住宅ローンの繰り上げ返済について

Question

お金や経済に詳しい方に質問です。
住宅ローンの繰り上げ返済をした方がよいかどうかについてご意見を頂けると助かります。

5年程前に中古マンションを購入致しました。
当時、住宅ローンの頭金に、例えば500万使うよりも、頭金300万にして、残りの200万を運用に回した方がいいというような結論に至り、実際にそのようにしています。

が、この度妊娠が発覚し、無事に出産することができれば半年後ぐらいにはシングルマザーになる事になりました。年収は300万円台で若くもなく、会社は副業禁止です。イデコやつみたてNISA、節約術等々毎日お金の事を調べてばかりいる中で、住宅ローンの繰り上げ返済はどうだろうと思い始めました。

インフレは今後も続くと思いますし、法定通貨の価値が下がって仮想通貨買う人が増えてる等聞くと、これからお金の価値がどんどん下がるならお金の価値が下がる前に住宅ローンの返済額を減らしておいた方がよいのでは？という考えは短絡的でしょうか。ちなみに実家が隣の区と近い為今のところ引っ越しは考えておらず、父が他界した後は母と子どもと3人で実家に住むことになるかもしれないな等と考えています。（父からは１０年近く虐待を受けていた為父が他界するまでは実家に住むことは考えていません。）賢い人間ではないので分かり易く教えて下さると大変幸甚です。よろしくお願い致します。

Moryouyou · Accepted Answer

住宅ローンは、どういった内容ですか？
①固定金利？変動金利？
②金利は？
③月の返済額は？
④返済期間は？

そのあたりでだいぶ変わります。

＞これからお金の価値がどんどん下がるなら
それなら、ますます借りているお金は有利です。
だって住宅ローンは返済額は決まっているから、
どんどん返済額は減っていくということです。
通貨価値が下がるならば、給料は増えていきます。
つまり、通貨価値が下がる=物価高になるってことです。

そうなれば、給料額は上がることになります。
児童扶養手当などは、物価に見合った手当額に上がっていきます。
取り残されるのは、借金だけです。
200万借りたら、200万返すだけでよいのです。
物価が上がった時にそれを補完するのは『金利』となります。
それで、前述の
①固定金利？変動金利？
②金利は？
が影響するというわけです。
固定金利なら基本金利は上がりません。
借りているだけ得することになります。

ということで、その見通しなら、
繰上げ返済しないのが得。
ということになります。

しかし、仮想通貨の高騰の話は、あまり関係ないでしょう。
これほど不安定な通貨は、通貨の役割を果たしません。
GAFAのCEOがちょっと言及したくらいで高騰するようなモノは、
世界の通貨として使えないものになります。
だって、仮想通貨でモノを買おうとしたら、毎日値段が大きく変わって
しまう、ってことですからね。

ということで、私見では、手元のお金は『子育て資金』として、
大事にストックしておいた方が良いと考えます。

いかがですか？

Moryouyou · Answer

補足見ました。
ということは、1250万程度の借入で
残高は1000万程度といった感じですかね。
児童扶養手当は、所得によりますが、
満額なら返済額ぐらい出るので、
そのあたりは心配なさそうです。

金利が上がる傾向が見え始めたら、
繰上げ返済すればよいと思います。

私はローンを組んで10年になります。
当時0.775%の変動金利で組み、
幸いそのまま来ているので、
約2000万の20年ローンで、
住宅ローン減税で利息より税金の戻りが
『儲け』になっています。
37万程度になりました。
加えて、余裕資金の運用が順調に
できています。
来年、ローン減税が終わったら、
繰上返済してしまおうかとも考えています。

これまで、金利が上がる上がると
噂されていながら、下がるばかり。
しかも、コロナ禍で異次元を超えた
金融緩和となっており、少なくとも
2,3年は金利上昇とはならないでしょう。

他の状況からも考えて、しばらくは、
様子見がよろしいかと思います。

goomania · Answer

単純に損得勘定でいえば、住宅ローンの「①金利」と運用可能なすべての商品の「②利回り」とを比較し、
(1)①より②が大きい場合は「繰上返済しない」
(2)①より②が小さい場合は「繰上返済する」
を選択するのがよいということになります。
つまり、住宅ローンの金利は資産形成にマイナスに働き、運用商品の利回りはプラスに働くわけですから、どちらが大きいかを比較すればよいことになります。

ただし、住宅ローンの金利が変動制の場合はその金利、資産運用の利回りとも将来予測でしかないという問題や単純な損得勘定だけで判断してよいのかという問題もあります。

住宅ローンを借りたままで、運用資金を残すと、いざという時使える、いわゆる手許資金が残ることになりますが、住宅ローンを繰上返済してしまうと、手許資金がなくなり、急な出費のときは逆に借入しなければいけなくなるかもしれません。手間も時間もかかるし、もしかしたら審査が通らないリスクもあります。
さらに、この場合、明らかに金利は住宅ローン金利より高いものになると思われます。
従って、「繰上返済する」には「多少のデメリット③」がありますので、運用商品の利回りが少し低くてもデメリットをカバーできればよいという考えも成り立ちます。
つまり、上記の(1)(2)は
(1)①より②+③が大きい場合は「繰上返済しない」
(2)①より②+③が小さい場合は「繰上返済する」
となります。
③は、たとえば、急な出費のときは助けてくれる親族が近くに居るなどのケースでは比較的小さいと思われます。③がご質問者にとって金利換算でどの程度なのかによって結論がかわってきます。

住宅ローンの繰り上げ返済について

住宅ローンは、どういった内容ですか？

補足見ました。

単純に損得勘定でいえば、住宅ローンの「①金利」と運用可能なすべての商品の「②利回り」とを比較し、

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