2年前に父が他界し借地権の名義更新をしていません。質問1借地権の更新期限等はあるのでしょうか?質問2そのままにしておくと何か不都合はあるのでしょうか?質問3変更するとすればどのような手続きをとればいいのでしょうか?質問4変更にはどれくらいの費用と時間がかかるのでしょうか?もしおわかりになるかたがおられましたらお手数ですがご教授ください。よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

1 現行借地契約の権利と義務は、そのまま相続人に継承されます。

借地契約期間も同様です。その満期が、即ち契約更新の期限となります。

2 賃貸借契約は当事者相互の信頼関係がとても大切です。また、事務的には借地権者の変更通知が必要ですから、相続した旨を建物登記簿謄本を添付して通知なさることです。

3 建物登記名義は、放置しても直ちに不都合はないと思いますが、借地権の第三者対抗要件でもありますので、出来れば早めに相続を原因として、所有権移転登記をなさるのがよいと思います。

4 建物の所有権移転登記の登録免許税は、相続の場合には軽減されて、地方自治体の固定資産評価額の0.6%です。それ他に司法書士の手数料が必要です。すぐできます。 

なお、相続に伴う借地人の名義変更は、所有者の承諾を要する借地権の譲渡ではありませんので、名義変更承認料を支払う理由はありません。借地契約を新たに作成したり、覚書を作ったりする必要もありません。

いずれの問題も、大きな財産権の継承及び管理に関する事案ですから、間違いのないよう、まとめて弁護士に相談なさって下さい。

参考URL:http://www.fsinet.or.jp/~kawamura/shakuchihishou …
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この回答へのお礼

前略
今回はご親切にご教授いただいてありがとうございます。何分本サービスを利用するのが初めてでしたのでお礼が送れまして申し訳ございません。内容をよく勉強してみてあらためてお礼申し上げます。こんごともよろしくお願いします。ほんとうにありがとうございました。
                              草々

お礼日時:2001/08/25 23:24

地主は居ない人(死亡している人)に貸していることになり不都合です。

至急に借地人の相続人が地主に届けなければなりません。相続は死亡して3ヶ月以内にしなければなりませんが万一まだでしたら至急にしてください。その者が「今度私が相続したので名義変更して下さい。」と地主に伝え、名義変更してもらいます。その場合、地主が名義変更料を請求してくる場合もありますが一般の場合と違い相続が原因の場合は安くなります。多額の場合には弁護士等に相談することになりますが、借地権価格の1から5%程です。
従って、質問1は、期限はありませんがしなければなりません。質問2、冒頭のとおりです。ここで大切なことは、借地権の変更と同時に建物の名義も変更しなければなりません。居ない人(死亡している人)が建物を所有していることはできません。そのようなわけで相続人名義と借地人名義と同一人でなくてはなりません。質問3、土地の関係は地主と、建物の関係は司法書士に相談して下さい。質問4、土地と建物がありますし、様々な要因によって変わってきますが、放置することはできませんのでご注意下さい。
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この回答へのお礼

お礼がおくれてすみません。大変参考になります。ありがとうございました。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時:2001/09/14 18:05

nacy1さん、こんにちは。


その後、地代はどなたがお支払いになっているので
しょうか?
私の場合、母親が亡くなった後(母子家庭でした)
地代を引き続き私が支払っています。
(空家なんですが・・・)
一度法律相談に行ったのですが、その場合、地代を
支払った時点から相続したことになり、法的には
借地権も相続したことになる・・・と言われました。
建物の名義は、お金がかかることもあり名義変更し
ていませんが、金額は司法書士にお尋ねになると
わかると思いますよ。
一般人のため、あくまで参考として書きました。
詳しいことは、無料法律相談等を利用されるとい
いと思いますよ。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり大変失礼しました。一度無料法律相談にいってみます。アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2001/09/14 18:06

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Q遺産分割中、名義預金の出金についての方法

遺産分割協議中です
申告が必要となり相続税が発生します。

相続人は4人ですが、亡くなった父が長男名義の名義預金を3口ほど作っていたのがわかりました。
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一般被相続人の口座から出金するには分割協議書を作成して出金の手続きをするようですが
存命している長男の名義預金はどのように出金するものでしょうか

相続分として同様に分割協議書を提出して出金なのか
もしくは通常預金同様、本人が銀行に出向き出金をするということになるのでしょうか
あるいは別の方法があるのでしょうか

Aベストアンサー

>亡くなった父が長男名義の名義預金を3口ほど…

その預金は、通帳とカード、判子を父が握ったままだったのですか。
それなら確かに父の財産のままです。

一方、通帳等が兄に渡されていたのなら、兄への贈与が成立していると考えられます。

>存命している長男の名義預金はどのように出金…

銀行から見れば、あくまでも兄の預金ですから、兄が判子を持って行けばすんなり出してくれます。

父の生前に通帳等が兄に渡ってはいなかったのなら、相続税の申告や遺産分割協議書には、お考えのとおり父の遺産として扱う必要があります。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
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地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Qauの名義変更での質問ですが、名義変更での過去の質問をみると「auケータイ代金を分割支払中の場合、名

auの名義変更での質問ですが、名義変更での過去の質問をみると「auケータイ代金を分割支払中の場合、名義変更は出来ません。名義変更をする場合は、残金を一括清算いただきます。残金は譲渡手続きをおこなった月の翌月請求分と合わせて譲受者へ請求されます」と書いてあるのですが、これは名義変更されたから譲受者へ請求されてるんですよね?
親の口座ではなく自分の口座に変更したので(免許証も見せました)名義変更されたのかな?と思ったんですが、ただ口座を変えただけで、名義変更は一括支払いが終わったあとにまたauに行かないとダメですかね?

Aベストアンサー

http://csqa.kddi.com/posts/view/qid/k1112050668
http://cscnt.kddi.com/_layouts/A/QA.aspx?ID=29774678

支払い方法の変更(引落口座の変更など)と名義変更は異なります。
名義変更をすると、支払い方法が変更となります。

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

QiPhone5分割払い残りありで名義変更

新規契約で新品(ショップでの設定程度)分割払いはまだ支払いはじめてません。
この場合名義変更は可能なのですか?
こちらの事情で契約後使用目的がないため、まよってます。2台あり。

Aベストアンサー

 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自身がブラックリストに入ってソフトバンクと今後契約できなくなる可能性はあります。先に記したとおり、iPhoneの1年以内での解約はブラックリスト入り濃厚なので。念の為にソフトバンクに電話して名義変更ではブラックにならないかどうか確認した方がいいと思います。

 だだ、あなたはiPhoneを分割で購入し、残債はまるまる残っている状態です。その残債は回線契約者にかかってきますので名義を譲渡された側が支払うことになります。果たしてそんな回線を受け入れてくれる人がいるかどうかが問題ですが。

 あと蛇足ですが、ここでの返答は回答の補足ではなく回答へのお礼でした方がいいですよ。あなたのプロフィールに表示されるお礼率が上がって有効な回答を受けやすくなりますし、相手が特に設定していなくてもレスをしたメールが届くので気づきやすくなります。ここって補足だと設定しない限りメールが届かないんですよね…。

 回答1の者です。

 名義変更って端末だけではなく回線ごとということですか?それならば可能です。アップルケアに入っている場合には回線だけではなくアップルケアの譲渡手続きも必要です。

 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自...続きを読む

Q借地人名義の建物と借地名義が違う借地権の対抗力

借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで
交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去を免れないのですが、
この場合新しい地主は借地人からの地代の受領を一度でもしてしまった
ら借地権を認めたことになり、後から借地権を否定することは難しい
のでしょうか?。

Aベストアンサー

黙示的でも、借地権があることを前提に受領していますので、
借地権を否定するのは無理と思います。

Q遺産分割協議書作成まえに、土地の名義変更

親がなくなり貸家付土地を含む遺産相続のことで、税理士さんにお世話になっています。今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので土地を相続することになる人(私に内定してます)は3月までに所有権移転登記をしたほうが、節税になるといわれました。まだ他の不動産や有価証券の分割があって、遺産分割協議書作成ができていない段階ですが、相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。できるのなら税率が変わる前に、そうしたいのですが。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので

 相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税税率は、0.2%から「0.4%」に変わります。

>相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。

 遺産分割協議書の作成は必要です。しかし、全ての遺産について遺産分割協議を成立させる必要はなく、本件不動産について遺産分割協議が成立したのでしたら、本件不動産についてのみの遺産分割協議書を作成して、それを相続登記の添付書類とすることができます。

Q借地権契約更新についてご助言お願いします。

地上に借地人さんの住居がある借地を所有しています。
まもなく更新時期を迎えるため、不動産屋さんに仲介をお願いし、更新の意志があるか、
更新料請求についての事前連絡を行いました。

不動産屋さんから連絡によると、借地人さんは更新はしたいのだが、更新料の支払いが
とても困難だと、泣きついてきたとのことでした。
(契約書には更新料について明記され、前回も支払いを受けており、支払い請求できると
考えています)

不動産屋さんは、今後の対応について、地主である私と話し合いたいと言われていますが、
事前に予備知識を得ておきたいところです。
私としては、借地人さんが本当に支払い能力がないのか、単にゴネ得を狙っているのかも
確認しなければと思いますが、あまり悪意を持った行動はしたくはありません。
とはいえ、こちらだけ損するわけにもいきません。

今のところ、「等価交換」、「地代の大幅値上げ」くらいしか思い浮かびませんが、どんな
対応手段が考えられるでしょうか。建物があって居住している限り、「立ち退き要求」まで
はできないでしょうか。

どうかご助言お願いいたします。

地上に借地人さんの住居がある借地を所有しています。
まもなく更新時期を迎えるため、不動産屋さんに仲介をお願いし、更新の意志があるか、
更新料請求についての事前連絡を行いました。

不動産屋さんから連絡によると、借地人さんは更新はしたいのだが、更新料の支払いが
とても困難だと、泣きついてきたとのことでした。
(契約書には更新料について明記され、前回も支払いを受けており、支払い請求できると
考えています)

不動産屋さんは、今後の対応について、地主である私と話し合いたいと言われていま...続きを読む

Aベストアンサー

>>ただお相手も代替わりしているので、さほど気を遣わなくてもよいのでしょうか。
また本当に支払い能力がないのかは、よく確認する必要はあるとは思っています。

まあ、過去の長い付き合いもあるわけですけど、代替わりしたら、気は使う必要もあるでしょうけど、現在に合わせた金額の契約にすればいいと思います。

また、人様の懐ぐあいは判らないものです。無いと思っている人でも、しっかり持っていたりするのではないでしょうか?
私の場合、「更新料は○○万、で地代は○万にさせていただきたいと思います」と言ったら、「そんなに地代が上がるなら、払えないかも?出て行くときは更地にしないとダメなんでしょう?」とある借地人は答えたわけですが、実際には、こちらの提示した更新料、前納していた地代と新しい地代の差額を払って更新手続きしてくれました。

Q共有名義の遺産分割協議書の書き方について

 父、母、兄の共有名義(持ち分各3分の1)の建物がありますが、母は平成9年、兄は平成10年、そして母は平成14年に亡くなりました。
 私は亡くなった兄と二人兄弟で兄には息子が一人います。相続人は私と兄の子供(甥)の二人になると思いますが、甥は土地、家屋は相続しないで、金銭を相続することになっています。
なお、この他に土地がありますが母の名義になっています。
次のことについて教えてください。
1 共有名義の建物と母名義の土地について遺産分割協議 書は一つにまとめて作成することは可能でしょうか。
  可能である場合、どのように書いたらいいのでしょう か。
2 共有名義の建物の兄の持ち分について私が取得した場 合、贈与の対象となるのでしょうか。

Aベストアンサー

1.父の持分については、母・兄・あなたが相続人ですね。
2.兄の持分及び1での兄の相続分は甥が相続人です。
3.母の持分及び1での母の相続分にあなた及び甥が相続人となります。

最終的にあなたと甥が現在生存する相続人ということになりますので、「父・母」が名義人となっているものについては「あなた・甥」で遺産分割協議が可能です。
遺産分割協議書も1通でかまいません。

但し、甥が未成年者であって婚姻していない場合は、甥の親権者(兄の元妻でしょうか)が甥にかわって協議することとなります。(甥の法定代理人として)

兄の持分については甥だけが相続人ですので、協議書は必要なく戸籍等を整えれば相続登記(兄→甥)を行うことができます。
その後、甥が相続にて取得した持分をどうするか(売買・贈与など)ということになるでしょう。


前回回答にも書きましたが、専門家に依頼して法律的に問題のないように作成してもらう方がいいと思いますよ。

Q借地権者(親)が子供と底地を共同購入した場合、借地権は全て消滅しますか?

乙地の借地権者Aが子Bと底地を半々で取得した場合、混同によって乙地の借地権の100%が消滅することになりますか?
それとも、乙地の借地権の50%が消滅し、50%がAに残ることになるのでしょうか?
借地権(債権)は分割できないので100%消えるような気もするのですが、実際のところはどうなんでしょうか。

なにぶん素人なもので間違った言葉の使い方をしているかもしれませんが、皆様のアドバイスをいただければ幸いです。

Aベストアンサー

結論としては借地権はAが100、底地はAが50・Bが50です。

混同というのは意味のない権利の並存が消滅するという話なので、持分に対して一部相殺するような考え方はしません。

登場人物がAのみであれば混同と言えるでしょうが、Bが登場する限りは借地権名義がAB共有でない限り混同にはなりません。


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