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空き室の対策として、電話連絡のあった方が自ら内覧するようにしたり、モデルルームのように家具を配置したら空き室解消につながるでしょうか?

gooドクター

A 回答 (9件)

#7 蛇足ついでに再回答



>広告費は1カ月付けていており、

それで足りなければ1.5ヶ月や2か月などにする。
やみくもに増やせばいいってもんでもないけれど、ワンルームだと賃料は低めなので、金額によっては2~3か月でもいい。
エリアごとの慣習もあるのでその辺も気にするといいと思う。


>敷金も0、更新費用も1万円にした

これは業者にメリットはほとんどないけど、借主にはメリットなので契約しやすくなる。
仲介手数料を借主ではなくて全額貸主負担にするという方法もあるし。
ただ、更新費用はどこの報酬になるのかによっては貸主の手出しで増額もアリだと思うよ。
更新手続きを業者に依頼している場合、人件費や事務経費の高騰している昨今、業者は1万くらいでは割に合わないかもね。


>不動産屋さんから贔屓にされているかと言うといまいち・・・

ワンルーム1室(区分所有)の大家はあまり大切にはされないからなぁ。。。
その不動産会社が売買もやっているなら、その会社の仲介でもう1戸買い増すような話をしてみると、力の入れ方が変わるかもね。


>営業マンに直接お小遣い渡すと解雇されてしまうようなこと言う人がいまして

個人に渡すという方法もあるけれど、それよりも賃貸の場合は会社に入れる報酬額(広告費)を多くする方がいい。
元付業者から客付業者に出せるようになるし、成約時に担当者も会社の評価が良くなるから力を入れる。
担当者個人にはカネではなくてモノを上げるといい。
高いものではなくてほんの気持ちで十分。
お菓子とかビールとか持たせてやれば担当者も悪い気はしないし、会社に持って帰ってみんなに配るということもある。
これで解雇になる会社はまずない。(ビール券など金券は微妙だけど)
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空室率改善って大変ですよね(>_<)


近隣物件との差別化ならDIY可物件にするのも一考の価値がありますよ。

美大生が壁に作品を描く、OLさんがバリ風のリゾート仕様に改装、自転車乗りの方が部屋を半ガレージ化、と部屋を好き勝手に改造したい需要は一定数あります。

原状回復費用、クリーニング代を不要とすれば、修繕費で二の足を踏んでいた層を取り込めます。

工具使用時間による騒音問題や躯体をどこまで触らせるのか、最低賃借期間の設定など、決め事や細やかなフォローは必要ですが、一部屋から様子見で始めても特色ある物件になると思います。
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この回答へのお礼

こんな発想、思いつきませんでした。なんて柔軟な発想なのでしょう・・・。

お礼日時:2021/03/26 17:12

#6 蛇足ながら再回答。



あまり質問サイトで書くようなことではないけれど・・・。

質問者は貸主という立場だと思うので、それを前提に以下の内容。

不動産業者を”うまく”使うように意識してるかな?
業者はカネを稼ぐためにやってるので、彼らにはそれなりの報酬を与える。
端的に言えば、他の貸主よりも報酬を高くすることで他の貸主の物件より優先して質問者の物件へ客を連れてくる。
条件が合わない客でも見せてみたら気に入って成約になったということも珍しくない。
報酬が高いというだけで内見率は高くなるはずだ。

また、借主の目線を意識することも大切。
家具を置くという質問者の考えも根本は同じだと思うので方向は間違っていない。
ただ、ここでいう『目線』というのは、家具の配置などの物理的な視覚のことではなくて、”借りる””契約する”と意思を決定する際の消費者の目線。
端的に言えば、家賃を安くしたりフリーレントをつけたり。
あるいは設備をグレードアップするなど。(実質的な家賃の値下げ)
経済的な利益の提供ということ。

さらに、質問者のワンルームは「中身はリフォームしてある」とのことだけれど、今の借主のニーズに一致した内容かどうか、想定している借主の年齢や職業に一致しているかどうか。
そういった客層の目線を意識してリフォームしているかどうかが重要。

つまり。
1つめ、業者にうまいエサを与えて客を連れてこさせること。
2つめ、客が引っかかるようなうまいワナ(物件)を用意すること。

大家が直接借主を募集しているような場合には1はナシだけれど、1の代わりに客を引ける仕掛けを用意することになる。
2は変わらずかな。

ささやかな注意点。
借主目線、内見時に貸主の影が見えると「うるさそうな大家」「干渉してきそうな大家」と煙たがられることがある。
あまり出すぎないように立ち位置の確認もあったほうがいいかな。


ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

何度もすみません。非常に参考になります。
広告費は1カ月付けていており、敷金も0、更新費用も1万円にしたのですが、不動産屋さんから贔屓にされているかと言うといまいち・・・

営業マンに直接お小遣い渡すと解雇されてしまうようなこと言う人がいまして・・・

お礼日時:2021/03/23 18:01

それは本質的な対策にはならないよ。


その部屋が大家直接管理で内見できるのが大家がいるときだけしか見れないとか、特殊な間取りで家具を置くイメージが持てないとか、そういうその部屋を借りない・借りにくい理由があるなら別だけど。
もちろん、そういう対策を講じることで契約する可能性が高くなる可能性はあるけれど。
くどいけどあくまで可能性の話、やらないよりは試しにやってみてもいいかもね〜という話。

自ら内見はリスクもあるのでよく考えて実施すること。
無料のレンタルルームやラブホ代わりに使われたりホームレスが住み着いたり、暴行や麻薬取引など犯罪の場所に使われることも。
家具については好みもあるので、家主の趣味や予算で選んで設置した結果逆効果ということもある。
インテリアコーディネーターに依頼して家具を置いて、気に入ったらその家具もつけて貸し出すというサービスもあったが、あまり好調ではないらしいし。

空室対策で色々模索するのは良いことだけど、もっと本質的なところを検討して対策を講じると良いと思うよ。

大変だと思うけれど良い結果が出ることを祈る。
ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

確かにやってみたらどうかな?的なほうが強いかもしれません。やや長めですがワンルームだしイメージは誰も出来るかもしれませんが・・・
もしかしたら「ここまでやってるんだぞ!」みたいな満足感を得たいのも知れないです。

セルフ内覧は却下することにしました。カメラ設置と一種のコロナ対策もあったのですが危険性が高いので。
外観古いけど中身はリフォームしてるので、もっとなにか別な方法で考えたほうがいいかもしれませんね。

お礼日時:2021/03/23 10:15

空き家対策にはなる(空き家ではないので)


だけど家賃の保証、つまり賃料確保の対策にはならない。
家具って、、、普通の狭いアパートでどんだけ陳列できるの?
家具を見るためわざわざそこまで出向くわけ?
自ら内覧、、、セキュリティは?
浮浪者が占拠して好き勝手して退去させるのに四苦八苦。
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この回答へのお礼

ソファーとテーブルとテレビ台くらいで考えていました。
でも勝手にトイレ使われたりタバコ吸われたりしたら大変だから、この方法は却下ですね。

お礼日時:2021/03/22 22:37

はい、効果はあるはずです。


お近くの不動産屋、空き室アパートの大家さんに、
直接ご提案されれば、良きアドバイザーとして歓迎されるはずです。
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この回答へのお礼

本当は茶化してるでしょ?

お礼日時:2021/03/22 22:36

手段の一つではありますが、


大事なのはそれを通して結果的に空室が解消する戦略になっていればとは思いますので。
手段が結果的に「繋がる」訳ではありません。その手段を結果に「繋げる」ように頭を使うことが大事ですので。

そもそも、
部屋を探している人にとって内覧のメリットとその欲求があるかどうか、セルフで内覧した際のトラブル(誰が誰と内覧に来たか把握管理が出来るか、感染症対策、窃盗、器物破損、盗聴器設置、火事など)に対する対策が万全であるかどうかを深く検討するひつようはあろうかとはおもいます。

やり方や印象の受け止め方によっては「手抜き営業」「無防備」と取られる可能性もありますので、トラブル含めて考える余地は大いにあろうかとは思います。
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この回答へのお礼

確かに手抜きとは思われますよね。
事前に電話をもらい鍵を開けて置き、後で戸締りを考えていましたが、トラブルにつながるかもしれないので、セルフ内覧は厳しいですね。

セルフ内覧、これはダメですね。

お礼日時:2021/03/22 22:35

>モデルルームのように家具を配置したら


それなら、サービスアパートメントとして貸し出した方が良いんじゃない?

海外に住んでますが、私が住んでるのは、
家具から家電製品まで全部ついてる部屋です。

>電話連絡のあった方が自ら内覧する
結局、後から室内のチェックに行かないといけないですよね?
鍵だって、番号を教えないといけないし、防犯的にどうかな?って思います
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この回答へのお礼

防犯面だけは心配です。家具家電付きだと盗難も心配ですが全部付きでの貸し出しも良いかもしれませんね。
セルフ案内は開けてからしばらくして戸締りに行くことになりそうですけどね。

お礼日時:2021/03/22 22:32

家賃一月10万円だとしたら、年間120万円の損失です。


結構痛いですよ?
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この回答へのお礼

実は10部屋以上空いてて近所は値下げラッシュです。合わせて値下げすると今の入居者が怒りそうで、なんとか現状家賃で呼べないかと思った次第です。

お礼日時:2021/03/22 22:29

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