確定申告をする必要があるのかないのかの質問ですが、 1980年（昭和55年）に建築されたマンション（

確定申告をする必要があるのかないのかの質問ですが、
1980年（昭和55年）に建築されたマンション（67.36m2）を

2013年（平成25年5月）に中古で550万円で購入しました。
印紙代1万円、
登記費用15万5180円
仲介手数料23万6250円
不動産取得税12万900円


その後、
2020年3月（令和2年）に売却しました。
売却代金580万円
印紙代5000円、
仲介手数料25万7400円

この時の減価償却費の計算式って、
これで良いのですか？

129700円×67.36×0.9×0.015×33（2013年−1980年）

No.2 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2021/02/23 03:32

間違った回答があるので回答します。

ご質問の情報では、取得費を求めるのは困難です。
他のご質問でも気にされているように、
土地と建物の購入費を分ける必要があります。

土地は減価償却されません。
建物だけを減価償却するのです。
また、建物の『用途』で耐用年数が変わり、
償却率も変わり減価償却費も変わってくるのです。

建物の価格が分からない場合は、
以下の方法で求めます。
①消費税から建物価格を逆算する
②標準的建築価額により建物価格を計算する
③土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分して求める
④不動産鑑定士の鑑定価格などから土地と建物の時価を求め、
その比率で按分する

他のご質問からすると、固定資産税の評価額は分かっていますから、
それで求めるのが妥当ではないでしょうか？
土地が157万
建物が246万
なら、
建物部分は約61%となります。

ですから、550万の購入価格の
550万×61%≒335万…①
を減価償却します。

さらに、減価償却で使う耐用年数は、
中古マンションの場合、
耐用年数47年
-経過年数33年
+経過年数33年×0.2
=14年+6.6年
=20.年
となり、
償却率は0.05･･･②
となります。

要は、中古で買った時からの
残りの耐用年数と、
耐用年数以降も償却費がある。
という考え方なのです。

ですので、
335万×0.05=16.75万
が1年あたりの減価償却費となり、

16.75万×経過年数6年10ヶ月
=16.75万×6.83年
≒114.4万
を購入した価格、諸費用から
引くことになります。

取得費602万とかいうのは、違います。

また、居住用だったりする場合は、
耐用年数が変わってきます。
ご留意ください。

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/02/22 13:38

＞129700円×67.36×0.9×0.015×33（2013年−1980年）…

129700円×67.36 って何ですか。
減価償却での「取得費」は買った額、6,022,330円です。

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0.9 はなんですか。
平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産の「定額法」では、0.9倍しません。

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0.015はなんですか。
法定耐用年数の一部を経過した中古資産を取得した場合の耐用年数は、
法定耐用年数　−　（経過年数　×　0.8）　＝　耐用年数 (端数切り捨て)
です。

鉄筋住宅の耐用年数は本来 47年なので、おたずねの件での耐用年数は、
47 - (33 × 0.8) = 20年
したがって償却率は 0.05 です。

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33（2013年−1980年は何ですか。
あなたが所有していたのは
・平成 25年 7ヶ月
・平成26～令和元年 12ヶ月×6年
・令和2年 3ヶ月
の合計 6年10ヶ月ではないんですか。

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まとめると
[減価償却費累計額] = 6,022,330 ×0.05 ×(6年 + 10/12年)= 1,505,582円
[未償却残高] = 6,022,330 - 1,505,582 = 4,516,748円
[譲渡所得] = 580万- 4,516,748 = 1,283,352円

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税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
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