記質問です。

・土地持ちで表面利回り5-6%はやはり低すぎでしょうか？

・上質な家を建てて高い家賃を長期に取る　といった経営はいかがでしょうか？
　家賃を高く保てるのは貸し手にとっては良いですが、借り手にとっては築古で家賃が高いなら築浅　　を借りるのでは？それで空室になって、やむを得ず家賃をさげるなら高い初期費用をかける意味が　　ないのでは？と思います。

・質は普通で良いので初期費用を抑えられるハウスメーカーはどこが良いでしょうか？
　大東建託が浮かぶのですが、評判はいかがでしょうか？
　あそこのサブリースの悪評をよく目にしますが、サブリースで経営する気はないので問題ないでし　　ょうか？　

長文ですみません。
どなたかお知恵を貸してください。

No.6 回答者： agboy2 回答日時： 2020/11/23 11:38

「駅前の防火地域」で賃貸戸建て住宅の需要があるというロケーションが想像しにくく、的外れな回答になってしまうかもしれません。

質問文にあるように、建物価格のみで表面利回り5～6％は面白みがありません。賃料の取れる1Ｒタイプでは需要がない為だと思います。また、店舗事務所等も需要がなく、数台は停められるであろう時間貸し駐車場も稼働が期待できないのだろうと想像しています。
昔からの知り合いで、自宅跡地に１Ｒアパートを建てて賃貸収入で生活を立て直すという人に意見を求められたことがあります。駐車場は取れないものの、ターミナル駅から徒歩10分圏内で、十分に競争力ありと見て賛同しました。建築して10数年経過しましたが、入居率はほぼ100％を維持したままローンを完済して、ローン返済額を将来の建替え資金として貯めて行かれるようです。10数年の間に駅前に大規模施設が出来るなど、賃貸需要は今後も期待できそうです。

「駅近くの一戸建て」にも一定の需要はあるかと思いますが、賃貸経営は10年20年先を予測して実施するべきで、建物の経年劣化の他に隣接地の建替えや新増築の可能性も考えられた方が良いでしょう。
質問文を読むと住居系の賃貸経営に固まってしまわれていますが、切羽詰まった事情も無いでしょうから少し柔軟に考えられた方が良いのではないかと思います。

No.5 回答者： larme001 回答日時： 2020/11/22 23:39

一番いいのは、土地ごとどっかの企業などに貸してしまって、長期的に土地使用料を取る運用でしょう。

この場合、返還時に更地にするのかどうかなどの契約が必要なので難しいですが、相手がいれば一定のまとまった収入が明確に得られるのでリスクはほぼなくなります。

物件を立ててそれをサブリースに出すというのは、まあありですけど基本的にそのようなケースになるとデベロッパーやハウスメーカーの地主向けのそうした案件を前提に、物件を立てるための融資を銀行にもらいに行く必要があるのでもはやれっきとしたビジネスです。物件が既にできてしまってるか、自分で物件だけ融資を組んで立ててしまえるならばハウスメーカーよりもその地域に強い不動産会社に管理業務まで一括契約でやってもらうのが一番合理的でしょう。

そもそも初期費用が抑えられても、立てたはいいけどその後の入居者数が想定と違ってローン金利で大赤字ということにだってなるので、やみくもに初期費用がよいことがいいという判断は避けたほうがいいです。マンション経営はれっきとしたビジネスですから、きちんとその地域の需要と家賃相場や物件の固定費や管理維持費などをしっかり計算をしてそれに見合った運用ができるかどうかで計画するべきです。土地があるということはそれだけ土地購入費用が削減できる程度のものであって、それ以外は普通の不動産経営と変わりません。

需要が見込めるならばマンションや戸建てにこだわらずにもっと別の形態なども踏まえて利回りを計算などを勉強してからやったほうがいいでしょう。

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2020/11/22 21:03

・家賃の動向がどのように変化するか、しないかは事前には見通しがしにくいです。

但し、地域の状況に大きな変化がある可能性が低い場合、家賃にもそんなに大きな変動が生じる可能性も低くはなるかと思います。

・当方は相続した実家の土地に4戸の小規模アパートを建てて3戸を賃貸にまわしています。

・高コストのハウスメーカーでの建築ですが、ブランドイメージは相応に高いと判断しました。テレビでもＣＭをしているブランドです。また、10Kw超の全量売電の太陽光発電の導入の可否も判断材料の一つにしました。

・管理はハウスメーカー系の管理会社に依頼しています。当初から自分で管理をするつもりはありませんでした。まだ2年ほどですが、特にトラブルはなく、状況は安定しています。

・場所は大都市周辺の中小都市の住宅地で、変化は少ないように思える地域です。高い家賃は最初から想定はできません。
建築物の構造もですが、内部の施設・整備をそれなりに充実させました。浴室乾燥、2部屋それぞれのエアコン、機械警備、Wi-Fi、空気清浄機能、ＩＨクッキングヒーター、ビルトイン食洗機、宅配ボックスなどです。

・工務店も含め各社によってコストは相当に違うでしょうから、手間をいとわず、いろいろなところと相談してプランを作成してみることです。
サブリースの形をとらないなら、どのような形で経営ほすすめるのか等も具体的に複数の形を検討しておくことをすすめます。

No.3 回答者： gooジーク 回答日時： 2020/11/22 17:48

どこにも依頼しないのがおススメです。

不動産、建設業界は施主の側にある程度の知識がないと、失敗する可能性が高まってしまいますので、遠回りのようですが、十分な知見を蓄えるのが先かと思います。

まずは出来るだけ多くのハウスメーカーに見積もりを出して、比較検討して下さい。
比較すると違いが分かります。その違いを質問することで、理解が深まり、何が上質で、何が普通かが具体的にわかるようになるかと思います。
そして自分で必要なスペックがわかり、構造は鉄骨造、外壁はALC、断熱は○○等と具体的に言えるようになってからがスタートです。

そのスペックを具体的な設計図面に落とし込める設計会社を探してください。
同時に信頼できる建設会社を探してください。
建設会社は地元で長く続いていて評判のよい工務店があれば、そこがいいですが、設計図面が出来ていれば、数社に見積もりを出して比較することが出来ます。

このように自分が主体になって必要な会社を使うスタンスで経営すると失敗する可能性が小さくなると思います。


・利回り5％は目指すべき数値かと思いますが、最初の提案では収入を高めに設定して算出している可能性が高いので、最初の提案で5％ですと、実際には3％行くかも怪しい可能性もありますので、収入をどのように見積もっているかをまずは精査することが必要と思います。

・借り手は築年数しか見ないのが一般的で、上質な建物かどうかは内見だけではわからないので、上質な家にしてもあまり意味がない可能性は確かにあります。但し、いい家なら更新して長く住み続けてくれる可能性もあります。どういう家なら長く住み続けてもらえるかを考えてみるのも手です。

・更新時の改装費用を高めに設定してシミュレーションすることも考えられます。内見時に壁紙や床、水回りの見た目がきれいですと印象がよくなり、築年数が古くても借り手がつく可能性はありますので。

No.2 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/11/22 17:27

私は都市部のベッドタウンで地方暮らしですが、地方の駅前に不動産を持ち、自宅以外に戸建てとマンションを所有しております。

不動産は父からの相続で、受けており、父の生前から不動産の管理はしていました。
ハウスメーカーでリノベーションやリフォームを勧められたことも有りましたが、建築から管理回収のすべてを任せ、利回りのみを受けますが表面利回りで6%程度ですね。
元々父が節税対策で取り組んだことですが、不動産が増えて生業となって現在に至りますが、不動産会社の仲介管理は受けますが、建築や修繕は個人的に依頼して行います。
表面利回りは僅かに良く9%~10%くらいは出ます。
マンションは10年落ちで、競売で買いまして10年経つのですがすでに80%返済が終了しており、来年くらいに売却を検討しています。
計算上では着陸プラスとなる計画です。
不動産投資は資本投下して回収段階にある時期はそれほど儲かるイメージはありません。
私の経験ですと売って初めて帳尻があります。
新築もかつて取り組みましたが、ハウスメーカーが儲かる仕組みで利益が出しにくく、空室保証がされるも管理費等で抜かれてロールオーバーが大変でした。
中古購入して適度に儲けが出て売り抜ける方が良いです。

駅前ターミナル周辺は最近は駐車場にして、コストも低くリターンが高いので戸建てもローンが終わっているので3年くらいで売却して別の物件でパーキングに替えようと考えています。

建物は20年を過ぎると修繕に非常にコストがかかります。

お金持ちは賃貸で戸建ては借りませんし、マンションは平均3年~4年で回転し、その度の修繕と仲介料などで儲けが大きく損なわれます。
経年で家賃は下げざるを得ませんし、利用者は自分の物件でないことから、設備も大事に使いません。

メンテナンスフリーの駐車場が楽で利益もあるので徐々に替えています。

長年の不動産投資で理解しておりますが、仲介業者の言うとおりでは全然儲かりません。
よく検討されるようにしてくださいね。

上手く話しはしますが、自社の利益を最優先にしか考えていないので・・。

No.1 回答者： angkor_h 回答日時： 2020/11/22 14:20

長期に渡って安心できる業者なんてありません。

大手業者でも、いつの間にか消える時代ですから。
賃貸を自ら管理する代わりに、
建築物を買い取って業者が営業し、代わりに家賃払いを行う、
という方法は、多くの投資家が破綻し、裏には某銀行の不正融資が、…
今でも係争中のはずです。
土地を現金化したほうが確実で安全ではないでしょうか。