用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか？それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか？可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか？（参考になるか分かりませんが、土地は３３坪で１０００万、建物は約１６００万、昨年の７月に新築です）
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね～。

No.1 ベストアンサー 回答者： o24hi 回答日時： 2005/02/13 11:06

　こんにちは。

　以前，行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので，聞きかじりですが……

（１）基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて，相手が代替地を言ってきたら，行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

（２）これは，査定の基準がありますから，それに当てはめて自動的に算出されます。

　一般的な話になりますが，次のような補償があります。

●土地の補償
　土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
　
●建物の補償(建物の移転料)
　土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法（再築・曳家・改造工法等）を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
　移転することが可能な工作物（プレハブ物置き・看板・門扉など）は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物（ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など）は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
　立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植（根掘り、運搬、植え付け）に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
　建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
　建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
　建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

　以下は関係無いとは思いますが，参考に。

●借家人補償
　賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
　営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

　なお，公共工事の場合，５，０００万円控除というのがありまして，５，０００万円までは，売買に係る税金が課税されないという特典（？）もありますよ。

（注意点）
・いくら粘っても，値段は上がりません（先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから）。
・最後まで売らないと，強制買収されます。勿論，補償のお金は払ってもらえますが，５，０００万円控除が受けられなくなります。

　普通は，幹線道路とか鉄道を作る場合は，都市計画決定といいまして，何年か前に（数十年前に決めている場合もあります）どこに作るか大まかに決めてあり，その区域については，土地の売買は規制されるんですが，買われる時にはまだ決まってなかったんですか？　

　どちらにしても，面倒な話ではありますね－。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

この回答への補足

大変詳細なご返答ありがとうございます。

土地を購入する際に売買規制がなかったのかの質問ですが、特に規制はありませんでした。
もし用地買収が決まっていたら、本当は売りには出さないんですよね？
けども、明らかに半分近くは新幹線用の高架でかかるんです。

補足日時：2005/02/13 11:17

No.2 回答者： o24hi 回答日時： 2005/02/13 12:04

＞もし用地買収が決まっていたら、本当は売りには出さないんですよね？

　通常は，建築制限がかかりますね。
　ただ都市計画決定時の，線引き（どこまで工事が及ぶか）と施工する際の工事区域が変わることは良くあります。勿論，その場合，都市計画決定の変更の手続きは必要ですが。

　きっと，あなた他のケースは，購入時は工事区域にかかっていなかったんですが，でも実際やろうと思ったらやっぱりそこまで必要だったと言うことなんでしょうね。