不動産の購入で

Question

中古物件の一戸建てを購入することになったのですが
父がとりあえず一人で、将来的に私が住むということで
私名義にするべきなのですが、
現状生活が安定しておらず、とりあえずは
しっかりとしている姉夫婦に名義を持ってもらって
購入もしてもらい、返済の方を姉夫婦に毎月での返済という形で行っていき、
色々と安定したところで名義を移してもらうという流れになっています
今、割とよくあったり、ラインで連絡をしているのですが、
今回お世話になる身としては、一度何らかの形で
お願いしますと頭を下げてお願いする場を設けたほうがいいのでしょうか？
またその際、何か手土産もあったほうがいいのでしょうか？
最近、親の葬式などもあったため、現状距離代わりと近いので
そこまでするのもなにかやりすぎな気もするのですがわかりません
持ち主との交渉の場も同席しているのですが、
その時に改めてよろしくおねがいします、と頭を下げる程度でもいいでしょうか？
姉夫婦はいい人たちで、こちらの事を気を使いながらやってくれます
額としては500万くらいのものですが・・・

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

一般の人は「名義の変更」をけっこう軽く考えているように思えますが，名義変更には法律上の取引または事実が必須であり，また税金を払う機会でもあるということを理解されていますか？

提示された事例に沿って考えてみます。

まず，姉夫婦が不動産を購入します。
代金が支払われる不動産の譲渡なので，法律上の取引は「売買」。それに応じた登録免許税を含む登記費用，仲介業者が入ると思うので仲介手数料，売買契約書に貼付する印紙（印紙税）が決済の際にかかりますし，また後日，姉夫婦のもとに不動産取得税の納税通知書が届きます。売買代金500万円で済むわけではありません。

そして姉夫婦とあなたとの関係。代金は何年何回の分割になるかわからないけどその完済の折には所有権が移転するという特約付きの売買契約書を作成することになるのでしょうか。
契約書なんてなくても売買契約は成立しますが，あなた名義にする際にはそのような売買の事実を「登記原因証明情報」という文書にして法務局に提出する必要がありますし，また税務署にも提示することになるかもしれないので作っておいたほうがいいでしょう。契約書を作成した場合には，その契約書は印紙税法の課税文書に当たりますので，姉夫婦との間の売買価格に応じた収入印紙を貼付消印しておかなければなりません（貼らない状態で税務署に提示すると印紙税法違反に問われます）。
この形式の不動産売買には，仲介業者は普通は手を出しません。弁護士や行政書士，税理士等に，費用を払って作ってもらうほうがいいと思います。

その分割代金の支払いは，手渡しではなく銀行振り込みにしておいたほうが無難です。後日税務署にあれこれ言われた時に，「このようにちゃんと支払っています」と提示できる客観的証明力のある証拠になりますから。
また振り込みの時期も，定期に所定に額を支払ったほうがいいでしょう。催促なしのある時払い方式では，税務署に贈与認定されてしまう危険性もあるように思います。

そして何年何回かの分割代金の全額支払い後，売買を取引原因としてあなた
名義に所有権移転登記をします。当然この時も登記費用がかかります。が，特殊な形の売買であるために，司法書士によっては断るところもあるかもしれません（うちだったらたぶん断ります）。

それが終わると姉夫婦は譲渡所得税の申告と納税が必要になりますし，またあなたのもとに不動産取得税の納税通知が届きます。

万が一，それまでの間に姉夫婦に不幸があったときには，その承継者との間の調整もまた必要になってくるでしょう。

けっこう面倒ですよね。あなたが姉夫婦の立場にあるとき，これを簡単に「いいよ」と言えるでしょうか？

あなたが想定していることを具体的に手続きした場合のことを含めて，姉夫婦と話し合ったほうがいいと思いますし，またそれに付きあってもらうことに見合ったお礼も考えたほうがいいと思います。

mukaiyam · Answer

＞姉夫婦に名義を持ってもらって購入もしてもらい、返済の方を姉夫婦に毎月での返済という形で…

大きな解釈誤りがあります。

姉夫婦がお金を出し、姉夫婦名で登記する以上、住んで月々いくらか払うとしても、それは「返済」などではありません。
賃貸住宅として「家賃」を払っているだけです。

姉夫婦側には家賃という不動産所得になり、姉夫婦に確定申告の義務が生じます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

どうしても返済だと主張したいのなら、お金は姉夫婦に出してもらった上で、登記をあなた名義にしなければなりません。
購入資金を姉夫婦から借りるわけです。

この場合、市中で借りるのとほぼ同じ金利を付け、定期的に返済し続けていかなければいけません。
あるとき払いの催促なしや出世払いでは、借金でなく贈与とされ、贈与税が課せられかねません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4420.htm

つまり、担保がいらないことを除けば、親族・親戚から借金しても何のメリットもないと言うことです。

----------------------------------------------

将来、ご自分の名義にする際には、その時点での時価相当を姉夫婦に払って、登記簿を書き換えることになります。
このときも、不動産屋の相場並に払う必要があり、親族・親戚だからと言って負けてもらえば、やはり贈与税の問題が出てきます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4420.htm

----------------------------------------------

まとめると、この計画は非常に無駄が多いと言うことになります。
何年も家賃を払ったうえで、その後またまとまった現金を用意して買い取らなければいけないのです。

根本から計画の練り直しをお薦めしておきます。

＞お願いしますと頭を下げてお願いする場を設けたほうが…

兄弟は、子どものうちは確かに家族ですが、お互いが結婚して親とは別の所帯を構えたら、「近い親戚」に成り下がります。
親戚に過ぎないのですから、それなりの礼節は必要です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

mofl · Answer

よくわからないんだけど…

＞父がとりあえず一人で、将来的に私が住むということで私名義にするべきなのですが

＞最近、親の葬式などもあったため

お父さんは存命なの？
亡くなったのはお母さん？

お父さんが存命でお父さんが一人暮らしする住宅で未来にあなたがから住む予定なら、お父さんが金を出せば？
お父さんが存命中なら状況次第でどのタイミングででもあなたとお父さんが入れ替わればいいし、親に借りるなら家賃も不要だろう。
お父さんが亡くなったとき、その土地と建物をあなたが相続すればいい。
お姉さんは最初に話を通しておけばトラブルも起こらない。

お父さんがお亡くなりなら最初からあなたが住む目的で購入するんだよね。
なら、お父さんを引き合いに出す必要って無いのでは？

住まわれる予定のお父さんがお亡くなりなら、質問の要旨は

○自分が住むために購入する住宅で、姉に購入資金500万を立て替えてもらうけど、姉への挨拶をどうすべきか、手土産は必要か？

となるけど、これでいいの？
これは部外者にはわからない。
かなたの家庭内の話で、まず500万をお姉さんが持つ話、どこから出たわけ？
あなたがお願いしたの？
お姉さんが聞きつけて自分が負担するよ、って言い出したの？
お姉さん世帯ってお金持ち？
お子さんとか居ないの？

あなたとお姉さんとの親密度、姉世帯の富裕度にもよるのでは？
まあ、一席設けるまでは要らないと思うけど。
お姉さんのフトコロからでも考え方としては世帯の財布からであって、お姉さんのダンナさんも無縁じゃないしね。
お姉さんに挨拶やお礼を言うならダンナさんにも同じことを。
姉夫婦がいい方たちかも知れないけど一般家庭なら500万をポンと出すには決断がいる。
「見た目」の顔と「真実」の顔、同じとは限らないよ。
ダンナさん＝義理のお兄さんだけど、妻が妹に金を出すのを良く思っていないかも知れないし。
（断れる案件ではない）

他の回答にもあるけど返済終了であなたに名義変更するとき贈与税がかかるので、予め税務署に相談して経緯を説明し、最善の方法を考えておくべき。
毎月の返済が家賃でなく購入の借入金の返済、と言う形にして借入の契約書を公正証書として残すとか。
このあたりのアドバイスは税務署でしてくれると思う。

相続税に関係なく一筆残したら？
これは姉が信用できない、とかではなく、事実を記録に残すこと。
あなたが住む住宅の資金でお姉さんから500万を立て替えてもらうこと、毎月いくらを支払うこと、払い終えたら自分の負担で名義変更をすること、など。
この場であらためて深々とお礼と、ちょっとした手土産を渡したら？

oo14 · Answer

５００万で中古物件の一戸建てを購入できるというなら。
５００万円の借金をして借用書を書けばよいです。
内容はその金額と返済計画と一回当たりの金額と
最終返済期限です。
今や金利はないようなものなので、
キリの良い数字で、総額５００万以上であれば
税務署もとやかく言わないと思います。
どうしても気になるなら、
銀行経由で姉夫婦から５００万を借りれば
返済額は通帳にきっちり記載されますので、
いわば自由返済で、好きな時に払える額だけ
返済できますよ。
手土産は借用書２通(一通づつもつ）と
菓子折りですね。
自分は実の親でも(そういや義理の親からも妹からも借りました）礼儀はつくしましたけどね。

testman199 · Answer

結局のところ
いくらの物件について
誰がどれだけ払うのか
さっぱりわからん

マルワカ · Answer

あまり詳しく法律の事はわかりませんが、
気になるのは、お姉様夫婦の名義になった家を、いくら貴方が月々
返済していっても、その名義だと、いずれ貴方の物になるときは
姉から貴方への贈与になる筈です。と言う事はそこに
贈与税が発生するのでは？

その辺を、弁護士に相談してから、お決めになった方が
良いのではないでしょうか？

あとで、とんでもない贈与税を支払う事になったら
もめる恐れがありますよ。

いえいえ、いくら仲良しでも、お金の事になると
赤の他人になります。いえ、絶対です。
気をつけて。

甘く考えない方が良いですよ。

不動産の購入で

一般の人は「名義の変更」をけっこう軽く考えているように思えますが，名義変更には法律上の取引または事実が必須であり，また税金を払う機会でもあるということを理解されていますか？

＞姉夫婦に名義を持ってもらって購入もしてもらい、返済の方を姉夫婦に毎月での返済という形で…

よくわからないんだけど…

５００万で中古物件の一戸建てを購入できるというなら。

結局のところ

あまり詳しく法律の事はわかりませんが、

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